在房地產(chǎn)企業(yè)越冬的當(dāng)下，資金流動(dòng)安全與否，似乎相比業(yè)績、規(guī)模等指標(biāo)更受市場(chǎng)關(guān)注。此前一直規(guī)模擴(kuò)張的金地集團(tuán)，近期由于大股東的大額減持，讓這家龍頭房企的前三季業(yè)績表現(xiàn)也備受關(guān)注。

10月17日，金地集團(tuán)發(fā)布2021年第三季度業(yè)績報(bào)告。僅就第三季度而言，該公司錄得營業(yè)收入約196.1億元，同比下降4.64%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.84億元，同比下降26.19%。

今年前三季度，金地集團(tuán)錄得營業(yè)收入約538.84億元，同比增加33.25%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約33.09億元，同比下降33.72%。此外，毛利率為18.13%、凈利率為10.59%，分別同比下降19.98個(gè)百分點(diǎn)、11.37個(gè)百分點(diǎn)。

顯然受整個(gè)行業(yè)環(huán)境影響，金地的利潤水平亦有下降，但可以看到的是，公司盈利指標(biāo)相比以往有所優(yōu)化。

金地前三季度數(shù)據(jù)相比于半年報(bào)中凈利18.25億元、同比下降的38.79%來說，降幅有收窄。毛利率方面，相對(duì)于上半年的14.25%也有所提升。

一位長期關(guān)注金地集團(tuán)的市場(chǎng)人士就此分析表示，金地的凈利潤雖然相比半年報(bào)中披露數(shù)據(jù)稍有好轉(zhuǎn)，但仍屬于不可忽視的大幅下降，原因仍然可能是因?yàn)榍皫啄甑母邇r(jià)拿地，不過也應(yīng)該快結(jié)算完了。

實(shí)際上，按照房地產(chǎn)行業(yè)的特性，結(jié)算毛利率相對(duì)來說有所滯后，從拿地到結(jié)算毛利率的過程中，可能與融資成本、權(quán)益占比、結(jié)算結(jié)構(gòu)和推盤節(jié)奏等多種因素有關(guān)。

就金地集團(tuán)來說，新媒體了解到，其早在2013年定下“5年內(nèi)銷售額破千億”的目標(biāo)，到2016年就已提前實(shí)現(xiàn)1006.3億元的規(guī)模。與之相匹配的，金地的拿地儲(chǔ)備也在全面加速，2016年的2950萬平米至今年上半年已達(dá)6729萬平方米，但目前其土儲(chǔ)權(quán)益占比僅為52%。其中還不乏許多高價(jià)地塊。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015-2018年，金地的地貨比維持在45%以上，而后2019、2020年稍降至32.27%、42.21%。也就是意味著2018年以前當(dāng)期拿地項(xiàng)目毛利率較低，此后拿地項(xiàng)目毛利率可能有所回升。

金地表示，2021年前三季度，該公司利用多元化投資方式獲取土地101宗，總投資額約1135億元，權(quán)益投資額約460億元，新增土地儲(chǔ)備1492萬平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約599萬平方米。由此粗略估計(jì)，金地新增土地權(quán)益占比在40%左右。

針對(duì)公司當(dāng)前凈利持續(xù)下降問題，金地在9月3日與投資者關(guān)系互動(dòng)中有所回應(yīng)。公司稱，預(yù)計(jì)下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升，全年結(jié)算收益預(yù)計(jì)較上年會(huì)有一定增長。

對(duì)此，也有地產(chǎn)分析師表示，金地的結(jié)轉(zhuǎn)速度是正常的，且30%多的營業(yè)收入增速高于行業(yè)水平。但是因?yàn)榻Y(jié)算毛利率較低，加之金地的少數(shù)股東權(quán)益近年來占比一直較大，所以歸母凈利潤表現(xiàn)就受到一定的影響。

實(shí)際上，金地的少數(shù)股東權(quán)益在2018年開始便逐年大幅增加。2018年到2020年，金地的少數(shù)股東權(quán)益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，占全部股東權(quán)益比例分別為30%、34%和39%。而到今年三季度，金地少數(shù)股東權(quán)益增至429.85億元，占全部股東權(quán)益比例也升至42.86%。

而就金地的股東情況而言，近期減持變動(dòng)引起市場(chǎng)關(guān)注。金地集團(tuán)于2021年9月15日發(fā)布公告稱，股東大家人壽于9月兩次減持公司股份，共計(jì)1.05億股，占公司總股本2.34%。這也是自后者入股金地集團(tuán)9年后首次且大幅度減持。

但減持后，大家人壽仍是金地集團(tuán)第二大股東。實(shí)際上，生命人壽與大家人壽早在2013年便開始輪番增持金地集團(tuán)，最終分別成為其第一、第二大股東，至今年三季報(bào)，二者持股比列分別為21.69%、11.98%。

對(duì)于上述減持行為，資本市場(chǎng)亦有所波動(dòng)。截至2021年9月16日，金地報(bào)10.03元/股，跌幅為7.90%。

另外，由于地產(chǎn)板塊近期的整體壓力，截至2021年第三季度末，金地股東總?cè)藬?shù)是55534萬人，較之上個(gè)報(bào)告期下滑23.2%。

不過，值得關(guān)注的是，金地集團(tuán)在三季報(bào)中表示，董事長凌克于9月16日增持公司股份10萬股，增持后其持有公司股份總計(jì)380.84萬股，占公司總股本的0.0844%。根據(jù)記錄顯示，這是近十年來凌克首次在二級(jí)市場(chǎng)增持公司股份。

此外，第三季度中，金地集團(tuán)受香港中央結(jié)算有限公司增持1395.3514萬股，該股東持股占流通股比例2.55%。

事實(shí)上，除了大家人壽外，當(dāng)前險(xiǎn)資也有減配地產(chǎn)股的傾向。2020年3月，陽光人壽和陽光財(cái)險(xiǎn)減持在京投發(fā)展的持股比例至5%以下。華夏人壽所持光明地產(chǎn)的股權(quán)也從2019年上半年的2.71%降至2020年中的1.32%。

談及險(xiǎn)資減配地產(chǎn)原因，市場(chǎng)人士大多認(rèn)為，房地產(chǎn)當(dāng)下不再是險(xiǎn)資重倉的投資標(biāo)的。個(gè)中原因除投資取向外，也因應(yīng)監(jiān)管要求，中國銀保監(jiān)會(huì)于2020年11月發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，提到保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等。

因此，未來在市場(chǎng)趨勢(shì)未出現(xiàn)明顯改變下，投資者將更看重房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及持續(xù)的盈利能力。

目前，金地集團(tuán)位列“綠檔”企業(yè)，但具體指標(biāo)卻較之以往不斷趨近“紅線”。截至2021年9月30日，金地集團(tuán)負(fù)債合計(jì)3618.84億元，與期初相比增長約543億元，資產(chǎn)負(fù)債率則由期初的76.59%增至78.3%。其中流動(dòng)負(fù)債規(guī)模為2658.99億元，占總負(fù)債比重達(dá)73%，金地目前賬面貨幣資金為547.65億元。

另一方面，金地集團(tuán)2020年以來的融資頻率加快，動(dòng)用了短期融資券、中期票據(jù)、小公募債券等各種融資手段，導(dǎo)致有息債務(wù)規(guī)?？焖僭鲩L。截至2020年末，金地集團(tuán)負(fù)債總額為3075.92億元，同比增長21.84%。不過，其中長期借款415.7億元，同比增長50.64%，長期借款占比有所增大。

對(duì)此，金地集團(tuán)9月3日在投資者互動(dòng)平臺(tái)表示，截至2021年中期末，公司境外債券余額9億美元，占公司有息負(fù)債比重極小，同時(shí)融資成本保持在境外同評(píng)級(jí)公司中的較好水平。

有部分市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，就金地今年前三季銷售表現(xiàn)來看，其具備穿越周期的能力。2021年1至9月，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2286.9億元，同比上升34.49%。該同比增幅僅次于寶龍地產(chǎn)的42.8%，位屬行業(yè)前列。

根據(jù)三季度報(bào)告，金地集團(tuán)累計(jì)完成新開工面積約1462萬平方米，同比增長27%;累計(jì)完成竣工面積約698萬平方米，同比增長37%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1062萬平方米，同比增長29%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2287億元，同比增長34%。

但金地集團(tuán)如何在第四季度實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)，將是市場(chǎng)接下來持續(xù)關(guān)注的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 環(huán)境影響 有關(guān)事項(xiàng) 較好水平 簽約面積