中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2020總結(jié)&2021展望》?！秷蟾妗贩Q，預計2021年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。

回顧2020年，《報告》稱，上半年為抵抗新冠肺炎疫情沖擊，中央財政、貨幣政策齊發(fā)力，疊加各地頻繁出臺房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策，市場快速恢復。進入下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向，中央強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，行業(yè)金融監(jiān)管持續(xù)強化，“三道紅線”試點實施，同時多個房價、地價不穩(wěn)的城市先后升級調(diào)控政策，力促市場理性回歸。

市場方面，重點城市商品住宅市場規(guī)模已基本恢復，百城新建住宅價格穩(wěn)中有升，長三角和珠三角地區(qū)量價上行特征突出。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年1-11月百城新建住宅價格累計上漲3.19%，漲幅較去年同期擴大0.28個百分點。一季度受疫情影響新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計漲幅較去年同期均有所擴大，二、三季度累計漲幅均在1%以上，10-11月價格累計上漲0.72%，較去年同期擴大0.36個百分點。

政策方面，中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)保持不變，金融監(jiān)管強化。對于房地產(chǎn)市場來說，2020年中央調(diào)控力度不放松，即使是在疫情最為嚴重的一季度，仍堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不變，銀保監(jiān)會、央行、住建部等中央部委多次召開會議強調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來，受熱點城市房價、地價的不穩(wěn)定預期增加影響，中央多次召開會議強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢。

地方因城施策，調(diào)控政策先松后緊。在“房住不炒”基調(diào)指導下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對房地產(chǎn)市場的干擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續(xù)出臺房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級樓市調(diào)控政策，但整體來看，除深圳等個別城市外，多數(shù)城市出臺的調(diào)控政策較為溫和。

土地市場方面，整體推地節(jié)奏有所加快，住宅用地供求小幅增長，出讓金增長近兩成。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，全國300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長2.2%;成交9.3億平方米，同比增長6.3%;住宅用地出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8%。

住宅用地成交樓面價為歷史最高水平，平均溢價率與去年同期基本持平。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，全國300城住宅用地成交樓面價為4698元/平方米，同比上漲10.9%;平均溢價率為16.0%，與2019年同期基本持平。樓面均價的上漲一方面受各線城市土地成交結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面，部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，企業(yè)參拍積極性高，帶動全國成交樓面均價上漲。

展望2021年，《報告》稱，中央將多舉措暢通國內(nèi)大循環(huán)，充分挖掘國內(nèi)需求潛力，經(jīng)濟運行繼續(xù)向好;貨幣政策將保持穩(wěn)健，同時更加注重在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風險、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟恢復提供更有利的資金環(huán)境。房地產(chǎn)調(diào)控整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”、因城施策保障市場平穩(wěn)運行，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。

在此背景下，中指院預計2021年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，將推動需求釋放更趨理性，預計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%~3.8%，銷售均價則將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，漲幅在3.9%~5.4%之間;供應(yīng)端，隨銷售去化壓力顯現(xiàn)，新開工將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，但2020土地面積的提升將支撐2021年新開工規(guī)模維持高位，全年降幅有望控制在1.6%以內(nèi)，投資則將保持中高位增長態(tài)勢，增幅5.4%～6.9%。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)