作者 | 劉瑩

出品 | 焦點財經

進入2022年以來，家居龍頭紅星美凱龍（601828）已在房地產領域注冊成立了多家新公司，這與其2021年大舉出售旗下資產的節(jié)奏頗為不同。

美凱龍最近一次注冊成立新公司發(fā)生于2月8日。彼時，上海紅星美凱龍實業(yè)有限公司（簡稱“上海美凱龍”）聯(lián)合北京天匯投控科技有限公司（簡稱“天匯科技”）成立了廣平瑞志房地產開發(fā)有限公司（簡稱“廣平瑞志”）。

焦點財經了解到，廣平瑞志的注冊資本為2000萬元，法定代表人張巖，經營范圍包含房地產開發(fā)經營、物業(yè)管理等，由上海美凱龍持股5%，天匯科技持股95%。而上海美凱龍是紅星美凱龍的全資子公司。

再往前追溯，今年1月26日，紅星美凱龍還曾將觸角深入到房地產經紀領域，并參與成立了“深圳凱誠科技產業(yè)發(fā)展有限公司”（簡稱“深圳凱誠科技”）。企查查顯示，深圳凱誠科技注冊資本為100萬元，由紅星美凱龍關聯(lián)公司深圳美凱龍企業(yè)服務有限公司、深圳信達產業(yè)發(fā)展有限公司共同持股。

更早前于1月7日，紅星美凱龍更聯(lián)合天津渤海和興集團等成立了“天津和源凱龍置業(yè)”。這家經營范圍包含房地產開發(fā)經營、租賃、土地使用權租賃、柜臺、攤位出租、物業(yè)管理等在內的公司，由天津渤海和興集團有限公司持股65%、天津凱龍置業(yè)有限公司持股35%，由錦程遠大和紅星美凱龍共同控制。

企查查顯示，天津凱龍置業(yè)早在2017年時即已成立，成立時間要稍早一些，經營范圍以房地產開發(fā)經營、物業(yè)服務為主。2018年時，該公司曾拿下了天津港保稅區(qū)（臨港區(qū)域）幾宗地塊。去年12月，其再聯(lián)合天津渤海和興集團等以4.21億總價將天津濱海新區(qū)一宗地塊收入了囊中。

眾所周知，紅星美凱龍一直是家居行業(yè)里的地產“愛好者”，實控人車建興更是將土地視為企業(yè)的“命根子”。因此，自2000年起，紅星美凱龍即開始大量購入投資性房產，還在2009年成立了紅星地產。截至2018年底時，美凱龍旗下的房地產賬面總額已經占到了總資產的70.84%，持有的地產規(guī)模更是超過了當時的萬科。

不過，近兩年，房地產市場在嚴格的樓市調控中降溫明顯，疫情等“黑天鵝”事件沖擊，也使得紅星美凱龍自身的經營狀況受到影響，加上此前大舉購地帶來的杠桿效應逐漸顯現(xiàn)，美凱龍所面臨的債務挑戰(zhàn)越來越大。

據(jù)財報，經過積極擴張的幾年后，紅星美凱龍截至2020年底時的在手貨幣資金已降至了65.11億元，而負債卻高達804.5億元，流動負債也達到316.39億元，各類短期借款、到期負債額度遠超在手現(xiàn)金，償債壓力較大。

從各項財務比數(shù)來看，上述同期，美凱龍的EBITDA全部債務比下降4成至14 %，利息保障倍數(shù)下降42.8%至1.84，EBITDA利息保障倍數(shù)的降幅也有近40%。在經營層面，美凱龍所面臨的挑戰(zhàn)也很大。當期，其營業(yè)收入僅142.36億元，同比下降13.56%；凈利潤僅17.31億元，同比下降61.37%，各項指標下滑明顯。

由此，2021年，紅星美凱龍只得不斷出售資產換取現(xiàn)金紓困。這一年，其不僅先后將紅星企發(fā)70%股權轉予了遠洋集團，更將7家物流子公司全部股權及債權作價23億轉給了天津遠川投資。后者是一個包含了11宗物流地產項目的資產包，總規(guī)模約85萬方，出售完成后，美凱龍近乎清空了此前所持的物流地產。

對外，紅星美凱龍?zhí)岢隽恕拜p資產、重運營、降杠桿”三大戰(zhàn)略來解釋上述動作，并稱此舉有利于公司更聚焦主業(yè)，進一步提高盈利能力，同時降低負債率，減少財務費用支出，優(yōu)化現(xiàn)金流水平等。

一系列“自救”舉措后，美凱龍的財務表現(xiàn)確有明顯改善。截至2021三季末，美凱龍的資產負債率已由2020年同期的61.19%降至59.38%；經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額也由2020同期的20.85億增至47.74億，翻了一倍多。

債務方面，截至2021三季末，紅星美凱龍的負債總額為794.87億元，流動負債為360.9億元，短期借款為28.84億元，在手貨幣資金為64.84億元，可以覆蓋短債，暫無債務暴雷風險。

據(jù)企業(yè)預警通數(shù)據(jù)顯示，紅星美凱龍目前共存續(xù)有15只債券，存量規(guī)模72.82億元。其中，將于2022年到期的有“0”只，直至2023年才有3只規(guī)模約40億元的債券到期。由此可知，經歷過艱難前行的2021年后，美凱龍當前短債壓力不大。

將于2023年償還的部分債券也在時間上為美凱龍?zhí)峁┝烁噘Y金騰挪的空間。后續(xù)，其可利用股權收購款和利潤分成等逐步償還。短債壓力不大，或也是地產愛好者美凱龍再度加碼布局房地產的動力之一。

展望后市，知名地產分析師嚴躍進向焦點財經表示，此前，美凱龍既已提出了輕資產模式，那么其現(xiàn)在新成立地產公司的做法，自然也不會是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)業(yè)務，不排除其后續(xù)將結合家居業(yè)務，形成一些有更好互動的商業(yè)地產等，進而更好支持家居業(yè)務的可能。總體看，美凱龍未來的地產發(fā)展思路上會和過去形成差異。

關鍵詞： 家居大佬車建興難舍房地產