國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布的一則報(bào)告認(rèn)為，中國的開發(fā)商可能會(huì)為賣房而繼續(xù)提供折扣，以損失利潤(rùn)為代價(jià)推動(dòng)銷售。這是因?yàn)橛捎谌谫Y的收緊和上限的設(shè)置，以及更嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入原則，一些開發(fā)商需要足夠的現(xiàn)金來支撐流動(dòng)性。

標(biāo)普在報(bào)告中分析，房企在資產(chǎn)負(fù)債表去杠桿化方面取得了一定的進(jìn)展。根據(jù)標(biāo)普授評(píng)的50家房企2021年的中期報(bào)告顯示，在收入大幅增長(zhǎng)31%和債務(wù)減少0.4%的背景下，50家房企的杠桿率呈現(xiàn)小幅下降，但與此同時(shí)，公司的盈利受到了影響。

標(biāo)普預(yù)測(cè)，標(biāo)普授評(píng)的50家房企在2021年和2022年的平均毛利率會(huì)保持在24%左右，與2020年相比，2021年上半年房企的毛利率下降了5個(gè)百分點(diǎn)至24.1%。在最壞的情況下，房企的毛利率比2020年同期下降了23個(gè)百分點(diǎn)，在這50家房企中有6家的下跌甚至超過了10個(gè)百分點(diǎn)。

按照標(biāo)普在報(bào)告中的假設(shè)，在第二批集中供地的政策調(diào)整后，將會(huì)讓土地市場(chǎng)得到有效的降溫，房企的盈利可能會(huì)從2023年開始再次上升，這是因?yàn)榉课蓊A(yù)售和交付之間的時(shí)間間隔通常在兩年左右。

“大多數(shù)房企的長(zhǎng)期盈利趨勢(shì)取決于新的土地銷售政策的完善，集中供地在今年一季度迅速推出后，導(dǎo)致土地在公開出讓時(shí)引發(fā)了多家房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)和土地成本的飆升。因此，多地對(duì)第二輪集中供地政策進(jìn)行了調(diào)整，如限制地塊的最高溢價(jià)率和競(jìng)品質(zhì)等多種舉措，這樣可能會(huì)減少房企對(duì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)，降低更有能力的房企獲取土地的成本。”同時(shí)，標(biāo)普預(yù)計(jì)，房企通過其他渠道獲取的土地儲(chǔ)備將有助于抵消利潤(rùn)的收窄。

在標(biāo)普授評(píng)的15家集中在長(zhǎng)三角的房企，今年前6個(gè)月的平均毛利率為23.1%，重點(diǎn)布局在大灣區(qū)的房企同期平均毛利率為29.4%。標(biāo)普認(rèn)為，這是因?yàn)椴糠址科蟾叨纫蕾噺耐恋毓_拍賣市場(chǎng)上獲取地塊，而從城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)換而來的土地成本較低，這可以部分解釋大灣區(qū)房企利潤(rùn)率高的原因。

雖然部分房企設(shè)法以有序的方式去杠桿化，但實(shí)力較弱的開發(fā)商可能會(huì)被迫減少債務(wù)。因?yàn)樗麄儫o法在銀行或資本市場(chǎng)中找到貸款人。在這種情況下，房企可能會(huì)試圖增加與供應(yīng)商的貿(mào)易應(yīng)付款或延長(zhǎng)其他形式的負(fù)債。但標(biāo)普認(rèn)為，這種流動(dòng)性壓力的轉(zhuǎn)移只能起到暫時(shí)緩解的作用。

報(bào)告稱，由于抵押貸款發(fā)放緩慢而導(dǎo)致的現(xiàn)金回收減少將增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，鑒于銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口受到監(jiān)管的限制，銀行在發(fā)放抵押貸款和開發(fā)貸款方面更具選擇性。標(biāo)普授評(píng)的房企在一年內(nèi)將面臨約4800億元的境內(nèi)外債務(wù)到期，相當(dāng)于截至2021年6月無限制現(xiàn)金水平的22%。當(dāng)再融資變得不可行時(shí)，房企將不得不以現(xiàn)金支付到期債務(wù)，從而占用土地甚至建安的資金資源。

標(biāo)普信用分析師Fan Gao認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲多年后，政府正在遏制房?jī)r(jià)，并降低該行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，總體形勢(shì)將延續(xù)下去。

關(guān)鍵詞： 打折賣房 開發(fā)商 利潤(rùn) 流動(dòng)性