“發(fā)展保障性租賃租房在政策端與市場(chǎng)端已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)?，F(xiàn)在，不是要不要做的問(wèn)題，而是怎么快速落地、擴(kuò)大供給的問(wèn)題。”10月21日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓專(zhuān)業(yè)委員會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)趙然在領(lǐng)航 第三屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇發(fā)表主旨演講，指出擴(kuò)大保障性租賃住房供給將驅(qū)動(dòng)行業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、職業(yè)化發(fā)展轉(zhuǎn)軌。這一進(jìn)程中監(jiān)管、行業(yè)、學(xué)界須首先攜手攻克的，是租賃住房產(chǎn)品分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不清晰的問(wèn)題。
當(dāng)天，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布我國(guó)首份專(zhuān)門(mén)針對(duì)租賃住房產(chǎn)品的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告，梳理對(duì)比美、德、日不同的分類(lèi)導(dǎo)向，結(jié)合我國(guó)租賃市場(chǎng)實(shí)際提出5P分類(lèi)模型，并以此為框架劃分服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類(lèi)產(chǎn)品。以此為行業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)的基石，該報(bào)告將為行業(yè)發(fā)展和相關(guān)政策制定提供參考，也將為后續(xù)行業(yè)資產(chǎn)證券化和公募REITs的落地厘定估值標(biāo)準(zhǔn)。
針對(duì)性增加有效供給
標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展助益保障性租賃住房建設(shè)
今年以來(lái)，政策端持續(xù)發(fā)力將“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”放在顯要位置?！笆奈濉币?guī)劃及兩會(huì)政府工作報(bào)告分別提出要“完善長(zhǎng)租房政策”和“增加保障性租賃住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。反觀我國(guó)住房租賃市場(chǎng)實(shí)際，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，隨著客群對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，住房租賃產(chǎn)品逐漸開(kāi)始細(xì)分，住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)也開(kāi)始探索多產(chǎn)品線發(fā)展戰(zhàn)略。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)租賃住房分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)、企業(yè)、市場(chǎng)三端均處于邁進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展軌道的臨界點(diǎn)。報(bào)告分析指出，政府監(jiān)管層面，面對(duì)標(biāo)準(zhǔn)不一的住房租賃產(chǎn)品品類(lèi)時(shí)，監(jiān)管難度大，只能采取簡(jiǎn)單的“一刀切”手段；租賃住房企業(yè)層面，需依靠自身力量不斷進(jìn)行產(chǎn)品線細(xì)分嘗試，試錯(cuò)成本高，而非標(biāo)產(chǎn)品多，則導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)?；?；資本市場(chǎng)層面，優(yōu)質(zhì)資本缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，難以形成快速準(zhǔn)確的判斷，因而在進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域時(shí)慎之又慎，造成行業(yè)融資渠道單一、融資難的局面；消費(fèi)市場(chǎng)層面，挑選住房租賃產(chǎn)品時(shí)缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，無(wú)從擇取適配產(chǎn)品。
趙然表示：“借由租賃住房分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的契機(jī)，目前行業(yè)由于缺乏產(chǎn)品分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的痛點(diǎn)和問(wèn)題將迎刃而解?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院通過(guò)梳理對(duì)比美、德、日三國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)租賃市場(chǎng)實(shí)際提出“租賃住房產(chǎn)品分類(lèi)5P模型”，即租戶(hù)需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產(chǎn)品裝修配置（Product）及具象體驗(yàn)（Physical Evidence），并依此首次提出服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類(lèi)產(chǎn)品的詳細(xì)區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。
以此為指引，政策端可精細(xì)化施策，針對(duì)性向新市民、青年傾斜供給，并在在規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、融資等不同環(huán)節(jié)，有的放矢地針對(duì)不同類(lèi)型的租賃住房進(jìn)行政策制定和行業(yè)監(jiān)管。報(bào)告預(yù)測(cè)未來(lái)青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類(lèi)以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品將成為企業(yè)在產(chǎn)品線規(guī)劃方面的主要發(fā)力點(diǎn)。企業(yè)則可依據(jù)5P模型針對(duì)性調(diào)配資源，滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。以市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻較高的服務(wù)式公寓和宿舍型公寓為例，報(bào)告指出：對(duì)于服務(wù)式公寓來(lái)說(shuō)，除了硬件標(biāo)準(zhǔn)外，還需要具備高端酒店的從業(yè)背景，才能滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)及具象體驗(yàn)的期待；對(duì)于宿舍型公寓來(lái)說(shuō)，由于其采購(gòu)方為企業(yè)、租戶(hù)為員工，因此需要綜合考量企業(yè)的租金預(yù)算并確保員工在租住方面的安全性和舒適性。從資產(chǎn)估值角度，報(bào)告發(fā)現(xiàn)：高端公寓無(wú)論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現(xiàn)出色，雖然平均出租率相比其他類(lèi)型產(chǎn)品略低，但其目標(biāo)客源的支付能力較強(qiáng)，因此有效拉動(dòng)了租金水平；宿舍型公寓由于其運(yùn)營(yíng)方式為按床位收取費(fèi)用，形成了立體坪效，因此租金坪效及總收入坪效優(yōu)于青年公寓和租賃式社區(qū)。
青年公寓產(chǎn)品占比超80%
“保障市場(chǎng)雙軌制”將成住房租賃市場(chǎng)突出特征
報(bào)告統(tǒng)計(jì)、分析了租賃住房行業(yè)約60個(gè)規(guī)模型品牌發(fā)現(xiàn)，我國(guó)租賃住房類(lèi)型整體呈現(xiàn)出明顯的“正金字塔”形態(tài)：滿(mǎn)足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過(guò)80%；其次是滿(mǎn)足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過(guò)10%；面對(duì)企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。
依據(jù)套均面積進(jìn)一步劃分，報(bào)告指出我國(guó)高端公寓以服務(wù)式公寓為主，占比約70%；青年公寓基本以緊湊型產(chǎn)品為主；租賃式社區(qū)中青年型產(chǎn)品和家庭型產(chǎn)品幾乎平分秋色。這說(shuō)明“獨(dú)立單間且租金水平可控的小戶(hù)型”是市場(chǎng)供需兩旺的產(chǎn)品類(lèi)型。
從地域分布來(lái)看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個(gè)城市，其中以珠三角城市、長(zhǎng)三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規(guī)律可循：一是靠近熱點(diǎn)就業(yè)區(qū)域，二是臨近公共交通樞紐，特別是地鐵站。
然而，報(bào)告指出當(dāng)前供需層面仍然存在著“戶(hù)型錯(cuò)配、價(jià)格錯(cuò)配、位置錯(cuò)配”的問(wèn)題，迅速提供有效、標(biāo)準(zhǔn)化供給才是緩解新市民、青年人住房困難的途徑。報(bào)告認(rèn)為，“我國(guó)的保障性租賃住房是‘發(fā)展的保障’，保障新市民、青年人能夠‘有其居’，也能‘優(yōu)其居’，從‘住’的角度支持助力我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速。同時(shí)，人們對(duì)更高生活品質(zhì)的追求也不會(huì)被忽視，市場(chǎng)化的住房租賃產(chǎn)品會(huì)為具有支付能力、追求更高品質(zhì)生活的人們提供相應(yīng)的供給?！?/p>
報(bào)告據(jù)此分析預(yù)測(cè)，保障性供給作為基石、市場(chǎng)化供給作為有益補(bǔ)充，兩駕馬車(chē)并行的“雙軌制”將成為我國(guó)住房租賃行業(yè)的顯著特點(diǎn)。其中，青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類(lèi)以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品，都會(huì)有相當(dāng)一部分項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房行列，與市場(chǎng)化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強(qiáng)的支付能力，租金水平高、項(xiàng)目出租率和續(xù)約率能穩(wěn)定在較高水平，則基本以市場(chǎng)化運(yùn)作為主。
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