十城平均地價(jià)下行，房企更青睞低地貨比城市。對(duì)比兩輪土拍的平均成交樓面價(jià)，十七座城市中有十城下降，另有七城地價(jià)上升。整體來(lái)看，平均樓面價(jià)下行的驅(qū)動(dòng)因素為第二輪土拍溢價(jià)率大幅下降，上行驅(qū)動(dòng)因素為第二輪土拍核心區(qū)出讓地塊增加，且核心區(qū)樓面價(jià)上漲。盡管成交樓面價(jià)較首輪土拍有所下降，但地貨比仍然位居高位。在十七座城市中，有十座城市兩輪土拍地貨比均高于40%，兩座城市首輪土拍地貨比高于40%，第二輪降至40%以下，五座城市兩輪土拍地貨比均低于40%。從土拍結(jié)果來(lái)看，房企更青睞低地貨比城市，低地貨比城市流拍率相對(duì)較低。

供地向租賃住房?jī)A斜，北上住房保障加速。在22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中供地中，租賃住房目標(biāo)通過(guò)“競(jìng)自持”、固定配建和純租賃用地三種方式完成。從第二輪土拍的表現(xiàn)來(lái)看，“競(jìng)自持”占比大幅下降，土拍大幅轉(zhuǎn)冷的背景下，多數(shù)設(shè)置“競(jìng)自持”的地塊無(wú)法落實(shí)租賃住房指標(biāo)，后續(xù)固定配建租賃和純租賃用地的供給將會(huì)顯著增加。從完成土拍的城市來(lái)看，上海第二輪土拍保障性租賃住房用地（純租賃用地）供應(yīng)增加三倍，在總成交建面中占比也從2%上升到7%。北京市第二輪供地配建保障性住房的規(guī)模大幅增加，固定配建43萬(wàn)方，較首輪（固定配建+競(jìng)配建）的35萬(wàn)平增加24%。

國(guó)企大范圍兜底，流拍現(xiàn)象仍持續(xù)?？紤]政府終止出讓的地塊，已完成土拍的四城中，武漢的流拍率達(dá)24%，較第一輪6%增加18pct。北京、上海和杭州作為土地市場(chǎng)向來(lái)火熱的城市，第一輪均無(wú)一地塊流拍，而第二輪中流拍率分別達(dá)到60%、15%和55%。在流拍率相對(duì)較低的武漢和上海，國(guó)企“兜底”拿地現(xiàn)象明顯。武漢第二輪土拍中底價(jià)成交共39宗，其中國(guó)企拿地35宗，成交金額占比82%；上海第二輪土拍中底價(jià)成交32宗，其中國(guó)企拿地26宗，成交金額占比87%。推薦港股中的中國(guó)金茂、融創(chuàng)中國(guó)，受益旭輝控股集團(tuán)，A股標(biāo)的推薦中南建設(shè)（000961）、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）等，受益我愛(ài)我家（000560），同時(shí)推薦物業(yè)板塊，受益招商積余（001914）、碧桂園服務(wù)，推薦中海物業(yè)、寶龍商業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融、再走土地金融模式。

關(guān)鍵詞： 低地