為加強共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額代持機構(gòu)管理，北京市住建委等四部門于日前發(fā)布《關(guān)于加強本市共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額代持機構(gòu)管理的通知》(以下簡稱《通知》)。根據(jù)《通知》，共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)單獨核算管理，政府產(chǎn)權(quán)份額代持機構(gòu)未經(jīng)批準(zhǔn)不得參與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。此外，《通知》還明確，代持機構(gòu)通過出租等獲得的收益應(yīng)單獨核算、專賬管理;在將代持機構(gòu)的管理服務(wù)工作納入相關(guān)績效考核之外，也明確了相應(yīng)的違規(guī)懲戒舉措。
據(jù)悉，《通知》將自2022年1月15日起實施。在業(yè)內(nèi)看來，通過加強對共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額代持機構(gòu)的監(jiān)管，能夠遏制購置型保障房里的牟利空間，將在一定程度上打擊投機牟利行為;同時，對于促進保障房供應(yīng)的平穩(wěn)健康發(fā)展等也有積極意義。
未經(jīng)批準(zhǔn)代持機構(gòu)不得參與地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
所謂“代持機構(gòu)”，指的是各區(qū)人民政府確定的一家代表政府集中持有本區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額的保障性住房專業(yè)運營管理企業(yè)，該企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)不得參與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
根據(jù)北京市住建委等四部門最新發(fā)布的《通知》，市級共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)為北京保障房中心有限公司(以下簡稱“北京保障房中心”)。共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)單獨核算管理，政府產(chǎn)權(quán)份額代持機構(gòu)未經(jīng)批準(zhǔn)不得參與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
代持機構(gòu)應(yīng)負責(zé)的管理服務(wù)工作包括哪些內(nèi)容?對此，《通知》也進行了詳細說明。
具體來看，代持機構(gòu)應(yīng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價、共有份額比例、回購房屋價格及行使優(yōu)先購買權(quán)的房屋價格;參與規(guī)劃設(shè)計方案評審、全裝修方案評審、預(yù)驗房等環(huán)節(jié)，對房屋使用功能、品質(zhì)方面提出合理化建議;與共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)單位、購房人簽訂購房合同;按照相關(guān)規(guī)定及購房合同約定，與開發(fā)建設(shè)單位、購房人向房屋所在區(qū)不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記;按照相關(guān)規(guī)定及購房合同約定，對購房人出租共有產(chǎn)權(quán)住房進行管理。
比如，產(chǎn)權(quán)住房購房人按照相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓其所持產(chǎn)權(quán)份額，或所持產(chǎn)權(quán)份額被司法拍賣時，代持機構(gòu)應(yīng)依規(guī)進行回購或行使優(yōu)先購買權(quán)。代持機構(gòu)還應(yīng)依據(jù)購房合同約定，對購房人使用共有產(chǎn)權(quán)住房的行為進行日常監(jiān)管，若購房人存在擅自轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、出借或超過其份額抵押共有產(chǎn)權(quán)住房等行為的，按照購房合同約定要求其改正，追究其違約責(zé)任，并及時報告區(qū)住建委(房管局)。
《通知》還指出，市級代持機構(gòu)除履行以上規(guī)定職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)建立共有產(chǎn)權(quán)住房網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺系統(tǒng)，并依規(guī)提供共有產(chǎn)權(quán)住房出租、產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓等管理服務(wù)。
出租等收益單獨核算、專賬管理
值得注意的是，《通知》還明確，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)基于共有產(chǎn)權(quán)住房出租、轉(zhuǎn)化出售等業(yè)務(wù)取得的收益及其孳息，應(yīng)當(dāng)單獨進行會計核算，專賬管理，扣除業(yè)務(wù)工作中產(chǎn)生的稅費、評估費等必要支出后按照相關(guān)政策規(guī)定處置。
代持機構(gòu)的相關(guān)信息，也被要求公開透明。
具體來看，各區(qū)人民政府、北京保障房中心向市住建委備案代持機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程及共有產(chǎn)權(quán)住房業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)人、聯(lián)絡(luò)方式、對外公開電話。此外，市住建委還應(yīng)統(tǒng)一向社會發(fā)布代持機構(gòu)名錄公告，載明代持機構(gòu)全稱、共有產(chǎn)權(quán)住房業(yè)務(wù)對外公開電話等信息，便于公眾知悉。
此外，《通知》還提及，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)簽訂購房合同后，應(yīng)當(dāng)建立共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額管理臺賬，包括項目臺賬和每個項目的房屋子臺賬。信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時更新臺賬。代持機構(gòu)應(yīng)當(dāng)單獨保管政府產(chǎn)權(quán)份額管理臺賬、購房合同及相關(guān)文件，確保檔案完整。
據(jù)悉，《通知》將自2022年1月15日起實施。《通知》實施前已銷售的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，代持機構(gòu)向同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)補領(lǐng)授權(quán)委托書。代持機構(gòu)與本通知要求不一致的，應(yīng)當(dāng)按照本通知要求變更代持機構(gòu)，移交已簽訂購房合同、政府產(chǎn)權(quán)份額管理臺賬、相關(guān)業(yè)務(wù)檔案、文件。
國資委、房管部門共同考核違規(guī)者將受懲戒
為了確保新政落地施行后的效果最大化，《通知》在將代持機構(gòu)的管理服務(wù)工作納入相關(guān)績效考核之外，也明確了相應(yīng)的違規(guī)懲戒舉措。
具體來看，《通知》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)的管理服務(wù)工作，納入保障性住房專業(yè)運營管理企業(yè)績效考核的業(yè)務(wù)指標(biāo)體系，由同級國資委會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)共同實施考核。其代持共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額的收益及支出情況不計入企業(yè)年度績效考核經(jīng)濟效益指標(biāo)范圍。
在違規(guī)懲戒方面，市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)指導(dǎo)共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)開展業(yè)務(wù)，并會同同級財政局對其共有產(chǎn)權(quán)住房管理服務(wù)、重要事項報告、政府產(chǎn)權(quán)份額管理、資金使用等情況定期開展監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)違規(guī)情形的，督促其整改，并通報同級國資委。
談及《通知》發(fā)布的意義，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，加強對代持機構(gòu)的監(jiān)管力度，規(guī)范保障性住房制度，目的在于遏制購置型保障房里的牟利空間，將在一定程度上打擊投機牟利行為;另一方面，通過加強對代持機構(gòu)的監(jiān)管，對購置、分配等整個環(huán)節(jié)加強防線，既促進保障房供應(yīng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，也將在一定程度上平抑高房價。
營業(yè)執(zhí)照公示信息
