觀點網(wǎng) 不同于地產(chǎn)股和物管股近兩日的低迷走勢，作為“代建第一股”的綠城管理表現(xiàn)要亮眼許多。其股價不但逆市上漲，甚至還創(chuàng)出上市以來的新高。

2月15日上午開盤后，綠城管理股價便一路走強(qiáng)，突破了此前7.03港元/股的高點，報價最高達(dá)7.17港元/股，漲幅為5.44%，總市值一度超過140億港元。

午后，綠城管理股價小幅回落，截至最終下午收盤時，收報于7.00港元/股，較前一日上漲2.74%，總市值約137.06億港元。

至2月16日，綠城管理股價再次攀升，收報7.15港元/股，較前一日上漲2.14%，總市值達(dá)140億港元，市盈率為26.85倍。

過去兩年間，代建這一房地產(chǎn)的細(xì)分賽道開始逐漸被外界關(guān)注。有分析指出，代建模式解決了房企擴(kuò)張中資金和土地兩大難題，收入雖不如傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式規(guī)模龐大，但輸出管理和品牌的模式在利潤端更具優(yōu)勢，利潤率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)。

代建行業(yè)的輕資產(chǎn)、負(fù)債低、高利潤、抗周期特點，令綠城管理的估值逐漸向物管企業(yè)靠攏。

然而，相比于上市近一年半，股價漲幅超過170%（與上市首日的開盤價2.65港元/股相比）的綠城管理，代建行業(yè)另一上市平臺中原建業(yè)，在港交所的表現(xiàn)卻似乎不盡如人意。在市盈率還是估值方面，都與綠城管理存在較大差距。

觀點新媒體查閱數(shù)據(jù)了解，截至2021年6月30日，綠城管理于全國28個省、直轄市及自治區(qū)的96座城市擁有334個代建項目，合約總建筑面積8400萬平方米，在建面積4370萬平方米。

而同期，中原建業(yè)在116個市縣開展業(yè)務(wù)（包括河南省的99個市縣以及其他6省和自治區(qū)的17個市縣），在管項目共250個，在管項目建筑面積約3008萬平方米。

有分析人士認(rèn)為，雖然中原建業(yè)與綠城管理在業(yè)務(wù)規(guī)模存在一定差距，但這并非是股價走勢分化的主要原因，兩者估值之間的巨大落差或許在于業(yè)務(wù)模式的差別。

據(jù)觀點新媒體了解，從業(yè)務(wù)模式上看，中原建業(yè)基本為商業(yè)代建，業(yè)務(wù)范圍過于單一，客戶多為中小房企；綠城管理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)則包含商業(yè)代建、政府代建及其他服務(wù)三大業(yè)務(wù)分部，客戶結(jié)構(gòu)也更為多元。

不過，從利潤率的角度來看，商業(yè)代建主要是通過分成項目的銷售額或利潤額獲取收益；而政府代建通常一般是由政府委托或是招標(biāo)，收益主要來源于項目預(yù)算的分成，由于不需要輸出代建方品牌，利潤空間一般小于商業(yè)代建。據(jù)市場數(shù)據(jù)披露，商業(yè)代建毛利率水平約為50%，政府代建毛利率水平約為35%。

對此，上述分析人士進(jìn)一步表示：“雖然當(dāng)前商業(yè)代建是主流，但是隨著中小房企土地儲備越來越少，土地獲取難度加大。相比之下，政府代建不僅符合國家政策導(dǎo)向，也基于服務(wù)民生需求，未來會擁有廣闊的市場。政府代建未來或許會占據(jù)主流。”

根據(jù)綠城管理2021年半年報顯示，商業(yè)代建目前是綠城管理最大的收入和利潤率來源，貢獻(xiàn)了中期總收入的71.4%。

不過，政府代建業(yè)務(wù)也正在努力追趕。觀察相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綠城管理8400萬平方米的合約總建筑面積中，商業(yè)代建項目合約總建筑面積4790萬平方米，較2020年同期增長8.1%；而政府代建項目合約總建筑面積3610萬平方米，較2020年同期增長24.5%。

在業(yè)績會上，綠城管理CEO李軍也明確表示，未來，綠城管理會繼續(xù)大力發(fā)展政府代建。他認(rèn)為，房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入后半段，城市更新、舊房改造等存量市場受政策推動開始興起。存量市場會是公司未來的第二增長曲線。

而綠城管理對于政府代建的加碼，也獲得了資本市場的認(rèn)可。2月9日，瑞信在其發(fā)布的研究報告中，將綠城管理的目標(biāo)價由6.82港元上調(diào)至8.04港元，維持「跑贏大市」評級。

報告指出，此前2月8日，人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

針對該政策，瑞信表示，綠城管理將受益于政府資助房屋的開發(fā)。綠城管理憑借其在國內(nèi)市場建立的競爭優(yōu)勢，擴(kuò)大了地域覆蓋，非浙江地區(qū)占其政府項目新簽約費用收入的50%。該行將其2021年至2023年盈利預(yù)測上調(diào)2%至6%。

除了政府代建的因素之外，也有市場人士表示，綠城管理近期的并購案對于公司市值的提升起到著一定的作用。

1月11日，綠城管理發(fā)布公告稱，擬收購浙江熵里建設(shè)管理有限公司60%股權(quán)，固定代價4億元，及收購?fù)瓿珊笕昶陂g，該公司新增代建項目服務(wù)費用的增量代價，最高金額為2億元，合計不超過6億元。

值得注意的是，此次對于浙江熵里60%股權(quán)的收購，是綠城管理在資本市場的首個主營業(yè)務(wù)收購項目。

據(jù)了解，浙江熵里成立于2021年12月27日，是因收購事項而從藍(lán)城控股派生設(shè)立，其主要承接藍(lán)城控股代建業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊，以及藍(lán)城控股的代建業(yè)務(wù)和代建項目。浙江熵里資產(chǎn)包含了將轉(zhuǎn)入的藍(lán)城控股未完成代建合同剩余合同價值，約人民幣19.84億元。

從股價的表現(xiàn)可以看出，資本市場對本次收購也頗為看好。公告發(fā)布的當(dāng)天，綠城管理逆勢收漲3.41%。

須知在并購一事上，其實綠城管理還有著很大的潛力。截止2021年6月底，綠城管理尚未使用的，可用于收并購的IPO資金仍剩余212.5億元。

在業(yè)績會上，李軍曾表示：“綠城管理目前現(xiàn)金流比較充足，而且此前IPO募資的資金大頭是戰(zhàn)略收并購，這部分還未推動，未來會加大收并購研究和落實的力度。未來的投資，綠城管理傾向于城市更新的重點城市?！?/p>

此外，上述市場人士還指出，綠城管理自身在市值管理上也較為主動，分紅策略和管理層增持都為自上市一路以來估值的修復(fù)和提升給予重要支撐。

“由于代建是輕資產(chǎn)的模式，在手現(xiàn)金都非常充裕，沒有重資本的支出，理論上來說是可以一直維持高派息比率。雖然綠城管理在招股書上沒有承諾每年的派息比例，但是它實際上派息率是超過了60%，這個派息比例在整個市場來說都是非常高的?！?/p>

關(guān)鍵詞： 總市值創(chuàng)新高背后 綠城管理的政府訂單與并購案