今年2月，自然資源部召開(kāi)住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)會(huì)議，提出重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時(shí)序，實(shí)行“兩集中”同步公開(kāi)出讓。“兩集中”政策主要是為了進(jìn)一步調(diào)控土地市場(chǎng)，降低供地預(yù)期，讓土地價(jià)格回歸理性。

縱觀2021年各地兩集中土拍情況，上半年第一批試點(diǎn)的22城集中供地冰火兩重天：土地市場(chǎng)熱度分化嚴(yán)重，熱點(diǎn)城市集中供地成交火熱，溢價(jià)率極高，再加上競(jìng)自持、競(jìng)配建等規(guī)則變相推高實(shí)際溢價(jià)率，項(xiàng)目利潤(rùn)空間被大幅擠壓。第二次集中供地的成交情況來(lái)看，盡管部分城市向企業(yè)讓出一定利好，但是作用并不明顯，整體市場(chǎng)仍是央企、國(guó)企在支撐，市場(chǎng)熱度不復(fù)，市場(chǎng)整體降溫，城市間和城市內(nèi)市場(chǎng)熱度分化加劇。

目前第三輪集中供地土拍已進(jìn)入尾聲，本文主要通過(guò)梳理各地兩集中第三輪土拍特點(diǎn)，總結(jié)未來(lái)企業(yè)如何自處，做好當(dāng)下。

不難看出，深圳、無(wú)錫、廣州、南京、蘇州5個(gè)城市當(dāng)?shù)爻峭豆驹诘谌喭僚闹卸颊紦?jù)了重要主力，參與率高達(dá)70%以上。而民營(yíng)企業(yè)參與率明顯不高。第三輪土拍結(jié)果顯示，多數(shù)城市當(dāng)?shù)爻峭豆疽呀?jīng)成為主力軍，城投公司正式登上歷史舞臺(tái)，為政府托底，為企業(yè)轉(zhuǎn)型，為穩(wěn)定市場(chǎng)。另一方面，部分城市，本土品牌房企在本輪土拍中也表現(xiàn)突出。例如杭州，本次土拍，國(guó)企和本土民企表現(xiàn)突出，國(guó)企獲取地塊占比高達(dá)33%。本土品牌房企表現(xiàn)優(yōu)秀，本土頭部房企濱江、綠城各摘4宗地塊，成為本次土拍搖號(hào)的最大贏家。

1、出讓條件優(yōu)化，提高房企參拍積極性。與第一、二批集中供地相比，第三批集中供地出讓規(guī)則產(chǎn)生了明顯變化。多個(gè)城市都優(yōu)化了地塊的“出讓條件”：提高房?jī)r(jià)銷售上限、放寬保證金支付期限、對(duì)保證金比例、付款進(jìn)度和捆綁要求等方面都進(jìn)行了調(diào)整。這明顯降低了房企參拍門檻的限制，為企業(yè)讓出了一定的利潤(rùn)空間，在一定程度上調(diào)動(dòng)了房企參拍的積極性。

2、宏觀政策釋放維穩(wěn)信號(hào)，提振市場(chǎng)信心。進(jìn)入12月以來(lái)，宏觀政策釋放出一系列利好：12月3日，銀保監(jiān)會(huì)明確合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。12月6日，央行宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億……利好政策頻出，供應(yīng)端復(fù)蘇，購(gòu)房者逐漸對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)信心。第三次土拍正處在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向、政策利好的時(shí)期，眾多熱點(diǎn)地塊入市，被優(yōu)質(zhì)企業(yè)競(jìng)得或中簽，為市場(chǎng)帶來(lái)良好預(yù)期。

3、熱點(diǎn)板塊、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增多。第三輪集中供地明顯看出，許多城市推出了多個(gè)熱點(diǎn)地塊，處于核心區(qū)域，有去化保障、有利潤(rùn)空間，因此備受房企青睞。部分房企在第二次土拍中處于觀望態(tài)勢(shì)，手中土地儲(chǔ)備量已經(jīng)較少或見(jiàn)底，需在第三次集中供地中發(fā)力，精準(zhǔn)出手，為明年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備補(bǔ)倉(cāng)，維持資金鏈的穩(wěn)定。

4、地方城投企業(yè)迎來(lái)新風(fēng)口，必將占據(jù)行業(yè)一席之地。城投公司在當(dāng)?shù)負(fù)碛泻芏鄡?yōu)勢(shì)，地方政府也可以通過(guò)土地出讓金返還的形式，降低其土地成本，減輕其資金壓力。城投公司可以承擔(dān)替政府加杠桿并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的功能，為地方財(cái)政托底，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)順勢(shì)低成本完成轉(zhuǎn)型。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方城投和地方國(guó)央企必將占據(jù)一席之地。

5、部分城市本土品牌房企在本輪土拍中表現(xiàn)不俗。例如杭州，本次土拍，本土品牌民企表現(xiàn)突出，拿地占比高達(dá)54%，本土頭部房企濱江、綠城各摘4宗地塊，成為本次土拍搖號(hào)的最大贏家。另外不少浙系中小房企也斬獲豐盛。如偉星、圣奧以獨(dú)立方式各獲1宗地塊。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處調(diào)整期，房企融資環(huán)境正在改善，市場(chǎng)購(gòu)買力也正在不斷恢復(fù)，不過(guò)，雖然樓市的政策底已初現(xiàn)，但市場(chǎng)底還需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能完全走出來(lái)。在這樣的形勢(shì)下，企業(yè)該如何自處?對(duì)多數(shù)企業(yè)而言，安全第一位，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)盡可能的調(diào)整至能夠保證企業(yè)安全的水平。這是最基本的原則。要坦然面對(duì)資金問(wèn)題，尊重市場(chǎng)規(guī)則，以公開(kāi)透明的態(tài)度，務(wù)實(shí)尋求解決方案。

對(duì)國(guó)企和地方城投企業(yè)而言，在加速銷售回款、審慎性拿地布局和降杠桿的同時(shí)，堅(jiān)持產(chǎn)品力和服務(wù)力的提升，才是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的硬道理。需要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，去系統(tǒng)梳理企業(yè)的企業(yè)文化和價(jià)值觀，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，更深刻了解企業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足。一方面，在對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行迭代升級(jí)的同時(shí)，產(chǎn)品品質(zhì)與安全質(zhì)量日益受到關(guān)注，另一方面，打造全生命周期的服務(wù)，助推服務(wù)力升級(jí)。

對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，最好的作為可能就是“不作為”，但這種不作為并不意味著就地躺下，而是在土地市場(chǎng)上保持克制，但也要時(shí)刻緊盯機(jī)會(huì)，倘若有更好地機(jī)會(huì)，如與產(chǎn)業(yè)型企業(yè)、資本型企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，不能白白錯(cuò)過(guò)，需要時(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，倘若出現(xiàn)積極向好的信號(hào)，也需要策略及時(shí)跟進(jìn)，不打無(wú)準(zhǔn)備之仗。做好當(dāng)下，著眼未來(lái)。

關(guān)鍵詞： 兩集中 土地市場(chǎng) 溢價(jià)率 熱點(diǎn)城市