2021年三季度以來，房地產(chǎn)市場發(fā)生劇烈變化，房企銷售端和資金端壓力加大，部分房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。近期，房地產(chǎn)信貸偏緊的政策正在矯正，市場合理資金需求正得到滿足。在此背景下，中指研究院以97家A股上市房企為樣本，對其前三季度經(jīng)營情況進(jìn)行剖析，洞悉最新的行業(yè)變化。

銷售業(yè)績：銷售表現(xiàn)分化顯著，銷售目標(biāo)完成率75.2%

重點(diǎn)監(jiān)測房企銷售業(yè)績表現(xiàn)分化顯著，2021年1-10月，在研究院重點(diǎn)監(jiān)測的A股上市房企中，六成房企銷售額較上年同比增長，其中增速較高的是濱江集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)同比增長率高達(dá)33.6%、33.8%。

前10月房企銷售目標(biāo)完成率均值75.2%。從A股已經(jīng)公布銷售目標(biāo)的企業(yè)來看，僅有濱江集團(tuán)銷售目標(biāo)完成率超過90%，完成全年銷售目標(biāo)有望，大部分企業(yè)完成全年銷售目標(biāo)難度很大。

盈利水平：營收增速繼續(xù)下滑，凈利潤降幅擴(kuò)大

從經(jīng)營業(yè)績來看，2021年前三季度，滬深上市房企營業(yè)收入均值為196.3億元，同比增長23.4%，增速較去年同期大幅增加16.1個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增長率為15.1%，營收增速繼續(xù)下滑。今年增速較高，主要原因在于去年同期基數(shù)較低，去年上半年受疫情沖擊，項(xiàng)目施工受影響。

2021年前三季度，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為12.5億元，較去年同期下降23.6%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。前兩年地價(jià)過熱而房價(jià)調(diào)控抑制增長導(dǎo)致凈利潤空間越來越小，疊加市場行情欠佳促使房企降價(jià)促銷，進(jìn)一步壓低利潤空間。

1-9月，在凈利潤增速繼續(xù)維持負(fù)增長的影響下，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值較去年同期下降2.9個(gè)百分點(diǎn)至6.7%。

負(fù)債情況：企業(yè)降杠桿取得明顯成效，短期償債能力增強(qiáng)

2021年三季度，滬深上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.8%，較去年同期下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率均值為93.4%，較去年同期下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。在金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”的政策引導(dǎo)下，房企降杠桿取得明顯成效，杠桿率連續(xù)下降。

前三季度滬深上市房企減少投資的同時(shí)積極去庫存，帶動(dòng)存貨明顯減少，剔除存貨的速動(dòng)比率上升0.04至0.71。同時(shí)，現(xiàn)金短債比為1.92，較去年同期提高了0.2，積極降負(fù)債促使企業(yè)短期有息債務(wù)減少而短期償債能力增強(qiáng)。

市值表現(xiàn)：地產(chǎn)板塊估值低位運(yùn)行，滬深上市房企市值降幅擴(kuò)大

2021年三季度，地產(chǎn)板塊走勢偏弱，上市房企市值繼續(xù)下探，受調(diào)控政策逐漸顯效，融資環(huán)境趨緊、市場成交不旺、房企暴雷事件頻發(fā)影響，房地產(chǎn)板塊仍在底部區(qū)間運(yùn)行，顯著弱于大盤整體走勢。滬深上市房地產(chǎn)公司三季度末市值均值為169.5億元，同比下降16.4%;大陸在港上市房地產(chǎn)公司三季度末市值均值為184.6億元，同比下降32.5%。與上半年末相比，上市房企市值的同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

總的來看，滬深上市房企銷售目標(biāo)難以完成，盈利能力繼續(xù)下降。但是，企業(yè)負(fù)債水平有所下降，企業(yè)降杠桿取得明顯成效。此外，地產(chǎn)板塊估值低位運(yùn)行，滬深上市房企市值降幅擴(kuò)大。

四季度，融資監(jiān)管政策邊際改善預(yù)期有望落地，但房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)全面放松。在這種背景下，房地產(chǎn)上市公司仍應(yīng)加大銷售回款力度，抓緊融資窗口期拓展多元融資渠道，管控投資和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)資金安全邊際。

關(guān)鍵詞： 經(jīng)營情況 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 銷售業(yè)績 銷售目標(biāo)