2022年開(kāi)年,房企融資并未出現(xiàn)明顯放松跡象。中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.99個(gè)百分點(diǎn)。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星來(lái)看，多家房企的海外債、信托無(wú)法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。

另一方面，房企融資目的也出現(xiàn)了新特點(diǎn)，并購(gòu)債成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。貝殼研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，招商蛇口（001979）與建發(fā)房地產(chǎn)分別成功發(fā)行12.9億元與10億元并購(gòu)債，并明確融資用途。這是對(duì)2021年末政策的積極響應(yīng)，預(yù)計(jì)2022年會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購(gòu)債。

不過(guò)，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，針對(duì)央企國(guó)企的并購(gòu)債額度不大，影響有限?！睂?duì)于國(guó)企央企來(lái)說(shuō)，因?yàn)槊媾R如何定價(jià)的問(wèn)題，很難大量收購(gòu)暴雷房企資產(chǎn)，并購(gòu)債肯定不是市場(chǎng)主流，額度不會(huì)高。包括恒大昨天都宣布不賤賣(mài)資產(chǎn)，融資核心問(wèn)題還是行業(yè)信心的建立，特別是金融機(jī)構(gòu)針對(duì)民企的信用評(píng)價(jià)體系必須穩(wěn)定?！睆埓髠?duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示。

1月融資規(guī)模同比下滑70%

中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.99個(gè)百分點(diǎn)。

從融資結(jié)構(gòu)看，各渠道同比均出現(xiàn)大幅下降，信托收縮最為顯著。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降53.6%，環(huán)比微降2.8%；海外債融資同比下降88.0%，環(huán)比大幅上升96.4%，主要為近期海外債發(fā)行規(guī)模持續(xù)過(guò)低，導(dǎo)致基數(shù)較低所致；信托融資同比下降83.9%，環(huán)比下降60.2%；ABS融資同比下降47.2%，環(huán)比下降9.9%。

另一家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示出房企1月融資規(guī)模下滑明顯。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約481億元，同比大幅下降70%。2021年年末，政府端積極釋放金融利好信號(hào)，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境適度調(diào)節(jié)，但在執(zhí)行層面發(fā)債規(guī)模尚未得到明顯改善。結(jié)合上年房企風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)，資本市場(chǎng)觀(guān)望情緒猶在，風(fēng)險(xiǎn)出清尚未完全，市場(chǎng)信心未能全面修復(fù)。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，2019-2021年的1月融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%，可以說(shuō)房企在1月的融資情況對(duì)全年來(lái)說(shuō)至關(guān)重要?！叭欢衲?月的融資總額不及上年的三分之一，延續(xù)了上年四季度的疲軟態(tài)勢(shì)，未能形成良好開(kāi)局。多家房企的海外債、信托無(wú)法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素?！?/p>

展望未來(lái)，陳星還表示，預(yù)計(jì)近期融資結(jié)構(gòu)和規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)明顯變動(dòng)。政策仍將保持“審慎管理”這一主線(xiàn)，因此融資規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)大幅回升。但從1月份若干筆并購(gòu)債的成功發(fā)行可以看出，邊際放松政策已實(shí)際落地，新類(lèi)型的開(kāi)通將對(duì)信用債發(fā)行起到一定支撐作用。

值得關(guān)注的是，整體來(lái)看，在到期債務(wù)方面，2022年首月房企償債壓力有所加劇。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務(wù)凈額570億。

“2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內(nèi)到期債券總額接近萬(wàn)億，其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過(guò)千億，根據(jù)當(dāng)前月均發(fā)債500億規(guī)模計(jì)算，房企償債壓力仍較大，結(jié)合銷(xiāo)售市場(chǎng)下行表現(xiàn)，房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式?！必悮ぱ芯吭悍治鰩熣J(rèn)為。

房企并購(gòu)債受到關(guān)注

雖然1月整體融資規(guī)模下滑明顯，但房企融資成本壓力有所緩解。

從融資利率來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月發(fā)行的信用債平均利率為3.99%，同比下降1.22個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.77個(gè)百分點(diǎn)；海外債發(fā)行利率為5.56%，同比下降1.01個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降2.01個(gè)百分點(diǎn)，碧桂園、華發(fā)等優(yōu)質(zhì)房企拉低了發(fā)行成本；信托融資利率托融資平均利率為7.49%，同環(huán)比基本持平；ABS平均利率為3.15%，同比下降1.27個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，房企融資目的也出現(xiàn)了新特點(diǎn)，并購(gòu)債成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

陳星表示，1月信用債發(fā)行規(guī)模與上月相當(dāng)，但從融資目的來(lái)看出現(xiàn)了新的變動(dòng)。本月招商蛇口、建發(fā)分別發(fā)行12.9億元和10億元的并購(gòu)債，表明關(guān)于推動(dòng)收并購(gòu)融資的政策已經(jīng)在央企、地方國(guó)企層面落地。同時(shí)浦發(fā)銀行也成功發(fā)行首單并購(gòu)主體債券，主要用于收并購(gòu)類(lèi)貸款的發(fā)放。結(jié)合政策導(dǎo)向可以推斷，收并購(gòu)類(lèi)融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。

貝殼研究院也認(rèn)為，招商蛇口與建發(fā)房地產(chǎn)分別成功發(fā)行12.9億元與10億元并購(gòu)債，并明確融資用途。這是對(duì)2021年末政策的積極響應(yīng)，預(yù)計(jì)2022年會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購(gòu)債。

實(shí)際上，近期出臺(tái)的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》對(duì)并購(gòu)類(lèi)融資有清晰的表述，即融資用于優(yōu)質(zhì)房企對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

對(duì)此，陳星認(rèn)為，對(duì)于融資方來(lái)說(shuō)，作為優(yōu)質(zhì)企業(yè)，自身償債壓力并不大，并且融資目的為收并購(gòu)而非債務(wù)償還，因此不存在緩解償債壓力的問(wèn)題。對(duì)于出讓項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，則急需項(xiàng)目出售資金償還債務(wù)，但“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”這一前提限制了處置資產(chǎn)的特征，因此持有資質(zhì)良好項(xiàng)目但短期流動(dòng)性緊張的房企更能從中獲益。對(duì)于債務(wù)壓力大、可售資產(chǎn)質(zhì)量不高的房企，還需擴(kuò)充其他資金來(lái)源。

關(guān)鍵詞： 受業(yè)