2021年，杭州樓市經(jīng)歷了“前熱后冷”，從年初開(kāi)始的“紅盤(pán)潮”引發(fā)市場(chǎng)熱度一路走高，到“8.5”新政后調(diào)控收緊、市場(chǎng)下行中的成交“四連降”，最后市場(chǎng)歸于平穩(wěn)。整體來(lái)看，2021杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)全年推盤(pán)730余次，近13.3萬(wàn)套新房源入市，其中純新盤(pán)占5成;蕭山區(qū)為供應(yīng)主力，拱墅區(qū)最受青睞;70萬(wàn)人次登記，平均中簽率19%，近4成項(xiàng)目流搖。

區(qū)域表現(xiàn)

▌蕭山區(qū)為供應(yīng)主力，拱墅區(qū)最受青睞

從區(qū)域推盤(pán)量來(lái)看，非主城區(qū)供應(yīng)占78%，其中蕭山區(qū)推盤(pán)數(shù)量超3萬(wàn)套，成為供應(yīng)主力。從中簽率來(lái)看，拱墅區(qū)最受青睞，平均中簽率不足10%，臨安區(qū)流搖現(xiàn)象嚴(yán)重、去化能力不足。

搖號(hào)表現(xiàn)

▌樓市“前熱后冷”，兩次新政后“推盤(pán)潮”引起搖號(hào)熱情高漲

2021年杭州新房市場(chǎng)可以分為兩階段：

上半年熱度較高，“1.27”新政后供應(yīng)端迎來(lái)一波“紅盤(pán)潮”，熱門(mén)板塊項(xiàng)目頻推，2月?lián)u號(hào)人數(shù)達(dá)到高位，流搖率為全年最低。盡管3月開(kāi)始嚴(yán)格貸款審查，3、4月的登記搖號(hào)數(shù)量仍超5萬(wàn)。隨5-6月熱點(diǎn)項(xiàng)目加推，市場(chǎng)熱度回升，6月熱度達(dá)到全年高位，搖號(hào)人數(shù)達(dá)到近10萬(wàn)。

下半年整體降溫，“8.5”新政限購(gòu)收緊、搖號(hào)規(guī)則更新，新政后供應(yīng)端再迎一波熱點(diǎn)項(xiàng)目加推，市場(chǎng)熱度達(dá)下半年高點(diǎn)。9月后全國(guó)樓市下行、多家房企“暴雷”，供應(yīng)端乏力，市場(chǎng)逐漸降溫，成交“四連降”，中簽率及流搖率走高。

板塊表現(xiàn)

▌板塊供應(yīng)集中在富春、新塘、錢(qián)江世紀(jì)城，部分板塊推盤(pán)量大但流搖率較高

從下圖可見(jiàn)，富春、新塘、錢(qián)江世紀(jì)城、東湖板塊推盤(pán)量均超5000套，供應(yīng)量較大。也有部分板塊推盤(pán)量大但流搖率較高，如青山湖科技城、臨平新城、銀湖科技城等，推盤(pán)量超3000套，但流搖率均在6成以上，可見(jiàn)板塊分化明顯。

▌板塊中簽率分化明顯，核心區(qū)位、成熟配套、供應(yīng)稀缺是低中簽率板塊的共通點(diǎn)

從板塊中簽率熱力圖中可以看出，板塊分化明顯。中簽率低的熱門(mén)板塊基本處于鄰近市中心的核心區(qū)位，如拱宸橋、申花、奧體博覽城等;已擁有成熟的生活氛圍，公共交通便利、商業(yè)配套齊全;供應(yīng)較為稀缺，如拱宸橋板塊今年僅開(kāi)盤(pán)1次，之江度假區(qū)板塊開(kāi)盤(pán)3次，湘湖板塊開(kāi)盤(pán)2次。

外圍板塊開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目頻現(xiàn)流搖，其中錦北、浦陽(yáng)鎮(zhèn)、下沙大學(xué)城北今年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目全部流搖。

項(xiàng)目表現(xiàn)

▌低中簽率項(xiàng)目由剛需型向改善型轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)明顯

從項(xiàng)目中簽率來(lái)看，低中簽率TOP10項(xiàng)目有以下三點(diǎn)共通特征：

以改善型項(xiàng)目為主。與2020年“剛需當(dāng)?shù)?rdquo;的現(xiàn)象相反，2021年占8成的低中簽率項(xiàng)目為3.5萬(wàn)/m2以上的改善盤(pán)，其中不乏均價(jià)5萬(wàn)/m2以上的疊墅，如綠城交投曉月澄廬。

所處板塊位于核心區(qū)位，配套完善，供應(yīng)稀缺。如位于拱宸橋、申花、西興等改善客群青睞的板塊，拱宸橋板塊內(nèi)項(xiàng)目金地大運(yùn)橋西府2021年僅開(kāi)盤(pán)1次，以2.1%的中簽率成為本年最難搖項(xiàng)目。

與周邊二手房倒掛明顯。倒掛基本在5000-8000元/㎡之間，兼?zhèn)渥宰『屯顿Y屬性。

總體來(lái)說(shuō)，低中簽率項(xiàng)目由剛需型向改善型轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)明顯。隨著“8.5”新政的出臺(tái)，按繳納社保月份進(jìn)行排序及篩除的規(guī)則使得未來(lái)的改善型項(xiàng)目更加難搖。

▌項(xiàng)目分化，“8.5”新政后仍有6項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼

2021年8月后樓市整體下行，在限購(gòu)搖號(hào)政策升級(jí)、房貸利率上行、購(gòu)房者信心不足的環(huán)境下，仍有6個(gè)樓盤(pán)中簽率小于10%，表現(xiàn)亮眼。

除地鐵萬(wàn)科云泓之城、星創(chuàng)城映月璟園自帶紅盤(pán)屬性外，其他4盤(pán)均因中簽率小于10%進(jìn)入限售5年行列;信達(dá)中心·杭州壹號(hào)院購(gòu)房門(mén)檻最高，三類(lèi)購(gòu)房家庭均需頂格社保，以3.3%的中簽率成為新政后中簽率最低的樓盤(pán)。

結(jié)語(yǔ)：

2021年杭州樓市經(jīng)歷了高低起伏，“四連降”后樓市已然筑底，但宏觀環(huán)境下行、政策加碼使得市場(chǎng)難以在短時(shí)間內(nèi)回到高光期。未來(lái)，政策微調(diào)和穩(wěn)定發(fā)展將成為樓市發(fā)展的常態(tài)。

關(guān)鍵詞： 杭州樓市 中簽率 房地產(chǎn) 紅盤(pán)潮