樓市趨冷，限制房?jī)r(jià)非理性下跌成為部分三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控的重要工作。

近日，河北張家口市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，要求“已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于成本進(jìn)行銷(xiāo)售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85%進(jìn)行銷(xiāo)售”。

無(wú)獨(dú)有偶，距張家口約1300公里的江蘇南通也在某樓盤(pán)價(jià)格備案的答復(fù)中規(guī)定，為穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，不得超過(guò)備案價(jià)銷(xiāo)售，降幅超過(guò)8%時(shí)必須重新備案，且重新備案間隔周期不少于6個(gè)月。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有山東菏澤，湖南岳陽(yáng)、株洲，江蘇江陰、南通，河北唐山、張家口，昆明、沈陽(yáng)等9個(gè)城市發(fā)布“限跌政策或約談開(kāi)發(fā)商。

不過(guò)，“上有政策，下有對(duì)策”，為了快速去化，回籠資金，房企變相降價(jià)的花招迭出，送首付、車(chē)位、地下室、裝修等“障眼法”不一而足。

送首付、購(gòu)物卡，變相降價(jià)“花招”迭出

近日，有市民在“惠州民意直通車(chē)”上舉報(bào)一房企“違規(guī)降價(jià)，送首付”。投訴內(nèi)容顯示，該房企在惠州的多個(gè)樓盤(pán)“違規(guī)降價(jià)”，具體方式為九折售房，并且送面值高達(dá)40萬(wàn)的“家私卡”，或者直接送17萬(wàn)至46萬(wàn)不等的首付。

一番“送送送”后，房?jī)r(jià)悄然下降。如送“家私卡”的優(yōu)惠措施下，房?jī)r(jià)折扣幅度低至7折，該卡還可直接扣10個(gè)點(diǎn)后套現(xiàn)。投訴人認(rèn)為，該房企的行為“嚴(yán)重影響之前買(mǎi)房客戶(hù)及周邊住戶(hù)的利益”。

多位惠州中介向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)了上述投訴內(nèi)容的真實(shí)性。中介們稱(chēng)，不止該房企的幾個(gè)樓盤(pán)，惠州不少項(xiàng)目均有送首付、低首付等變相降價(jià)的操作?；蓐?yáng)區(qū)政務(wù)中心周邊某樓盤(pán)，備案價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米左右，送1.3成首付;大亞灣某龍頭房企現(xiàn)房出售，打9折再返35萬(wàn);惠陽(yáng)區(qū)某龍頭房企項(xiàng)目，打9折返現(xiàn)金5萬(wàn)……

送首付的方式主要有返現(xiàn)金、送購(gòu)物卡兩種方式。時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者身份向一位中介咨詢(xún)得知，購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交了定金后，房企將在約定的首付款付款時(shí)限前，以贈(zèng)送裝修的名義將相關(guān)款項(xiàng)匯至購(gòu)房者直系親屬賬戶(hù)，金額為首付款的1.3成，即購(gòu)房者只需自付1.7成房款就可買(mǎi)下一套房。以一套86平方米、單價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米的房子為例，首付款可省下14萬(wàn)元。

該中介介紹，送購(gòu)物卡是某龍頭房企推出的優(yōu)惠。“大概是30萬(wàn)元的購(gòu)物卡，購(gòu)房者可以拿卡去購(gòu)買(mǎi)大件家私，也可以在開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)的應(yīng)用軟件上申請(qǐng)?zhí)岈F(xiàn)，不過(guò)提現(xiàn)要扣除13%，到手大約26萬(wàn)元。”

“‘三條紅線(xiàn)’壓頂，房企要大力降負(fù)債，但貸款額度收緊，對(duì)購(gòu)房者首付款來(lái)源也查得比較緊，把開(kāi)發(fā)商壓得比較死。”該中介稱(chēng)，目前是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，“開(kāi)發(fā)商著急回籠資金，才有這么大的優(yōu)惠力度。”

故事總是相似。據(jù)張家口房天下統(tǒng)計(jì)，2021年上半年張家口各區(qū)縣打折優(yōu)惠頻次近530次，低首付、特價(jià)房、送精裝修、送車(chē)位、送轎車(chē)等等優(yōu)惠，幾乎是各大樓盤(pán)的基本標(biāo)配，房企的銷(xiāo)售壓力之大、“求生欲”之強(qiáng)可見(jiàn)一斑。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商送首付行為既不合規(guī)也不符合國(guó)家政策，擾亂了市場(chǎng)秩序，也加大了個(gè)人債務(wù)杠桿，提高了個(gè)人及企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房企“兩難”：賣(mài)不出房，融不到資

“送首付”并非新事物，在前幾年樓市趨冷時(shí)也曾多次出現(xiàn)。而目前發(fā)布“限跌令”的城市多為三四線(xiàn)城市，這些城市普遍存在庫(kù)存高企、銷(xiāo)售縮水、房?jī)r(jià)下降的情況。

以惠州為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月惠州新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)今年首跌，環(huán)比下降0.4%，同比上漲2.8%，持續(xù)回落。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，連續(xù)兩個(gè)月下降。

作為環(huán)京樓市重鎮(zhèn)之一的張家口，從2017年啟動(dòng)限購(gòu)后，房?jī)r(jià)持續(xù)回落。張家口房天下數(shù)據(jù)顯示，2016年到2017年，張家口新房房?jī)r(jià)上漲幅度最大，均價(jià)漲了4019元/平方米，2018年之后逐步走跌，2020年至2021年期間跌幅最大，下跌1524元/平方米，跌幅達(dá)14.3%。

樓市趨冷，房企的銷(xiāo)售壓力也越來(lái)越大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，TOP100房企單月銷(xiāo)售額同比下降20.7%，百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)8月單月業(yè)績(jī)同比下降，其中26家同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

銷(xiāo)售力有不逮，融資難度也在提高，房企的“錢(qián)袋子”日趨緊張。中指研究院9月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為1172.8億元，同比下降50.3%，環(huán)比下降42.4%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)6個(gè)月下降。

“活下去”已然成為考驗(yàn)整個(gè)行業(yè)的重要命題。劉水指出，“三穩(wěn)”預(yù)期下，房企要一手防風(fēng)險(xiǎn)，一手抓多渠道融資。其中，風(fēng)險(xiǎn)包括投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。“城市投資風(fēng)險(xiǎn)顯著加大，容錯(cuò)率越來(lái)越低。房企要精準(zhǔn)投資，避免盲目投資帶來(lái)的流動(dòng)性、去化風(fēng)險(xiǎn)和盈利性壓力。另外，市場(chǎng)調(diào)整疊加償債壓力，下半年房企流動(dòng)性壓力會(huì)進(jìn)一步加大。房企要注重平衡規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式以適應(yīng)新階段房地產(chǎn)發(fā)展。”

對(duì)于多渠道融資，劉水建議房企通過(guò)增發(fā)股票、引入股權(quán)投資、分拆上市等方式進(jìn)行。此外，將底層不動(dòng)產(chǎn)出售給SPV的REITs融資也是一種解決財(cái)務(wù)杠桿、有效盤(pán)活存量資產(chǎn)的有效方式。

而從近期政策信息看，房企融資壓力或會(huì)稍降。9月22日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要求做好預(yù)調(diào)微調(diào)和跨周期調(diào)節(jié)，加強(qiáng)財(cái)政、金融、就業(yè)政策聯(lián)動(dòng)。劉水稱(chēng)，8月貨幣供應(yīng)、信貸增長(zhǎng)不及預(yù)期，增速下降明顯，表明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較弱。未來(lái)幾個(gè)月，融資政策或會(huì)微調(diào)，加大信貸投放，減輕宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力。

關(guān)鍵詞： 限跌令 房企 變相降價(jià) 樓市