觀點(diǎn)網(wǎng)4月22日，眾安集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，已獲附屬公司眾安智慧生活服務(wù)有限公司告知，眾安智慧已就建議分拆向港交所提交聆訊后數(shù)據(jù)集。

此前4月11日，眾安集團(tuán)有限公司宣布建議分拆眾安智慧生活服務(wù)有限公司在港交所主板獨(dú)立上市進(jìn)展，將通過優(yōu)先發(fā)售的方式向合資格股東提供保證配額，相關(guān)記錄日期為4月29日。

當(dāng)時(shí)眾安集團(tuán)認(rèn)為，由于建議分拆預(yù)期將為公司及股東創(chuàng)造更大價(jià)值，故進(jìn)行建議分拆于商業(yè)上有利，且符合公司及其股東的整體利益。

同日，眾安智慧生活服務(wù)有限公司向港交所遞交招股書。

眾安集團(tuán)稱，倘建議分拆得以進(jìn)行，將以優(yōu)先發(fā)售的方式向公司合資格股東提供全球發(fā)售項(xiàng)下初步提呈發(fā)售的眾安智慧股份的不超過10.0%作為保證配額，有關(guān)建議分拆（包括全球發(fā)售的規(guī)模及架構(gòu)以及保證配額的條款）的詳情尚未落實(shí)。

通過分拆上市，眾安集團(tuán)成功地將旗下物業(yè)平臺(tái)推上港股，也同時(shí)達(dá)成了旗下三家上市公司的成就：眾安集團(tuán)、中國(guó)新城市商業(yè)發(fā)展有限公司以及未來的眾安智慧生活。

最早追溯到2021年6月24日，眾安智慧生活首次向港交所遞交招股書，擬在主板掛牌上市。

就在此后的12月13日，眾安集團(tuán)公布，公司擬分拆眾安智慧于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，推進(jìn)拆分進(jìn)程之后，眾安集團(tuán)再次于2022年1月30日遞表。

2021年開始，眾安集團(tuán)就開始推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，逐步擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融投資等范圍，并不斷嘗試新的業(yè)務(wù)模式。截止2021年末，非開發(fā)業(yè)務(wù)收入合計(jì)6.9億。

眾安集團(tuán)作為母公司，于2007年便實(shí)現(xiàn)了港股上市，旗下中國(guó)新城市商業(yè)發(fā)展有限公司也于2014年成功港股上市，從創(chuàng)始人施中安口中得知，眾安集團(tuán)早在2017年就在籌備眾安智慧生活上市，然而那時(shí)無論在規(guī)模還是獨(dú)立性上都難登港股市場(chǎng)。

眾安智慧生活一直是“小而精”物企代表之一。

自1998年成立以來，通過逾23年經(jīng)營(yíng)，已從杭州一家地方物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，到業(yè)務(wù)版圖主要覆蓋浙江省的綜合地區(qū)性物企。

業(yè)績(jī)方面，眾安智慧生活收入由2019年1.8億元增加至2021年2.96億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為28.1%；凈利潤(rùn)由2019年2870萬元增加至2021年4180萬元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為20.7%。

截至2021年12月31日，眾安智慧生活合共有108個(gè)合約項(xiàng)目，總合約建筑面積約1710萬平方米，涵蓋中國(guó)17個(gè)城市及七個(gè)省份；以及合共管理74個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1180萬平方米，涵蓋中國(guó)六個(gè)城市及兩個(gè)省份。

對(duì)比杭州其他物企，眾安智慧生活版圖和規(guī)模都不算大，業(yè)務(wù)組成也較為單一；為了能夠沖擊IPO，眾安智慧生活這些年來也緊抓第三方業(yè)務(wù)和利潤(rùn)的提升。

重組前，眾安智慧生活住宅及非住宅物業(yè)(如中國(guó)政府機(jī)關(guān)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、醫(yī)院及學(xué)校等)物業(yè)管理業(yè)務(wù)由眾安集團(tuán)進(jìn)行，純商業(yè)物業(yè)(包括服務(wù)式公寓)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)由中國(guó)新城市集團(tuán)進(jìn)行。

如今組成眾安智慧生活服務(wù)的附屬公司自1998年起向余下集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)已超過23年。于2019年、2020年及2021年，由余下集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司發(fā)展的物業(yè)所產(chǎn)生的整體收入合共約為人民幣1.4億元、1.8億元及2.3億元，占公司于各自期間總收入約78.0%、79.0%及77.5%。

截至2019年、2020年及2021年12月31日，由余下集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的在管建筑面積約為590萬平方米、600萬平方米及660萬平方米，占截至各個(gè)日期在管總建筑物面積約62.0%、55.3%及55.7%。

于往績(jī)記錄期，眾安智慧生活于2019年、2020年及2021年于二線城市及其他城市的在管項(xiàng)目數(shù)目及在管建筑面積總體增長(zhǎng)，但是也依靠余下集團(tuán)的擴(kuò)張步伐。

對(duì)此，眾安智慧生活在招股書上表明，未來擬將募集資金用于收購(gòu)或投資專注于中國(guó)住宅或非住宅物業(yè)的其他中小型物業(yè)管理公司，以進(jìn)一步擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)。

母公司先天的規(guī)模限制，或許也將成為眾安智慧生活未來登上港股后的憂慮之一。

另一方面，2021年物業(yè)行業(yè)向港股IPO遞表的企業(yè)數(shù)量高達(dá)34家，是迄今為止遞表企業(yè)最多的一年；但從實(shí)際推進(jìn)進(jìn)程來看，年內(nèi)遞表并成功上市的僅有9家，實(shí)際轉(zhuǎn)化上市物企還仍有許多在排隊(duì)等著“號(hào)碼牌”。

投資者對(duì)于物企的熱情，也由2021年初急劇下降：不僅在估值上有很大回落，整體的審核進(jìn)度也不斷延長(zhǎng)，更有已經(jīng)成功上市的幾家物企，發(fā)行認(rèn)購(gòu)數(shù)量遠(yuǎn)不如預(yù)期。

不可否認(rèn)的是，規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)，物業(yè)行業(yè)也迎來了收購(gòu)和整合的換血期；大型物企的收并購(gòu)步伐不斷加快，中小型物企的同梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。

在物業(yè)行業(yè)越來越集約化專業(yè)化的趨勢(shì)之下，如何頂住大型物企的規(guī)模壓力，實(shí)現(xiàn)自身模式在資本市場(chǎng)的通行，是眾安智慧生活等作為中小型物企的難題。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 生活服務(wù) 有限公司