截至2021年11月18日，廣州、上海等11個重點城市發(fā)布第三批次地塊掛牌公告。整體來看，第三批集中供地土拍規(guī)則嚴中有松，多數(shù)城市延續(xù)第二批供地土拍規(guī)則，但部分城市、部分地塊競拍規(guī)則有所優(yōu)化，整體符合之前我們預判的優(yōu)化方向，預計近期其他城市也將陸續(xù)掛牌并跟進優(yōu)化調(diào)整。

9月底以來，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，指導金融機構(gòu)準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。近期金融機構(gòu)和金融市場風險偏好過度收縮的行為正逐步得到矯正，銀行按揭貸款邊際改善，房企融資環(huán)境修復預期加強，但銷售端及資金端的恢復仍需時間。

本文通過重點研究目前發(fā)布掛牌公告的11個城市三批次地塊出讓條件，總結(jié)歸納重點城市第三批供地特點，并梳理部分第三批回爐地塊的出讓要求變化情況，結(jié)合近期市場變化對重點城市第三批集中供地情況進行預判。

長三角和珠三角重點城市第三批率先掛牌

部分城市完成全年供地計劃

受第二批供地整體延遲出讓影響，重點城市第三批集中供地節(jié)奏加快。截至2021年11月18日，深圳、廣州等11城完成第三批次地塊集中掛牌，出讓時間集中在11月底和12月初，預計其他重點城市短期內(nèi)也將陸續(xù)掛牌，保證年內(nèi)完成三批次地塊出讓。

從區(qū)域分布來看，率先掛牌城市多數(shù)集中在長三角和珠三角區(qū)域。從供地結(jié)構(gòu)來看，廣州、成都等城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應，核心區(qū)地塊建面比重較第二批有所回升。從供應規(guī)模來看，已掛牌第三批宅地的11城中，除廣州、成都外其他城市宅地供應量普遍接近前兩批供應量的均值。從計劃完成率來看，廣州、無錫、蘇州和南京四城宅地計劃供應完成率超過100%，沈陽前兩批供應量已超過全年計劃，福州、濟南、成都計劃完成率達到9成，深圳、合肥計劃完成率較低。從實際成交完成率來看，無錫完成三批出讓，實際成交完成率達到105%，而廣州、南京和成都等城市第二批集中供地流拍和撤牌情況嚴重，當前成交完成率均在6成左右，預計全年實際成交完成率不足9成。

其中，無錫第三批集中供地推出20宗涉宅用地，其中17宗地塊底價成交，3宗地塊溢價水平較低，市場延續(xù)低溫態(tài)勢，但無流拍和撤牌地塊出現(xiàn)。

重點城市第三批供地土拍規(guī)則微調(diào)

出讓條件較二批供地呈現(xiàn)四大優(yōu)化方向

整體來看，已完成第三批次地塊掛牌11個城市的土拍規(guī)則有所微調(diào)，但依舊遵循自然資源部對重點城市第二批供地的要求，最高溢價、出讓方式等均有所延續(xù)。其中，無錫和廈門上半年完成第二批供地未調(diào)整土拍規(guī)則，第三批供地跟進調(diào)整，明確競買人開發(fā)資質(zhì)要求，加強購地自有資金審核，下調(diào)最高溢價;南京禁馬甲要求趨嚴，增加“與該競買人之間存在直接或間接持股關(guān)系的企業(yè)均不得同時與該競買人報名競買(含聯(lián)合競買)”要求。

此外，廣州、南京、蘇州等城市對第三批次地塊的出讓條件有所優(yōu)化，主要體現(xiàn)在四個方面：

優(yōu)化一：部分城市下調(diào)保證金比例，取消聯(lián)合拿地和保證金捆綁限制，房企參拍資金門檻降低

蘇州、南京等城市下調(diào)部分地塊保證金比例，其中蘇州除吳江外其他區(qū)域地塊保證金比例由50%下調(diào)整至30%;南京和無錫第三批主城區(qū)部分地塊保證金比例由30%下調(diào)至20%;福州第三批地塊保證金比例全部設定為20%(二批部分地塊保證金比例為50%或100%)。此外，南京第三批供地取消二批部分地塊的“不得聯(lián)合競買”限制，福州允許未競得房企參與符合保證金條件的其他宗地的競買，進一步降低房企參拍資金門檻和資金占用成本，預計第三批供地流拍和撤牌情況將有所好轉(zhuǎn)，中小型房企拿地機會或?qū)⒂兴黾印?/p>

另外，第二批流拍和撤牌較為嚴重的重慶、武漢、長沙等城市部分地塊保證金比例要求也相對較高，第三批供地或?qū)⒏M下調(diào)保證金比例。

優(yōu)化二：部分城市對房企開發(fā)資質(zhì)要求有所放松，房企參拍資質(zhì)門檻降低

南京第三批次地塊對房企開發(fā)資質(zhì)要求有所下調(diào)，其中第二批部分地塊要求二級及以上開發(fā)資質(zhì)，而三批全部地塊均下調(diào)為三級及以上開發(fā)資質(zhì)。由此，重慶第二批供地全部地塊要求二級及以上開發(fā)資質(zhì)，杭州要求房企一年以上開發(fā)資質(zhì)，第三批供地均存優(yōu)化預期。

優(yōu)化三：部分城市“限房價、定品質(zhì)”等試點規(guī)則有所優(yōu)化，項目利潤空間改善

廣州、深圳等城市調(diào)整此前二批部分試點規(guī)則，其中廣州南沙和黃浦區(qū)取消“限房價”試點，南沙區(qū)進一步取消“未來銷售50%房源傾斜無房家庭”要求;南京對“定品質(zhì)”要求做出調(diào)整，江北新區(qū)全部地塊取消“綠色建筑二星標準”要求，建鄴區(qū)河西板塊地塊增加外立墻高品質(zhì)材料要求。“限房價、定品質(zhì)”等試點規(guī)則優(yōu)化下，預計項目利潤空間有所改善，房企拿地預期或?qū)⒃黾印?/p>

優(yōu)化四：部分城市放松土地出讓金支付限制，或一定程度緩解房企流動資金壓力

無錫三批次地塊50%首付款的支付時間較二批次延后20天，而廣州、蘇州等城市對土地尾款支付限制有所放寬，其中廣州部分三批次地塊取消一個月內(nèi)一次性付清總價的要求，允許最長六個月內(nèi)付清;蘇州多數(shù)三批次地塊未披露地塊市場指導價，即取消房企因競價較高觸發(fā)提前一個月付款的限制，直接或間接降低了房企的流動資金壓力。

重點城市二批回爐地塊重新掛牌

出讓條件在降門檻和保利潤兩方面有所優(yōu)化

截至2021年11月18日，已掛牌的11個城市第二批30多宗回爐地塊重新掛牌。整體來看，濟南8宗、南京一宗回爐地塊較二批出讓條件未變化，深圳一宗回爐地塊變化相對較小;廣州、合肥部分地塊下調(diào)初始樓面價或取消原二批配建要求，成都部分地塊上調(diào)清水房最高限價，預計項目利潤空間將有所改善;南京、蘇州等城市回爐地塊的初始價格變化不大，但保證金比例、開發(fā)資質(zhì)、聯(lián)合競買限制等出讓條件有所優(yōu)化，房企參拍門檻下降。

總結(jié)：

綜上所述，上海、深圳等11個城市率先完成第三批次地塊掛牌，掛牌城市主要集中在長三角和珠三角區(qū)域，供應量普遍接近前兩批供地的均值。目前掛牌城市第三批次地塊出讓條件保持嚴中有松，遵循自然資源部的土拍規(guī)則要求，對房企購地自有資金來源審查和禁馬甲等要求不變，對房企開發(fā)資質(zhì)、地塊保證金比例、配建和品質(zhì)要求、土地款繳納時間等方面有所放松，降低房企參拍資質(zhì)和資金門檻，提高部分回爐地塊的利潤空間。

9月底以來，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，指導金融機構(gòu)加快落實“兩個維護”要求，銀行信貸端邊際改善，廣州和佛山等城市下調(diào)房貸利率。10月央行發(fā)布公告，個人住房貸款環(huán)比9月多增1013億元，銀行按揭額度緊張態(tài)勢有所改善，但信貸端邊際改善傳導至市場端仍需過程，按揭放款和開發(fā)貸等資金到位尚需時間，且不同區(qū)域、不同客戶會有差異。另外，受銀行端“兩道紅線”影響，信貸放松的空間相對有限。

此外，地方一方面在人才購房補貼、預售條件、公積金貸款等方面出臺扶持政策，促進合理的住房需求正常釋放，平穩(wěn)市場預期;另一方面響應“維護購房者合法權(quán)益”要求加強預售資金監(jiān)管，優(yōu)先保障工程進度和交付質(zhì)量。

因此，四季度市場調(diào)整和短期流動資金壓力仍在，房企重點工作仍是加快銷售回款，保障現(xiàn)金流安全。重點城市第三批供地對房企購地自有資金來源的審查要求未變，疊加無錫第三批供地市場熱度較低，預計第三批供地市場或?qū)⒀永m(xù)整體低溫態(tài)勢，城市間和城市內(nèi)市場熱度保持分化，部分城市出讓條件優(yōu)化下流拍撤牌情況或?qū)⒂兴纳啤?/p>

關(guān)鍵詞： 第三批集中供地 土拍規(guī)則 融資環(huán)境 全年供地計劃