中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達3.75萬億元，同比上漲20.7%，其中11個城市的土地出讓金突破千億元。而市場分析人士認為，隨著“三條紅線”政策的落地、推進，房企在土地市場的表現(xiàn)將會更加謹慎。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱近期指出，下半年，土地市場的熱度比上半年有明顯下降，表明房企對短期市場的基本態(tài)度相對比較謹慎。“三道紅線”影響之下，預計2021年房企投資還是延續(xù)今年下半年謹慎的態(tài)度。

30個城市土地出讓金超500億元

中指研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國300城市土地出讓金總額為43830億元，同比減少14%。

作為房企拿地重點區(qū)域，一、二線城市的土地市場卻依舊如火如荼。在近期舉辦的一場業(yè)內(nèi)交流會上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，房企投資也會出現(xiàn)分化：“今年下半年有一個特征，一些熱點的土地參與程度還是蠻高的，部分土地的溢價率、爭奪的激烈程度一點也不比上半年差，大家對接下去應該在哪些城市拿地、深耕，規(guī)模房企基本都達成了共識。”

“整體看，疫情對土地市場的影響逐漸過去，今年多個城市出現(xiàn)井噴式賣地，土地市場成交額持續(xù)上升。”中原地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達3.75萬億元，同比上漲20.7%。50個大城市中，30個城市年內(nèi)土地出讓金超過500億元，明顯高于歷史同期;上海、杭州、廣州、南京、北京、武漢、寧波等11個城市的土地出讓金突破千億元，其中上海、杭州、廣州三地的土地出讓金已突破2000億元。

上述11個賣地收入破千億的城市中，9個城市的土地出讓金規(guī)模均高于去年同期，僅有武漢、蘇州略有下降。其中，位居榜首的上海，截至12月7日已獲得2773億元的賣地收入，同比增加57%。數(shù)次穩(wěn)居土地出讓金榜單首位的杭州則屈居第二，出讓金達2564億元。

今年以來，上海多幅“現(xiàn)象級”地塊的出讓引發(fā)市場強烈關(guān)注。疫情期間，香港置地斥資310.5億元拿下的上海徐匯濱江地塊，就刷新了上海乃至內(nèi)地“總價地王”的成交紀錄。

第一太平戴維斯華東區(qū)策略顧問部主管及高級董事朱鋒向《華夏時報》記者分析指出，上海土地市場火爆，主要是因為房企對于上海房地產(chǎn)市場的信心持續(xù)回升，且此前政策限制較大，致使部分拿地需求被積壓，今年得以合理釋放。同時，在長三角一體化大背景下，上海作為長三角核心城市，其關(guān)注度必然進一步得到拉升。此外，今年充裕的土地供應與適度寬松的地塊出讓規(guī)則疊加，使上海土地市場的競爭機制更為市場化和公平化，進而吸引更多的房企參與競拍。

不過，今年上海推出的優(yōu)質(zhì)宅地雖然不少，但地價仍被控制在較為合理的范圍。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，今年(截至11月20日)上海成交178幅地塊中，120塊土地為底價成交(即溢價率為零);溢價率超過50%的居住用地僅有兩幅。

“三道紅線”下土地市場趨穩(wěn)

談到今年一二線重點城市土地市場十分火爆的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時報》記者指出：“原因很簡單，’三道紅線’到目前為止依然只是傳聞，沒有任何官方明確了政策是否執(zhí)行、如何執(zhí)行。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，規(guī)?；廊皇潜亟?jīng)之路，所以拿地是必然。”

張大偉進一步分析稱，整體來看，隨著疫情的影響逐漸轉(zhuǎn)淡，多個地區(qū)集中出讓熱點地塊，使得土地市場成交金額持續(xù)上升。在經(jīng)濟全面復蘇、資金相對寬松的背景下，房企拿地積極性逐漸提高，使得土地市場熱度持續(xù)提升。而據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年1-11月，房企境內(nèi)外債券融資累計約11291億元，累計同比微增0.8%，順暢的融資渠道成為企業(yè)拿地的資本。

距離2020年結(jié)束僅剩十余天，不少重點一二線城市的土地市場仍十分火熱。

例如，今年受疫情影響最大的武漢正繼續(xù)加大賣地力度。12月15日，武漢迎來又一場百億土拍。集中出讓的14宗地，除了2宗地塊延期出讓，其余12宗地均順利成交，總攬金120.83億元。此前，11月13日，江岸濱江住宅地塊P(2020)122號地塊由華潤地產(chǎn)經(jīng)過321輪競價獲得，總價65.7億元、樓面地價30558.14元/平方米，溢價率52.79%，成為武漢新單價“地王”。

仍有不少業(yè)內(nèi)人士認為，隨著“三條紅線”政策的逐漸落地，土地市場將逐漸趨穩(wěn)，房企在土地市場上也將愈發(fā)謹慎。

“在當前調(diào)控政策趨嚴、三條紅線新規(guī)重壓之下，房企拿地需要更加謹慎理性。”諸葛找房高級分析師陳霄表示，在區(qū)域布局上一二線熱點城市仍然是優(yōu)選，對于三四線城市拿地要更加慎重。

朱鋒認為，“三道紅線”意味著房企的融資環(huán)境即將改變，“拆東補西”將成為過去式。進一步加強管理和控制可能由房地產(chǎn)投資風險引發(fā)的金融風險。“’三道紅線’是一種監(jiān)管，也是一種警示，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，未來拿地會更加精打細算，更加謹慎。對于土地市場的發(fā)展來說，會有更有利于土地市場化、理性化發(fā)展。”其向《華夏時報》記者強調(diào)，“三道紅線”對于房地產(chǎn)市場可能會引起在去負債率指標下的拋售和去化，從而導致市場價格的波動。

值得一提的是，在地價居高不下的背景之下，合作、并購拿地的現(xiàn)象在行業(yè)中更為普遍。近期，對于在三道紅線下，開發(fā)商應該如何避免投資陷阱這一問題，丁祖昱表示，保持規(guī)模是需要的，但是持續(xù)增長或者持續(xù)高增長的時代已經(jīng)過去。未來，合作拿地的現(xiàn)象將更為普遍。“一方面這樣能夠保持規(guī)模，另一方面不并表也可以不并負債，對于財報也都有好處。”丁祖昱說。

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