陳昱彤（瑰悅聯(lián)合創(chuàng)始人）：大家下午好，非常高興和大家相會(huì)在秋高氣爽的下午，我叫陳昱彤，是瑰悅聯(lián)合創(chuàng)始人。
大家聽到瑰悅這個(gè)名字會(huì)比較生疏，沒(méi)有關(guān)系，我今天想講的是服務(wù)式公寓，本來(lái)我當(dāng)時(shí)做這個(gè)PPT的時(shí)候?qū)懙姆?wù)時(shí)公寓是資管新物種，但其實(shí)回想起來(lái)它其實(shí)并不是新物種，最早是在80年代或更早在歐洲就出現(xiàn)了，當(dāng)時(shí)是為了歐洲的一些旅游人士還有一些商旅人士去到其他的目的地會(huì)有一些短暫的居停，也可以做一個(gè)短暫的居住的場(chǎng)所，所以當(dāng)時(shí)這就是服務(wù)式公寓的前身，但其實(shí)真正的服務(wù)式公寓它的爆發(fā)輝煌是在紐約，在1980年的時(shí)候，因?yàn)榧~約的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，所以就會(huì)有很多的國(guó)際型的大的企業(yè)，他們的一些高管當(dāng)時(shí)是需要找地方做一些長(zhǎng)期的居住，因?yàn)槭峭馀傻娜耸?，其?shí)他們還是最早住在酒店，長(zhǎng)租房的形式，后來(lái)服務(wù)式公寓應(yīng)運(yùn)而生，這是它在國(guó)際上的突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
但是回頭進(jìn)入到中國(guó)，其實(shí)中國(guó)還是一個(gè)新物種，我想在座的不一定是每一位都知道服務(wù)式公寓，或者只是聽說(shuō)，但其實(shí)真正不明白服務(wù)式公寓、長(zhǎng)租公寓、酒店到底有什么區(qū)別，所以在中國(guó)還是相對(duì)比較陌生，真正服務(wù)式公寓進(jìn)入到中國(guó)最早是在上海浦東，因?yàn)槟菚?huì)兒浦東已經(jīng)開始，90年代的時(shí)候會(huì)有一些外資企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)最早把總部搬到中國(guó)的浦東，那個(gè)時(shí)候就會(huì)有很多全球的CEO、高級(jí)管理人員，大部分還是外資企業(yè)的，他們就會(huì)居住在星級(jí)酒店，因?yàn)槲沂窃谛羌?jí)酒店行業(yè)差不多20年，我大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候去的就是香格里拉，我是香格里拉集團(tuán)出來(lái)的，當(dāng)時(shí)20%的客源占比是常住客，我們當(dāng)時(shí)定義14天就是常住客，后來(lái)到了90年代中期左右，上海的房地產(chǎn)有一些政策的釋放，是在中國(guó)首先嘗試的，就給到了一批服務(wù)式公寓的屬性的資產(chǎn)，那個(gè)時(shí)候才真正意義上中國(guó)的服務(wù)式公寓開始起步，隨后就是在北京、深圳、廣州這樣的一線城市慢慢開始有了服務(wù)式公寓，可能大家腦子里面能夠想到的是為數(shù)不多。
我們這個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)變是非常巨大，之前星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店把服務(wù)式公寓，包括我們當(dāng)年在香格里拉也好、洲際也好，我們會(huì)把雅詩(shī)閣當(dāng)作我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那是十年前，其實(shí)服務(wù)式公寓賽道就在酒店，不太會(huì)參加像我們今天資管的論壇，但是為什么在十年二十年當(dāng)中，尤其是最近兩三年發(fā)生了非常巨大的變化，比如說(shuō)瑰悅這個(gè)新的品牌，我們沒(méi)有太多去參加酒店行業(yè)、星級(jí)酒店行業(yè)的論壇和演講的露出，反正我們更愿意參加觀點(diǎn)這樣的非常專業(yè)的資管房地產(chǎn)商業(yè)的論壇，包括這次博鰲論壇是我們參加的第二次，今天包括下個(gè)月的資管的商業(yè)年會(huì)，我們一只腳會(huì)跨到這樣的行業(yè)來(lái)，今天簡(jiǎn)單跟大家聊一下服務(wù)式公寓到底和咱們這個(gè)資管有什么樣的關(guān)系。
首先什么是服務(wù)式公寓，其實(shí)服務(wù)式+公寓，服務(wù)就是酒店式的服務(wù)，公寓是公寓的配置，一些配套是按照公寓的配套去完成的，服務(wù)式公寓的本質(zhì)其實(shí)是酒店性質(zhì)的物業(yè)，所以我們也不太會(huì)出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓這個(gè)品類，但是現(xiàn)在酒店，服務(wù)式公寓也不在里面，所以我們說(shuō)是一個(gè)超級(jí)物種，是一個(gè)非常特殊的存在，它其實(shí)是介于星級(jí)酒店和公寓之間這樣一個(gè)品類，我們?nèi)诤系氖蔷频甑脑O(shè)施，還有公寓的家庭特色，我們提供的是中長(zhǎng)期的服務(wù)，包括你可以住一天，你可以住一年，你可以住一個(gè)月，非常靈活，長(zhǎng)短結(jié)合。
而且我們會(huì)提供洗衣機(jī)、廚具，還有一些家庭必備的電器，根據(jù)不同的物業(yè)去配置，這個(gè)居家特色是服務(wù)式公寓和酒店區(qū)別最大的一個(gè)地方。
這就是剛才我在上個(gè)頁(yè)面跟大家講過(guò)，針對(duì)于酒店所有能夠提供到的服務(wù)，服務(wù)式公寓都是可以的，比如說(shuō)進(jìn)門會(huì)有前臺(tái)、禮賓、24小時(shí)的保安、監(jiān)控，還有客房服務(wù)，其實(shí)它省掉的是星級(jí)酒店很多冗贅的空間，不會(huì)有那么大的大堂吧，還有大大小小十幾個(gè)的會(huì)議室、宴會(huì)廳、餐廳，不會(huì)有這些，它只能滿足我在這邊的以住為中心點(diǎn)可能會(huì)產(chǎn)生的相關(guān)設(shè)施。
服務(wù)式公寓它的客群定位，它和白領(lǐng)公寓和長(zhǎng)租公寓的區(qū)別在哪里，定位就是中高端的階層，我們最近一直在研究新中產(chǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)的消費(fèi)主力是集中在新中產(chǎn)，根據(jù)不同的收入、文化標(biāo)準(zhǔn)分為高中低，如果從收入考量、審美等等，我們集中定位在新中產(chǎn)的中高端這樣的階層。中高端這個(gè)階層他們的主要客戶畫像，我今天是截取比較簡(jiǎn)單的，我們會(huì)做非常詳細(xì)的分析，年齡大概在35-40歲左右，會(huì)有一定財(cái)富積累，大部分還是在北上廣深這樣的一線城市，以及現(xiàn)在新興崛起類似杭州、武漢這樣的新一線城市，他們的生活偏好，這部分人群學(xué)歷本科和研究生以上的是占了絕大部分的比例，他們現(xiàn)在休閑娛樂(lè)的方式已經(jīng)從以前的唱KTV，當(dāng)然也很少有去玩劇本殺，會(huì)有，但不多，大部分還是在于健身，尤其是高爾夫、跑步、游泳等等，投資偏好，會(huì)有自己固定的投資，還有一些理財(cái)，這就是我們這個(gè)目標(biāo)客群他的簡(jiǎn)單畫像。這部分人比較注重的是品質(zhì)生活、旅居體驗(yàn)、設(shè)計(jì)美學(xué)，我們每個(gè)月都會(huì)跟大概10-20個(gè)我們的客戶進(jìn)行一個(gè)面對(duì)面的溝通，這部分人對(duì)于生活的品質(zhì)和設(shè)計(jì)美學(xué)，不要以為住客不了解，他可能摸一下這個(gè)材質(zhì)，會(huì)比我們更了解這個(gè)材質(zhì)是什么木質(zhì)的，器皿是景德鎮(zhèn)的，會(huì)經(jīng)常來(lái)跟我們反饋這樣的情況，所以我們的目標(biāo)客群已經(jīng)不是滿足于有舒適的環(huán)境了，他要求的是品質(zhì)，還有設(shè)計(jì)感，他們要求是越來(lái)越高。
針對(duì)這樣，我們做了一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)，服務(wù)式公寓的優(yōu)勢(shì)就是：它是星級(jí)酒店的規(guī)范，你可以放心的是客人走進(jìn)來(lái)和星級(jí)酒店的服務(wù)是沒(méi)有差別的；第二個(gè)是因地制宜，長(zhǎng)短租結(jié)合，收益管理精細(xì)化。
這是服務(wù)式公寓和產(chǎn)權(quán)式星級(jí)酒店和高端的民宿品牌、度假村他們的區(qū)別，今天時(shí)間關(guān)系不會(huì)展開來(lái)講，主要提幾個(gè)點(diǎn)，跟在座的各位比較相關(guān)的就是產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓基本上是大產(chǎn)權(quán)，單一產(chǎn)權(quán)，整棟的，不會(huì)做分散的，因?yàn)樗怯腥兆獾膶傩裕晕覀冃枰羌?jí)酒店一樣跟特行證，產(chǎn)權(quán)式公寓不是單一產(chǎn)權(quán)，但這部分客戶我們也有簽，這個(gè)更類似一種理財(cái)產(chǎn)品，小業(yè)主去買你這個(gè)產(chǎn)品，一般都會(huì)承諾5個(gè)點(diǎn)、6個(gè)點(diǎn)的回報(bào)，甚至在武漢的業(yè)主說(shuō)想要7個(gè)點(diǎn)的回報(bào)能不能做得到，一線城市可能就是3個(gè)點(diǎn)左右，會(huì)做一個(gè)測(cè)算，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商手上的存量物業(yè)和需要銷售的公寓，確實(shí)這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是有點(diǎn)激烈了，所以這類我們也有做，但是也是要非常嚴(yán)格的評(píng)估，說(shuō)我能夠做到這個(gè)價(jià)格，不可能虧，開發(fā)商也可以，小業(yè)主也能獲益，所以前兩類我們都是有觸及；第三類星級(jí)酒店都是單一產(chǎn)權(quán)。
產(chǎn)品配套，服務(wù)式公寓主要有公區(qū)，有大堂，但不會(huì)太大，第二個(gè)我們會(huì)有一個(gè)小型的會(huì)議室，類似于這樣的房間，一個(gè)餐廳，一般都是全日餐，全部會(huì)在一個(gè)餐廳搞定，這樣我們省掉的是能耗，熟悉酒店運(yùn)營(yíng)的應(yīng)該知道，酒店運(yùn)營(yíng)最大的人力成本和能耗成本，我們之前做五星級(jí)酒店的時(shí)候300間房員工配300個(gè)，但服務(wù)式公寓如果300間房，員工在100人左右，首先省掉的是人力成本，第二個(gè)省掉的是能耗，為什么說(shuō)服務(wù)式公寓現(xiàn)在尤其是在疫情以后越來(lái)越受甲方開發(fā)商的喜歡青睞，是因?yàn)闀?huì)算賬了。
之前投資星級(jí)酒店的這部分客戶畫像，因?yàn)槲覀兘佑|很多甲方業(yè)主，很多是政府要求我購(gòu)地的時(shí)候必須有一個(gè)國(guó)際品牌，還有一些就是我的情懷，我想要去做五星級(jí)的國(guó)際品牌，香格里拉很棒，但是其實(shí)我們之前做星級(jí)酒店的時(shí)候，價(jià)格我賣1000，不準(zhǔn)降價(jià)，哪怕出租率10%以下，管理方說(shuō)不可以降價(jià)，導(dǎo)致于因?yàn)楣芾矸降脑V求是不能損害品牌形象，但是甲方就苦不堪言，尤其今年疫情的時(shí)候很多星級(jí)酒店都在關(guān)閉，還有曾經(jīng)我很熟悉的星級(jí)酒店，這段時(shí)間在掛牌甚至在出售，到了疫情之后很多業(yè)主轉(zhuǎn)變思維，之前想做星級(jí)酒店，轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)做服務(wù)式公寓。
這是國(guó)家政策在做一些調(diào)整，大家也不傻，現(xiàn)在我們談項(xiàng)目的時(shí)候，還有業(yè)主說(shuō)旱澇保收，管理方要求幾個(gè)點(diǎn)，不準(zhǔn)談條件，因?yàn)槲覀兛偛渴窃趪?guó)外的，這個(gè)權(quán)一層一層到10級(jí)以上審批的流程，但現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是面臨比較嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，尤其是疫情之后，所以很多業(yè)主開始轉(zhuǎn)變方向，之前投資星級(jí)酒店這部分業(yè)主可能會(huì)轉(zhuǎn)回來(lái)了解服務(wù)式公寓，我們手上今年簽了1-2個(gè)是這樣類型的。
所以說(shuō)我們?cè)谙虢酉聛?lái)的三到五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，隨著國(guó)家的一些政策釋放，會(huì)不會(huì)有更多的甲方會(huì)轉(zhuǎn)而投服務(wù)式公寓，前段時(shí)間我忘了是在哪個(gè)媒體上看了一篇文章，叫服務(wù)式公寓和星級(jí)酒店的相愛(ài)想殺還是共存的標(biāo)題，我仔細(xì)看了一下，里面內(nèi)容大約就說(shuō)的是，現(xiàn)在很多商業(yè)綜合體會(huì)有大概，修了300-500間的體量的原本是要做星級(jí)酒店，現(xiàn)在割一塊，一邊做五星級(jí)酒店，另外一邊做長(zhǎng)租公寓，為什么？它是穩(wěn)定的，它安全，因?yàn)檠旁?shī)閣的總部收益負(fù)責(zé)人，這樣一種業(yè)態(tài)服務(wù)式公寓，我說(shuō)今年星級(jí)酒店行業(yè)都在大裁員，最少的是洲際，最多可能達(dá)到40%，我就問(wèn)雅詩(shī)閣怎么樣，他說(shuō)今年我們的員工都發(fā)年終獎(jiǎng)、雙薪，所以這部分是穩(wěn)的，說(shuō)到共存，一部分是保出租率，另外一部分是保收益。我們現(xiàn)在還在試營(yíng)業(yè)期間，服務(wù)式公寓那一塊基本上把幾個(gè)大的商業(yè)公司簽下來(lái)了，等于我是50%的出租率就在口袋里，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)會(huì)看到一些可見(jiàn)的收益點(diǎn)。
所以總結(jié)來(lái)說(shuō)，為什么要牽手服務(wù)式公寓呢？它會(huì)更符合業(yè)主對(duì)物業(yè)的需求和定位，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值，另外成本控制，人力成本和能耗成本的節(jié)省，基本上服務(wù)式公寓的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)控制在35%甚至更低，所以對(duì)比于星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)大概是10%左右的差值，甚至更高，根據(jù)不同的城市和項(xiàng)目。
最后我簡(jiǎn)單地說(shuō)一下瑰悅服務(wù)式公寓，如果大家有興趣，會(huì)后我們?cè)儆懻?。我們的定位，有兩個(gè)品牌，一個(gè)是瑰悅服務(wù)式公寓，做的中高端這樣的產(chǎn)品，如果對(duì)標(biāo)酒店星級(jí)是五星，還有瑰悅繽致公寓，年輕階層正在成長(zhǎng)的這部分人群中層往上這樣一部分人群，星級(jí)酒店就是四星的定位，主要瑰悅繽致是在二線城市，像武漢、杭州、南京、珠海等等。
我們的風(fēng)格就是中式+現(xiàn)代，最近一直很流行兩個(gè)詞，一個(gè)叫沖撞，一個(gè)叫融合，因?yàn)槲覀兪?0后的一代人，對(duì)于中國(guó)文化的理解，我們還是有一定的感情，所以現(xiàn)在國(guó)潮風(fēng)，但我們不會(huì)那么張揚(yáng)，因?yàn)槲覀儗?duì)標(biāo)這部分的客群沒(méi)有90后、00后那么個(gè)性張揚(yáng)，但是我們又覺(jué)得我們尊重中國(guó)文化的精髓，所以我們做的是一個(gè)東方美學(xué)，我們的切入點(diǎn)當(dāng)時(shí)是從宋代的美學(xué)開始切入，我們想中國(guó)的審美是領(lǐng)先世界審美的，所以我們不想去做一款舶來(lái)品，之前我們也討論過(guò)要不要做梵高或莫奈，但是覺(jué)得中國(guó)還是做自己的東西，我們之前的集團(tuán)國(guó)外說(shuō)中國(guó)人不會(huì)做高端的東西，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)型做得非常成功，華住、7天，但是中國(guó)人做不了高端，還是要靠國(guó)外的東西，所以我們中國(guó)人想做自己高端的產(chǎn)品，而且我們能做出來(lái)，所以我們做的是一個(gè)中華美學(xué)的元素，但是不是新中式，中華美學(xué)+現(xiàn)代極簡(jiǎn)這么一個(gè)風(fēng)格做一個(gè)沖撞，古今結(jié)合和中西文化的沖撞。
給大家看一些照片，這是大堂，不大，大概200方左右，我們沒(méi)有太多冗贅中國(guó)風(fēng)的東西，但是在屏風(fēng)這個(gè)地方，是宋代的一幅山水樓閣的畫，做一些點(diǎn)睛。這是我們做的餐廳叫想，做的是家鄉(xiāng)味道的理念，可以開早餐，可以做咖啡廳下午茶的形式。
這是一個(gè)小的會(huì)議室，多功能廳，健身房。我想給大家說(shuō)的是這個(gè)，是我說(shuō)的最后一個(gè)亮點(diǎn)，悟空間，我們幾個(gè)創(chuàng)始人包括劉總，我們會(huì)有一個(gè)習(xí)慣每天早上6點(diǎn)鐘起來(lái)冥想半個(gè)小時(shí)，我身邊很多這樣一部分人，包括我們的客戶，還有商學(xué)院的同學(xué)，他們都有這樣的習(xí)慣，需要安安靜靜的讓自己和自己待一會(huì)兒，讓自己和自己相處，像這樣大大小小的論壇、商務(wù)的拜訪太多了，所以我們做了180平方左右的房子，隔音非常好，我們墻很簡(jiǎn)單，沒(méi)有太多的裝修，會(huì)放一個(gè)激光鐳射的，你想要大海的場(chǎng)景、星空的場(chǎng)景，地下有蒲團(tuán)，可以放空，有音樂(lè)，你可以在里面做你想和自己相處，我們的常住客是免費(fèi)的，叫悟空間，見(jiàn)天見(jiàn)地見(jiàn)自己，還是我們用的一個(gè)小心機(jī)，這款產(chǎn)品出來(lái)之后很多很多客戶，我們做過(guò)實(shí)地的了解，客戶非常喜歡。這邊是一些激光的投射的效果。
這是一個(gè)客廳，一房一廳的客廳，因?yàn)榉?wù)式公寓主打戶型是一室一廳，大概面積50-80左右，這是需求類最高的戶型，尤其在二線、新一線城市LOFT特別多。
還有一個(gè)在儲(chǔ)物空間上會(huì)考慮得非常細(xì)，跟設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、業(yè)主方一起把這個(gè)儲(chǔ)物空間，因?yàn)橐獫M足常住的功能，還有考慮到室內(nèi)晾衣服的隱藏架子，因?yàn)闈M足生活化的場(chǎng)景。
目前我們，兩年吧，籌備了一年，正式開始跑跑了一年，甲方會(huì)有這四類，政府國(guó)企，再就是房企，還有投資機(jī)構(gòu)，上次在觀點(diǎn)博鰲上我們劉總也分享了，其實(shí)在美國(guó)投資酒店、服務(wù)式公寓這類70%是金融機(jī)構(gòu)，是基金，但其實(shí)反過(guò)來(lái)在中國(guó)70%是開發(fā)商，我不知道將來(lái)這樣的趨勢(shì)會(huì)不會(huì)有一些變化，變化肯定有，經(jīng)過(guò)這一年我們發(fā)現(xiàn)投資機(jī)構(gòu)對(duì)這一塊的關(guān)注度是在提高，另外一個(gè)公寓業(yè)主，指的是產(chǎn)權(quán)式公寓那部分，有小業(yè)主直接接觸到的。
目前開放的四種形式，其實(shí)只開放了三種，特許沒(méi)有開放，因?yàn)闉榱似焚|(zhì)的統(tǒng)一性，我們可以做加盟、委托管理、資產(chǎn)合作型，還有模塊化輸出，什么叫模塊化輸出呢？今天有華發(fā)的朋友過(guò)來(lái)，因?yàn)槲覀冏罱恢痹诟麄儜?zhàn)略合作，今天告訴我說(shuō)，協(xié)議已經(jīng)在走簽約流程了，模塊化輸出就是前期會(huì)做，因?yàn)槿A發(fā)就自己的華府系列，但又覺(jué)得在運(yùn)營(yíng)和各方面需要跟我們做強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，我們就會(huì)去做一個(gè)模塊化的輸出，其實(shí)前期是模塊化，我們做了頂層策劃方案、產(chǎn)品的介入，我們可以拆分來(lái)提供服務(wù)，因?yàn)橛行┦且鲎约旱钠放疲铱梢匀ソo到一些助力，但是我們跟華發(fā)比較特殊，我們后期會(huì)是一家，成立一個(gè)聯(lián)合體，基于前期模塊化服務(wù)的雙方的滿意度，我們決定牽手一直往下走，就做高端的產(chǎn)品這一類。
最后就是有一點(diǎn)情懷的東西，我在上海也住服務(wù)式公寓，這是自己寫的，想的是在一個(gè)人的時(shí)候不孤單，在人群中不慌張，在異地不迷茫，在他鄉(xiāng)不陌生，服務(wù)式公寓就是安心和家的感覺(jué)。
謝謝大家！
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