今天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀時(shí)表示，2022年3月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，同比下降城市個(gè)數(shù)增加；各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

房?jī)r(jià)下降城市環(huán)比減少、同比增加

3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有38個(gè)和45個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和12個(gè)。

3月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同；二手住宅環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市分別有29個(gè)和47個(gè)，比上月分別增加5個(gè)和8個(gè)。

3月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.3%和2.8%，漲幅比上月分別回落0.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降0.6%和1.9%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.5和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)指數(shù)偏冷，防范后續(xù)繼續(xù)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)特征明顯，即環(huán)比漲幅在低谷掙扎，反彈有阻力，同比漲幅受此前環(huán)比下跌影響，還有進(jìn)一步收窄甚至轉(zhuǎn)負(fù)的可能。

新房?jī)r(jià)格正在觸底

？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在各地積極紓困樓市、按揭利率持續(xù)降低、預(yù)期開(kāi)始有所穩(wěn)定的情況下，新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌正在觸及底部。 同比漲幅從1.2%大幅收窄到0.7%，主要是受到疫情影響，熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)商收回價(jià)格促銷(xiāo)所致。

李宇嘉認(rèn)為各線城市樓市都在好轉(zhuǎn)，只是受疫情影響，好轉(zhuǎn)的程度在弱化。一線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，正在成為樓市回升穩(wěn)定的發(fā)動(dòng)機(jī)，由于上海、深圳的疫情沖擊，漲幅連續(xù)兩個(gè)月回落，但3月份環(huán)比0.4%的漲幅，顯示回升勢(shì)頭還是比較明顯。根據(jù)調(diào)研，熱度城市中心區(qū)新房項(xiàng)目，已經(jīng)取消或下調(diào)了優(yōu)惠折扣，這是房?jī)r(jià)反彈的主要原因之一。二線城市連續(xù)2個(gè)月止跌，三線城市跌幅收窄，主要受低能級(jí)城市積極紓困，在補(bǔ)貼購(gòu)房、公積金新政、降低首付比例等利好影響。

可以看到，房?jī)r(jià)下跌城市持續(xù)減少。環(huán)比仍有38個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，超過(guò)一半。而且，相比前兩個(gè)月，環(huán)比房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量并未明顯減少。同比方面，70城中還有29個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格在下跌。意味著需求還比較弱。預(yù)計(jì)，未來(lái)政策還會(huì)繼續(xù)紓困。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，從3月房?jī)r(jià)指數(shù)同比跌幅情況看，包括秦皇島、哈爾濱等跌幅是比較大的，這與此類(lèi)城市近期的政策出臺(tái)都是比較吻合的。換句話說(shuō)，對(duì)于全國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)指數(shù)同比下跌較為明顯的普遍都會(huì)有救市或各類(lèi)政策。從數(shù)據(jù)上看，包括大理、南充、瀘州、常德、北海、岳陽(yáng)、湛江、太原等城市近期出臺(tái)救市政策的可能性將比較大。

需要注意的是，三四線城市房?jī)r(jià)同比下跌態(tài)勢(shì)更加明顯，說(shuō)明此類(lèi)城市的市場(chǎng)壓力還是比較大的。從這個(gè)角度看，近期也要關(guān)注此類(lèi)城市救市的做法，包括近期的淮北、南平等地的政策，也進(jìn)一步說(shuō)明政策會(huì)有進(jìn)一步寬松的可能。

二手房回暖微弱

3月份，70城二手房?jī)r(jià)指數(shù)下跌0.2%，相比上月收窄，但跌幅比新房大，李宇嘉認(rèn)為，這意味著二手房回調(diào)比新房明顯。 同比方面，70城下跌幅度從0.3%擴(kuò)大至0.9%，主要受疫情影響，二手房集中的熱點(diǎn)城市，交易受到極大沖擊，部分需求觀望，交易價(jià)低于預(yù)期的優(yōu)先成交。

一線城市二手房?jī)r(jià)回升幅度下降，從上月的0.5%降至0.4%，這主要是受疫情影響，需求觀望，導(dǎo)致高架盤(pán)難以成交，部分業(yè)主下調(diào)二手房，以盡快促成交易。二三線城市都在下跌，二線城市跌幅收窄至0.1%，趨于止跌，三線城市跌幅擴(kuò)大。二線城市二手房掛牌量高，價(jià)格還在下跌。三線新房庫(kù)存大，政策在救助新房，二手房市場(chǎng)持續(xù)陰跌。值得注意的是，3月份很多二線城市積極紓困市場(chǎng)，帶動(dòng)新房去化加速，換房需求增加，二手房也順勢(shì)回升。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手住宅市場(chǎng)環(huán)比在努力掙扎走出下跌通道，但有難度，而同比變化則因?yàn)檫^(guò)去環(huán)比下跌的拖累，將繼續(xù)下跌。從這個(gè)角度看，市場(chǎng)喜憂參半。喜的一面是，隨著各類(lèi)政策的刺激，市場(chǎng)已經(jīng)有了一點(diǎn)點(diǎn)暖意，雖然非常微弱。憂的是，由于去年下半年持續(xù)的下跌，其利空影響短期很難消除。

從3月份房?jī)r(jià)指數(shù)同比跌幅的情況看，包括秦皇島、哈爾濱等跌幅是比較大的。這和一手房的數(shù)據(jù)也差不多。從跌幅較大的城市名單看，其實(shí)包括牡丹江、安慶、太原、大理、石家莊、南充、常德等城市。此類(lèi)城市普遍都是三四線城市。近期可以看到，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了新的動(dòng)作，類(lèi)似貸款政策放松、限售政策放松等，其客觀上都有助于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的活躍。但是確實(shí)需要注意，一手房市場(chǎng)的情緒不高，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)也是會(huì)有影響的。

目前的二手房數(shù)據(jù)看，不光此前三線城市出現(xiàn)了下跌，現(xiàn)在二線城市也開(kāi)始出現(xiàn)下跌。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說(shuō)明二線城市的房東也面臨壓力和焦灼的心態(tài)。近期包括二線城市的各類(lèi)穩(wěn)樓市政策，其實(shí)都有助于促進(jìn)市場(chǎng)的企穩(wěn)。

或許更多紓困政策在路上

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然目前房?jī)r(jià)指數(shù)在試圖扭轉(zhuǎn)下行態(tài)勢(shì)，但由于三四線城市的不景氣，所以反彈是有阻力的，需要防范房?jī)r(jià)繼續(xù)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。 從后續(xù)政策層面來(lái)看，預(yù)計(jì)4月份應(yīng)是今年出臺(tái)政策最頻繁的一個(gè)月，極可能高頻次、高密度、快節(jié)奏。 當(dāng)然此類(lèi)政策的效應(yīng)釋放也需要一個(gè)過(guò)程。

從政策方面看，二手房方面其實(shí)已經(jīng)迎來(lái)了很多利好政策，但市場(chǎng)情緒和預(yù)期有待進(jìn)一步引導(dǎo)。至少?gòu)哪壳暗那闆r看，一些城市二手房的參考價(jià)政策開(kāi)始松綁，客觀上有助于房東積極入市，同時(shí)結(jié)合信貸政策寬松的內(nèi)容，也客觀上會(huì)帶來(lái)購(gòu)房者的入市。另外需要關(guān)注的一點(diǎn)，和新房不一樣，二手房涉及進(jìn)小區(qū)帶看房源的工作，要注意疫情對(duì)此類(lèi)市場(chǎng)帶來(lái)的干擾。

對(duì)于后市，李宇嘉認(rèn)為樓市回升的確定性趨勢(shì)增強(qiáng)。一方面，各地積極紓困樓市，自上而下降低利率，增加貸款支持等，以及針對(duì)疫情紓困行業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)的措施正在加大，對(duì)后期樓市穩(wěn)定的支撐力在增加。

預(yù)計(jì)二季度仍在低位徘徊，一方面，二手房大部分城市房?jī)r(jià)還在下跌，加上疫情沖擊收入，對(duì)需求仍有沖擊。另一方面，疫情還在反復(fù)，多點(diǎn)爆發(fā)，很多城市近期加大了防控的力度，對(duì)看房買(mǎi)房的影響非常大，預(yù)計(jì)二季度是樓市筑底期。

下半年，疫情有望得到控制，各種寬松扶持政策將開(kāi)始進(jìn)入效果顯現(xiàn)期。

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