文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

藍(lán)色列車駛過彭埠大橋，錢塘江景倒映在車窗，踏浪飛渡的體驗(yàn)項(xiàng)目隨之開啟。

這是上個(gè)月底，小余從杭州西站出發(fā)，乘坐機(jī)場軌道19號(hào)快線去往杭州蕭山機(jī)場時(shí)候，經(jīng)歷的一段路程。橫貫東西城市中軸“穿心”線，過去要兩個(gè)多小時(shí)的路程，他這次僅用了不到50分鐘。

(資料圖片僅供參考)

杭州西站與蕭山國際機(jī)場三期，在上個(gè)月22號(hào)同時(shí)投入運(yùn)營，而與之一同開啟的還有對南都物業(yè)（603506.SH）的檢驗(yàn)。在這兩個(gè)交通站點(diǎn)，南都物業(yè)參與服務(wù)其中部分項(xiàng)目。

其中，今年8月，南都物業(yè)中標(biāo)的杭州西站站房配套物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目二標(biāo)(2022年—2025年)，一口氣帶來了9000余萬元的營收預(yù)備金。

從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)向城市綜合服務(wù)，南都物業(yè)已經(jīng)在這條路上走了4年。不過，南都物業(yè)物業(yè)似乎并未能借此擺脫業(yè)績增長的疲態(tài)。

10月27日晚，南都物業(yè)刊發(fā)2022年第三季度報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.78億元，同比增長17.72%；歸母凈利潤1.43億元，同比增長5.64%。

放在歷史的縱軸上，南都物業(yè)今年前三季度的歸母凈利潤增速大踩“剎車”，創(chuàng)近5年新低。2018年-2021年同期，其歸母凈利潤增幅分別約為30.32%、31.41%、21.32%、28.54%。

單看第三季度成績，歸母凈利潤增幅更低。在今年第三季度，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.81億元，同比增長18.39%；歸母凈利潤0.52億元，同比增長3.80%。

這張成績單作用到資本市場，盡管有中郵證券給予南都物業(yè)增持評級，不過10月28日、31日，兩個(gè)交易日，南都物業(yè)股價(jià)依舊走低，討論區(qū)投資者負(fù)面情緒一片。

截至10月31日收盤，南都物業(yè)報(bào)11.33元/股，較前一個(gè)交易日跌去3.98%，市盈率(TTM)12.49，總市值21.28億元。

轉(zhuǎn)押城市服務(wù)

作為獨(dú)立第三方物企，既缺乏關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目和業(yè)務(wù)支持，又無雄厚資金支持，南都物業(yè)主要依靠第三方市場增拓規(guī)模。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場，南都物業(yè)對服務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級，意圖跳出基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的藩籬，走向市場空間更為廣闊的城市綜合服務(wù)領(lǐng)域。

近年來，南都物業(yè)不斷拓寬服務(wù)邊界，向著城市交通樞紐、體育館、社區(qū)養(yǎng)老托育、政府保障房、學(xué)校、醫(yī)院等領(lǐng)域邁步。不過到目前為止，從整體來看，南都物業(yè)還是在以住宅物業(yè)主。

第三季度報(bào)未披露詳細(xì)數(shù)據(jù)，不過可以從中報(bào)數(shù)據(jù)窺探一二。今年上半年，南都物業(yè)新簽項(xiàng)目61個(gè)，新簽約面積781.3萬平方米。其中，住宅物業(yè)占比最多，為40%；其次是城市服務(wù)項(xiàng)目，約39%；商寫項(xiàng)目占比21%。

發(fā)展城市服務(wù)多年，截止2022年6月30日，南都物業(yè)總簽約項(xiàng)目696個(gè)，累計(jì)總簽約面積8306.87萬平方米，其中住宅項(xiàng)目占比67%，商寫項(xiàng)目占比23%，城市服務(wù)項(xiàng)目占比10%。

而這還得益于年初收購兩個(gè)標(biāo)的公司帶來的貢獻(xiàn)。去年底，南都物業(yè)修改了6786.48萬募集資金用途后，在今年1月5日，收購了浙江中大普惠物業(yè)有限公司（簡稱“普惠物業(yè)”）與杭州中大物業(yè)服務(wù)有限公司（簡稱“中大物業(yè)”），總斥資1.32億元。

完成收購后，南都物業(yè)對普惠物業(yè)持股80%，對中大物業(yè)持股100%。

根據(jù)普惠物業(yè)官網(wǎng)顯示，其成立于1998年，注冊資本2000萬。南都物業(yè)對其進(jìn)行收購之時(shí)，其管理的商務(wù)樓和住宅小區(qū)超400萬平方米。而中大物業(yè)成立于2011年8月，服務(wù)范圍主要是物業(yè)管理、公共建筑配建停車場等。

第三季度報(bào)告顯示，截至2022年9月30日，南都物業(yè)累計(jì)總簽約項(xiàng)目699個(gè)，累計(jì)總簽約面積8389.85萬平方米。其中，今年1月至9月新簽物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目86個(gè)，新簽約面積約1072.80萬平方米;公司案場服務(wù)合同的新簽數(shù)量為3個(gè)；顧問咨詢合同的新簽數(shù)量為1個(gè)。

14.38%股權(quán)被質(zhì)押

轉(zhuǎn)押城市服務(wù)未能緩解業(yè)績增長的疲軟，南都物業(yè)的股權(quán)也被大股東質(zhì)押變現(xiàn)。

在今年第三季度，9月16日，南都物業(yè)發(fā)布公告，控股股東浙江南都產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡稱“南都產(chǎn)發(fā)集團(tuán)”），將其在南都物業(yè)的1100萬股股份進(jìn)行質(zhì)押，以融資償還債務(wù)。

這筆股份約占南都產(chǎn)發(fā)集團(tuán)所持南都物業(yè)股份的17.05%，占南都物業(yè)總股本比例為5.86%。

在公告中，南都物業(yè)未透露南都產(chǎn)發(fā)質(zhì)押其股份獲得的融資款數(shù)額。不過，以南都物業(yè)9月14日的報(bào)收股價(jià)13.31元/股計(jì)算，質(zhì)押股份的市值約為1.46億元。

這不是南都產(chǎn)發(fā)集團(tuán)首次質(zhì)押南都物業(yè)股份變現(xiàn)。在去年12月15日，南都產(chǎn)發(fā)集團(tuán)曾以“自身生產(chǎn)經(jīng)營”為由，向北京銀行股份有限公司杭州分行質(zhì)押了1600萬股股份，占其所持南都物業(yè)股份的24.80%，占南都物業(yè)總股本比例的8.52%。

按照當(dāng)時(shí)的股價(jià)計(jì)算，彼時(shí)南都產(chǎn)發(fā)集團(tuán)質(zhì)押出去的南都物業(yè)股份市值約2.4億元。

目前，南都產(chǎn)發(fā)集團(tuán)所持南都物業(yè)股份，累計(jì)有2700萬股已被質(zhì)押出去，占其持股數(shù)量比例為41.84%，占南都物業(yè)總股本比例為14.38%。

目前的市場環(huán)境中，資本市場對質(zhì)押等動(dòng)作依舊頗為敏感。上市物企遭大股東質(zhì)押、甚至被擺上貨架的前車之鑒比比皆是。南都物業(yè)被大股東質(zhì)押出去的股權(quán)，似乎也成為了一個(gè)不確定因素。

對于資本市場上的擔(dān)憂，南都物業(yè)在公告中表示，南都產(chǎn)發(fā)集團(tuán)資信狀況良好，具備資金償還能力，本次質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)，不會(huì)對公司生產(chǎn)經(jīng)營、主營業(yè)務(wù)、持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生影響。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 物業(yè)服務(wù) 同比增長