疫情的沖擊，讓深圳正接受巨大的考驗(yàn)，而深圳樓市也幾近走入停擺的狀態(tài)。

2月25日，南山不動(dòng)產(chǎn)登記所發(fā)布暫停不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)；2月27日，福田不動(dòng)產(chǎn)登記所發(fā)布暫停開(kāi)展午間延時(shí)服務(wù)。

截至本月27日，深圳新房住宅成交1954套，二手房住宅成交823套，不出意外，2月份深圳二手住宅將停留在1000套以下，再次刷新歷史新低。

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停擺的深圳樓市

深圳樓市的歷史不長(zhǎng)，短短幾十年，有過(guò)失落、低點(diǎn)，但誰(shuí)也沒(méi)想到，會(huì)陷入今天的困局。

影響有多大？筆者梳理了一下，它的影響已遠(yuǎn)超過(guò)歷史任何一次春節(jié)或新政的沖擊。

2008年2月，全球次貸危機(jī)+春節(jié)影響，當(dāng)月二手房成交1499套；

2011年8月，受稅費(fèi)調(diào)整的影響，當(dāng)月二手房成交1462套；

2012年1月，受稅費(fèi)調(diào)整+春節(jié)的影響，當(dāng)月二手房成交1132套。

以史為鑒，過(guò)去二手成交低于1500套的月份，都受到強(qiáng)烈的市場(chǎng)外力、新政、以及春節(jié)影響，但即使是低谷，也保持在1000套以上的交易量。

唯獨(dú)這次，2月成交大概率鎖定在1000套以下，注定是被歷史銘記的一個(gè)月份。

究其原因，有兩點(diǎn)——

1、二手房指導(dǎo)價(jià)影響，這也是根本原因。2021年自實(shí)行指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，二手成交不斷下跌，同年10月下探至1605套，達(dá)到全年最低點(diǎn)。

二手房指導(dǎo)價(jià)的本質(zhì)是限貸，官方初衷是穩(wěn)定樓市，捍衛(wèi)“房住不炒”，現(xiàn)在來(lái)看確實(shí)是做到了，但也誤傷了真實(shí)購(gòu)房需求，限貸之后首付變相提高，許多剛需改善被迫推遲購(gòu)房計(jì)劃。

如今指導(dǎo)價(jià)的影響還在持續(xù)，再加上疫情+春節(jié)綜合影響，不僅2月成交數(shù)據(jù)難看，甚至未來(lái)的幾個(gè)月時(shí)間里，依然是低谷徘徊。

2、疫情+春節(jié)的影響，這是另外一個(gè)層次的影響，根本上不及指導(dǎo)價(jià)，為什么這么說(shuō)呢？

2020年2月，疫情正式爆發(fā)之際，全國(guó)幾乎是禁足狀態(tài)，但深圳當(dāng)月二手成交也有1667套；要說(shuō)疫情的影響，肯定不及疫情之初，所以說(shuō)本質(zhì)還是指導(dǎo)價(jià)的影響，疫情+春節(jié)只是助推了低成交。

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小陽(yáng)春幻想破裂

全國(guó)多地樓市已經(jīng)開(kāi)啟松綁，降首付、降利率、購(gòu)房補(bǔ)貼等等，一線城市中，上海、廣州小陽(yáng)春蓄勢(shì)待發(fā)。但這些于深圳而言，都毫無(wú)關(guān)系。深圳樓市，注定與小陽(yáng)春無(wú)緣了。

二手指導(dǎo)價(jià)+疫情沖擊，二手房市場(chǎng)已經(jīng)徹底趴下，成交足以說(shuō)明一切。至于新房市場(chǎng)，也開(kāi)始退潮，搶房的日子明顯不再有，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期全民營(yíng)銷，光明核心區(qū)限價(jià)盤(pán)啟動(dòng)轉(zhuǎn)介......

全民營(yíng)銷、轉(zhuǎn)介，這還算好的結(jié)果。弱勢(shì)地段、缺乏熱度的深圳其他樓盤(pán)，直接下血本。

比如羅湖的兆鑫H+，開(kāi)出15%的豪傭獎(jiǎng)勵(lì)，東海富匯豪庭，備案價(jià)85折優(yōu)惠......開(kāi)發(fā)商拼命賣(mài)房的樣子像極了當(dāng)初排隊(duì)搶房的買(mǎi)房人，時(shí)移世易。

這種現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)多久？筆者不敢妄下定論，歸根到底還得看政策走勢(shì)，想要把握樓市，就得讀懂政策，緊隨政策。政策決定漲跌。

宏觀上看，近來(lái)政策的走勢(shì)有在朝著復(fù)蘇的方向發(fā)展，央行官宣降息，房貸利率下調(diào)；接著各地放松樓市調(diào)控。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超40城發(fā)布了各種力度的房地產(chǎn)寬松政策，尺度最大的要數(shù)菏澤、重慶等地，直接將首付比例下調(diào)至20%，且到目前為止，這類政策沒(méi)有被收回，這是個(gè)很重要的信號(hào)。

另外，從近期官方的態(tài)度來(lái)看，“繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保障剛性住房需求，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。”

穩(wěn)依然是前提，但也要滿足合理的住房需求，與2021年相比，2022年樓市一定是相對(duì)寬松狀態(tài)。

微觀上看，深圳也有一些細(xì)節(jié)變化，下調(diào)房貸利率，首套最低4.9%，這樣的房貸利率也是全國(guó)最低的；以及房貸放款速度加快，最快1-2周即可完成放款。

以及，近來(lái)有網(wǎng)友反映，銀行不再查首付款來(lái)源，“公司開(kāi)的收入證明滿足1.5倍月供就行”

過(guò)去，無(wú)論是新房還是二手房，政策規(guī)定需嚴(yán)查首付款來(lái)源，月供必須大于兩倍，這在一定程度上也抑制了購(gòu)房需求。

但總的來(lái)說(shuō)，這些政策無(wú)法觸及根本，指導(dǎo)價(jià)才是深圳樓市的命脈。

而指導(dǎo)價(jià)的調(diào)整，也關(guān)乎深圳樓市的興與衰，什么時(shí)候調(diào)整，官方的回復(fù)是，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)調(diào)整。

個(gè)人認(rèn)為，在這一輪疫情的沖擊下，為本不樂(lè)觀的深圳樓市雪上加霜，指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的步伐會(huì)加快，怎么調(diào)整，筆者依然維持原來(lái)的觀點(diǎn)，感興趣的可回看——深圳指導(dǎo)價(jià)...

結(jié)語(yǔ)

這一輪樓市調(diào)整，各地已經(jīng)開(kāi)始搶跑，以三四線城市為首，一二線城市跟進(jìn)，包括上海、廣州都有不同程度的放松，市場(chǎng)較為活躍，基本已經(jīng)預(yù)定小陽(yáng)春。

深圳各方面雖然還沒(méi)有看到官方有放松的信號(hào)，尤其是大家對(duì)于新一輪“指導(dǎo)價(jià)”的期待，但在金融貸款方面，已經(jīng)有悄悄放松的跡象。

去年12月，深圳部分銀行就已經(jīng)下調(diào)房貸利率，最低可至4.9%，二套房貸利率最低可至5.25%，而放款方面，一些資質(zhì)好的客戶，放款速度加快。

所以，對(duì)于當(dāng)下的深圳樓市，謹(jǐn)慎中不妨帶有一絲樂(lè)觀。

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