現(xiàn)代快報(bào)訊(記者孫玉春)如今，精裝交付的樓盤(pán)越來(lái)越多，一旦遇上品質(zhì)不佳的精裝房，業(yè)主一直要為維修操心，就成了花錢(qián)買(mǎi)罪受。近期，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)朗詩(shī)新郡二期的業(yè)主向現(xiàn)代快報(bào)記者反映，他們2020年年底拿的房，精裝修問(wèn)題很多，而開(kāi)發(fā)商只是維修，難以解決根本問(wèn)題。而在記者向開(kāi)發(fā)商了解情況時(shí)，公司負(fù)責(zé)人則表示，項(xiàng)目幾乎不賺錢(qián)，并做出了對(duì)精裝修價(jià)格較高的解釋。

拿房之后發(fā)現(xiàn)存在很多問(wèn)題

近期，現(xiàn)代快報(bào)記者實(shí)地察看了朗詩(shī)新郡二期25棟41單元401邵女士家，她家的房子從2020年底以來(lái)還空置著。

邵女士家房子的建筑面積是128.28平方米，套內(nèi)面積是106.85平方米。朗詩(shī)新郡二期是2018年11月份開(kāi)盤(pán)，邵女士等人是2018年8月下旬與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同的。

當(dāng)時(shí)，“老盤(pán)新開(kāi)”的朗詩(shī)新郡二期是濱湖地區(qū)的一大熱門(mén)盤(pán)。因?yàn)榍耙婚_(kāi)發(fā)商一直未啟動(dòng)建設(shè)，無(wú)錫新都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司接手使樓盤(pán)復(fù)活，一炮而響。

△ 邵女士的房子

朗詩(shī)新郡的名稱來(lái)源于項(xiàng)目是新都與朗詩(shī)合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目采用了朗詩(shī)的品牌管理，并引入“三恒”系統(tǒng)?，F(xiàn)代快報(bào)記者了解到，邵女士的房子單價(jià)是每平方米30895.76元，其中裝修單價(jià)是每平方米6000元，裝修款總價(jià)將近77萬(wàn)元。

可是，在去年年底拿房后，邵女士發(fā)現(xiàn)裝修存在不少問(wèn)題。

△ 邵女士家衛(wèi)生間的墻磚很多都有一道道劃痕

臥室地板踩上去，有些地方明顯松軟；主臥衣柜里一個(gè)地方原本是應(yīng)該安裝保險(xiǎn)柜的，結(jié)果工人竟然忘記安裝電源；衛(wèi)生間的墻磚很多都有一道道劃痕，施工方卻說(shuō)是花紋?？墒?，在市場(chǎng)上，邵女士根本找不到這種磚。

△ 邵女士家窗戶的密封膠條幾乎都是爛掉的

門(mén)窗這一塊問(wèn)題很突出。記者看到時(shí)已經(jīng)維修過(guò)了，此前一些業(yè)主家的入戶門(mén)關(guān)上后還能活動(dòng)，一推就有聲響。而邵女士家所有窗戶的密封膠條幾乎都是爛掉的，東缺一塊西缺一塊。

△ 業(yè)主周先生家新風(fēng)系統(tǒng)出風(fēng)口里的垃圾

遇到類(lèi)似情況的業(yè)主還有不少。據(jù)業(yè)主周先生說(shuō)，新風(fēng)系統(tǒng)出風(fēng)口里垃圾很多，有業(yè)主清理出兩大盆。還有人發(fā)現(xiàn)，安裝好的柜子底下壓著橘子皮。施工毛糙之處很多，有柜子安裝反了，有些住戶廚房間的窗戶被水龍頭擋著竟無(wú)法打開(kāi)。

△ 業(yè)主購(gòu)房合同上關(guān)于裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定內(nèi)容

現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，在業(yè)主購(gòu)房合同附件上有“關(guān)于裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定”，臥室、客餐廳為“立邦”“巴斯夫”或同等檔次品牌的白色乳膠漆，室內(nèi)地板是“朗詩(shī)成品定制”，廚具是“方太或同等檔次品牌”。但是其他很多如廚房衛(wèi)生間地面、墻面，只注明“地磚”和“墻磚”，窗戶只注明“塑鋼或鋁合金”。

“我們沒(méi)法一一比對(duì)，有些標(biāo)明品牌卻沒(méi)有標(biāo)明型號(hào)，差別太大了。還提到同檔次品牌，這等于是沒(méi)有明確約定?！鄙叟空f(shuō)，樣板房是直接的對(duì)照物，可是在交房前，開(kāi)發(fā)商就把樣板房拆了。業(yè)主留下的印象是樣板房精致，自己的房子質(zhì)量粗糙。

電器材料都按市場(chǎng)價(jià)，評(píng)估公司核出的精裝修單價(jià)只有每平方米3795元

目前已經(jīng)起訴開(kāi)發(fā)商的是16棟35單元302室的業(yè)主虞先生，訴訟請(qǐng)求是開(kāi)發(fā)商返還多收的精裝修款?，F(xiàn)代快報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，他家的情況與邵女士家相仿。虞先生家房子的建筑面積142.6平方米，套內(nèi)面積119.72平方米，公攤面積22.88平方米，商品房單價(jià)每平方米為32874.8元，包含裝修款為85.56萬(wàn)元。

虞先生在拿房后進(jìn)行公證，找來(lái)有司法鑒定資質(zhì)的廣州市裝付寶裝飾工程質(zhì)量鑒定有限公司(以下簡(jiǎn)稱“裝付寶公司”)進(jìn)行裝修造價(jià)評(píng)估，同時(shí)房屋放棄整修和入住，以等待法院可能的后續(xù)勘察鑒定。

其他幾位業(yè)主跟虞先生站在一起，沒(méi)有妥協(xié)，情愿暫時(shí)不入住。但由于維權(quán)過(guò)程漫長(zhǎng)，據(jù)稱有些業(yè)主已經(jīng)放棄。

△ 廣州市裝付寶裝飾工程質(zhì)量鑒定有限公司的還原造價(jià)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)

裝付寶公司的“還原造價(jià)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)”是今年上半年形成的?，F(xiàn)代快報(bào)記者了解到，在評(píng)估前，業(yè)主方希望得到開(kāi)發(fā)商所選材料品牌、規(guī)格、型號(hào)，裝修合同等資料，但是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供。所以，裝付寶公司是完全憑市場(chǎng)價(jià)和專業(yè)知識(shí)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。

周先生說(shuō)：“業(yè)主考慮了裝修工程的合理利潤(rùn)，參照其他小區(qū)和案例，在13%—16%之間?！北热缈鞠洌前凑諉渭?0226元計(jì)算，這是業(yè)主們?cè)诰W(wǎng)上按照同型號(hào)查詢后選取的最高報(bào)價(jià)。方太的水槽洗碗機(jī)是按14000多元計(jì)價(jià)，沒(méi)有打折或選取低報(bào)價(jià)?！岸覀冎溃^(qū)精裝修交付的，都是集中采購(gòu)，價(jià)格有很大的談判空間?！?/p>

按照裝付寶公司的評(píng)估意見(jiàn)書(shū)，裝修總費(fèi)約54萬(wàn)元。

有一點(diǎn)值得注意，這份還原造價(jià)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)，針對(duì)的是業(yè)主的套內(nèi)建筑面積部分，也是大家認(rèn)為實(shí)際采取了精裝修措施的部分。但開(kāi)發(fā)商計(jì)價(jià)時(shí)，是連公攤面積一起算在內(nèi)的。如果用54萬(wàn)元對(duì)應(yīng)虞先生家的建筑面積142.6平方米，精裝修單價(jià)只有3795元/㎡。與合同約定精裝修造價(jià)差額超過(guò)2200元/㎡，總金額相差31萬(wàn)左右。

如果認(rèn)定開(kāi)發(fā)商在公攤部分也采用了精裝修，把公攤部分“吃掉”的裝修款去掉(22.88*6000元/㎡，約等于14萬(wàn)元)，業(yè)主套內(nèi)面積的精裝修評(píng)估造價(jià)仍然和開(kāi)發(fā)商的價(jià)格相差17萬(wàn)左右。

開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人：開(kāi)發(fā)商精裝模式與小裝修公司不同

開(kāi)發(fā)商無(wú)錫新都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陸某日前與記者、業(yè)主進(jìn)行了對(duì)話。

陸某說(shuō)：“錢(qián)花到位了，可能沒(méi)管到位?！弊罱K，引發(fā)業(yè)主投訴。

他認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目本身比較特殊，是新都和朗詩(shī)打造的差異化產(chǎn)品，不光是“三恒”系統(tǒng)，而且很多裝飾跟著對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)做的。不能說(shuō)業(yè)主找的鑒定單位不專業(yè)，但這是一家廣州公司，不太清楚相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)樓盤(pán)裝修的用材追求低甲醛，因此在物料升級(jí)、現(xiàn)場(chǎng)管理等方面都會(huì)增加成本。他說(shuō)：“憑據(jù)我們都有的。可能走到司法途徑，我們才會(huì)拿出來(lái)?！?/p>

此外，他認(rèn)為，在報(bào)價(jià)和開(kāi)發(fā)模式上，實(shí)際的情況和業(yè)主理解的不完全一樣?！伴_(kāi)發(fā)公司要算利潤(rùn)、管理費(fèi)，下面還有總包和分包單位，都要有管理利潤(rùn)?！遍_(kāi)發(fā)商的一些進(jìn)貨價(jià)格可能不是那么低，所有的詢價(jià)、報(bào)價(jià)都是通過(guò)集采體系來(lái)做，業(yè)主不能說(shuō)開(kāi)發(fā)公司定高了。

他表示，在精裝修價(jià)格里面包含了很多間接費(fèi)用，主要是“三費(fèi)”——營(yíng)銷(xiāo)、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但是這一塊費(fèi)用如何核算和分?jǐn)偅级啻蟊壤?？陸某沒(méi)有進(jìn)一步說(shuō)明。但是他提到，作為一個(gè)前爛尾項(xiàng)目，土地是2010年拿的，這么多年算利息成本也不低了。

職能部門(mén)：可督促開(kāi)發(fā)商維修整改，業(yè)主認(rèn)為違約可訴訟

現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，朗詩(shī)新郡二期立項(xiàng)時(shí)還屬于無(wú)錫市濱湖區(qū)范圍，2019年后屬于新成立的經(jīng)開(kāi)區(qū)范圍。由于管轄上有交接和交叉，記者詢問(wèn)了濱湖區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)住建局，相關(guān)工作人員表示，幾年前精裝修不屬于商品房驗(yàn)收范圍，但現(xiàn)在已經(jīng)納入質(zhì)檢驗(yàn)收范圍。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋具體裝修環(huán)節(jié)的質(zhì)量問(wèn)題，可以向住建局質(zhì)安站反映，他們可以督促開(kāi)發(fā)商維修。如果是有其他訴求，因?yàn)榫b修是在合同里的，業(yè)主可依據(jù)合同起訴開(kāi)發(fā)商。

今年4月份，業(yè)主曾向經(jīng)開(kāi)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局反映價(jià)格虛高問(wèn)題，市場(chǎng)監(jiān)管局在行政處理告知書(shū)中表示，新都房地產(chǎn)所售房源經(jīng)過(guò)原無(wú)錫市物價(jià)局備案，相關(guān)備案情況和一房一價(jià)已經(jīng)在售樓處公示，違法事實(shí)不成立。

專家：開(kāi)發(fā)公司“三費(fèi)”不應(yīng)納入精裝修價(jià)格

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人，北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事戴金花認(rèn)為，裝修價(jià)格不應(yīng)該含有開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)管理等“三費(fèi)”，公司營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)管理中的相關(guān)費(fèi)用屬于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理成本，一般納入項(xiàng)目建設(shè)成本，購(gòu)房者購(gòu)房支付的購(gòu)房款中包含了該成本，精裝修價(jià)格中不應(yīng)該再次包含該成本。

她表示，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)精裝修房屋，實(shí)踐中確實(shí)容易存在很多問(wèn)題，務(wù)必要注意合同簽署的主體以及合同約定的精裝修內(nèi)容。如果開(kāi)發(fā)商違反了合同約定，可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。如果存在精裝修價(jià)格虛高、虛假宣傳等問(wèn)題，可以向相關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào)。

現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，此前無(wú)錫有過(guò)類(lèi)似訴訟。在無(wú)錫市中院“(2018)蘇02民終85號(hào)”判決中，法官認(rèn)定，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及稅金不應(yīng)計(jì)入房屋裝修成本。

據(jù)了解，1月19日，無(wú)錫市住建局發(fā)布《關(guān)于完善我市市區(qū)新建成品住房裝修工作的通知》，自發(fā)布之日起實(shí)施。通知表示，新建成品住房?jī)r(jià)格由毛坯價(jià)格和基本裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格兩部分組成，基本裝修的價(jià)格按建筑面積計(jì)算，基本裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)控制在1500元/㎡-2000元/㎡之間的合理范圍內(nèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在提供基本裝修方案的基礎(chǔ)上，可提供升級(jí)裝修方案，供購(gòu)房者在基本裝修方案和升級(jí)裝修方案中自主選擇。

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