作為十四五”規(guī)劃的收官年，2021年全國樓市高開低走，而上海體現(xiàn)出強勁的樓市韌性，給開發(fā)商和購房者交出了一份波瀾起伏、精彩紛呈的答卷。

政策篇

全國政策先緊后松，上海政策組合靈活適度

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟中，在全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。2021年上海靈活運用政策組合，從土拍、新房、二手房多方面引導置業(yè)預期，實現(xiàn)樓市的穩(wěn)定健康發(fā)展。

土拍規(guī)則——一改價高者得模式，改為設置房價上限區(qū)間，在土拍階段即鎖定房價、地價。禁馬甲、加強履約監(jiān)管、二批次新增隨機值玩法等多方面補丁，提升土拍規(guī)則公平性。

限購補丁——夫妻離異購房的，3年內(nèi)按離異前家庭總套數(shù)計算，增值稅免征年限由2年提高到5年;法拍房競買人需具備上海購房資格;贈與前房產(chǎn)在五年內(nèi)，仍計入贈與人擁有的住房套數(shù)。被贈與人也必須擁有上海購房資格才能被贈與。

新房集中供應——2021年上海新建商品住宅共分六次集中供應，累計推盤共276次，推出7萬套房源，并按認購入圍情況執(zhí)行積分搖號。

二手房調(diào)控——8月7日起，上海二手房參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價“三價就低”作為貸款標準。沒有通過價格核驗的二手房不得對外展示。

戶籍政策調(diào)整——試點在五個新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的應屆研究生畢業(yè)生符合條件的就可以直接落戶。

土地篇

土地市場熱度前高后穩(wěn)，回歸常態(tài)

土地市場熱度“前高后穩(wěn)，回歸常態(tài)”。2021年涉宅成交建面為近十年最高值，成交地塊分布上以五大新城區(qū)域為主導，相似出讓條件下，“兩集中”后的實際成交樓面價同比有所下降。

樓市篇

房住不炒平穩(wěn)預期

2021年上海全年新建商品住宅供應800.5萬方，同比上升7%,成交1059萬方，同比上升15%。月度成交走勢呈前低后高，下半年多數(shù)月份略低于去年同期。新建商品住宅土拍階段即鎖定未來價格，有效平穩(wěn)市場價格預期。一手置業(yè)需求受供給影響，持續(xù)向“五大新城”等潛力板塊流入，多數(shù)板塊顯性庫存有所降低。面積段70-110㎡、單價段3-7萬元/㎡為市場主流;置業(yè)更注重滿足功能性需求，70平以下小戶型成交有所縮減。二手住宅成交量月度走勢前高后低，前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企穩(wěn)回調(diào)。

趨勢展望

2022年預計全國銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長。政策方面中央定調(diào)連續(xù)性、穩(wěn)定性、精準性，上海政策面導向以穩(wěn)價格、穩(wěn)預期為主，短期無大幅放松可能。據(jù)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，“十四五”時期上海將新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。租賃住房超過42萬套(間、宿舍床位)，占住房供應總套數(shù)的40%。預計2022年上海宅地供應節(jié)奏保持平穩(wěn)，“房地聯(lián)動下”樓面地價相對穩(wěn)定，同時更加側(cè)重發(fā)展租賃住房，形成租購并舉的住房保障體系。預計2022年新房市場量價平穩(wěn)，購房者或有更多選擇空間;熱點區(qū)域一二手房價差或?qū)⒅鸩綔p少。

關鍵詞： 政策組合 二手房 土拍規(guī)則 集中供應