近期，高層密集發(fā)聲，房地產信貸環(huán)境正在改善，合理資金需求得到滿足，樓市重回平穩(wěn)軌道可期。市場人士普遍預期，隨著房地產貸款投放提速，個人按揭貸條件有望邊際放松，房地產合理需求將得到釋放，市場銷售將趨穩(wěn)。

“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”10月20日，在2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴針對近期房地產市場出現的問題如是說。

近期，多個百強房企被曝債務違約，與此同時，房地產市場的供求兩端呈現出下行態(tài)勢。另外，多個國際評級機構近期集中下調了國內房地產企業(yè)的信用評級。

值得注意的是，央行在近一個月內連續(xù)發(fā)聲，表示將保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放。業(yè)內專家認為，從高層表態(tài)可以看出，接下來房企資金緊張的情況將會得到緩解。

債務逾期頻現

原來房企可以通過“借新償舊”的方式來還債，但在信貸收緊后，現在很多企業(yè)只能通過項目回款來解決債務問題，而房貸額度不足也會導致房企回款困難。

“金九銀十”原本被視作房地產市場的傳統(tǒng)旺季，相比以往樓市火熱的營銷攻勢，今年9月、10月的樓市顯得格外冷清。

10月11日，當代置業(yè)（中國）有限公司（以下簡稱“當代置業(yè)”）發(fā)布公告稱，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據贖回35%后，剩余部分到期日延長三個月，以改善流動性和現金管理，避免任何潛在的償付違約。該筆優(yōu)先票據的剩余本金為2.5億美元，約合16億元人民幣。

而在其今年的半年報中，該公司尚有174億元現金余額，其中實際可動用現金也有136億元之多，故美元債申請展期的消息讓外界著實意外。

次日，國際評級機構穆迪將當代置業(yè)的企業(yè)家族評級由“B2”下調至“Caa2”，將該公司發(fā)行債券的高級無抵押評級由“B3”下調至“Caa3”，并將上述評級列入下調觀察名單。

當代置業(yè)在回應媒體時表示，公司目前內部運營正常，各項目按照節(jié)點推進正?？浼敖桓豆ぷ?，各銷售案場都正常銷售。“請相信當代置業(yè)，我們一定切實履行企業(yè)責任，保障股東、客戶、職員的最大權益并全力以赴。”該公司特別提到：“我們希望整個行業(yè)能夠健康平穩(wěn)，但現實告訴我們，確實整個行業(yè)都在面臨巨大挑戰(zhàn)?！?/p>

近期，在原本實力居前的房企中，債務違約并不罕見。10月11日，新力控股發(fā)布公告稱，因沒有資源可用于償還本月18日到期的2.5億美元，公司股票將繼續(xù)短暫停牌；10月13日，恒大集團宣布，申請延期一個月支付三筆總計1.48億美元的債務利息。此外，還有陽光100中國、藍光發(fā)展（600466）、協(xié)信遠創(chuàng)、花樣年、華夏幸福（600340）等企業(yè)已經被曝出無力償還債務，還有部分企業(yè)已經走在債務違約的邊緣。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)解釋稱，原來房企可以通過“借新償舊”的方式來還債，但在信貸收緊后，現在很多企業(yè)只能通過項目回款來解決債務問題，而房貸額度不足也會導致房企回款困難。

多重壓力之下，“賣子求生”成為一些房企的無奈之舉。10月8日，當代置業(yè)旗下的上市物業(yè)公司第一服務公告停牌：“以待根據香港公司收購及合并守則刊發(fā)構成本公司內幕消息的公告?！痹撐飿I(yè)公司上市僅一年，處在盈利狀態(tài)，此次該公司尋求出售，被業(yè)界認為是當代置業(yè)在償債壓力下被迫為之。隨后，當代置業(yè)公告稱，董事會主席張雷和總裁張鵬將向公司提供合計人民幣約8億元的股東貸款，以“展現其對本集團之持續(xù)承諾及對本集團業(yè)務發(fā)展堅定不移的信心”。

地產信貸的期待

銀保監(jiān)會相關負責人明確表示，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

同樣在“銀十”期間，國內房企信用評級迎來密集調整。僅在10月18日、19日兩天時間里，國內19家房企主體或相關債券信用評級被穆迪集中下調，包括禹洲、世茂、金科、中駿、弘陽、寶龍、融信、綠地等。

信貸收緊對需求端的影響也顯而易見。成都一位住宅項目營銷負責人表示，一些有購買需求和購買力的客戶因為房貸政策收緊被限制，導致推遲或者放棄買房。如今房貸的放款周期拉長到6個月甚至更久，也給房企的回款造成了一些壓力。企業(yè)十分期待信貸政策能夠有所放松，以減輕企業(yè)壓力。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，近期房價明顯下降，主要原因是房地產信貸收緊。三季度出現了全國性的放貸難，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，特別是熱點城市樓市，包括華東、華南，樓市房貸排隊現象嚴重，影響了樓市成交。

令行業(yè)有所期待的是，近期多地開始就房企最近遇到的困難征求意見。10月15日，中國房地產業(yè)協(xié)會在北京召開部分房企座談會，住建部相關部門領導參與主持了會議，參會房企匯報了現階段企業(yè)經營過程中存在的問題；10月20日，廣東省房地產業(yè)協(xié)會也召集了多家總部在廣東的大型房企參加會長會議，會議主題為：“如何提振市場信心，助力企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展”。

來自官方的聲音是市場關注的重中之重，也會成為下階段市場參考的風向標。9月27日，央行貨幣政策三季度例會通稿中首提“兩個維護”，釋放房地產維穩(wěn)信號；月29日，央行、銀保監(jiān)會聯合住建部和24家主要銀行召開房地產金融工作座談會，提出“準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度”，指導金融機構加快落實“兩個維護”要求。

央行金融市場司司長鄒瀾于10月15日在發(fā)布會上發(fā)言稱，近期受個別房地產企業(yè)債券違約等風險事件的影響，境外房地產企業(yè)美元債價格出現了較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現后的自然反應。鄒瀾介紹，針對這些情況，在9月底召開的房地產金融工作座談會上，已經指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月20日，在2021金融街論壇年會上，劉鶴再次就市場關注的大型房企違約問題發(fā)言。他表示，要推動中小金融機構改革化險，處置好少數大型企業(yè)違約風險。“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”劉鶴表示。

在當天的會議上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝認為，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現一點波動，這是市場主體在個別企業(yè)違約事件出現之后的應激反應。在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

10月21日，剛需購房者也等來了官方的重要表態(tài)，在當天國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險業(yè)數據信息暨監(jiān)管重點工作上，銀保監(jiān)會相關負責人明確表示，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，根據高層表態(tài)，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，也正在矯正房地產信貸過度收縮的行為。在劉水看來，房地產信貸政策會邊際調整放松，房地產信貸投放將會加速，未來幾個月房地產市場應該會看到明顯的趨穩(wěn)轉暖。

“從需求端看，合理住房個貸需求將得以滿足，信貸審批時間縮短，利率有所下調，房地產需求釋放，市場銷售回暖；從供給端看，一方面，房企合理融資需求將會滿足，融資困難將得到緩解，另一方面，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠?！眲⑺硎?，接下來房企資金緊張將會緩解，隨著房地產企業(yè)資金得到補充，房企債券密集違約的高峰也將過去。

如今，在一些城市的房貸市場，已經有了松動的跡象。如成都市傳言多家銀行的房貸利率有明顯下調。銀行內部人士稱，最近首套房貸利率很有可能從6.1%左右下調到原來的5.6%左右，不過還沒有完全落地。陳雪波王金龍

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