央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，再次強調“維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。如此重磅的政策信號，或將提振地產(chǎn)股再次走強。
9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議強調，金融部門圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度;金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。
由部分房企引發(fā)的信用危機余震仍在。近期，關于多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產(chǎn)銷售和土地市場“遇冷”等消息諸見報端，輿論開始擔憂房地產(chǎn)市場不穩(wěn)會致房價大跌，一些城市甚至接連出臺“限跌令”。此番金融監(jiān)管部門“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的表態(tài)，無疑給市場再次注入信心。亦有不少分析預期，在堅持“房住不炒”的前提下，未來房地產(chǎn)信貸政策或有望迎來邊際調整，主要是加強對有真實住房需求的“剛需”群體的按揭貸款保障力度，加快按揭貸款放款進度，維護住房消費者合法權益。
時隔兩天再度表態(tài)“兩個維護”，釋放積極信號
這是時隔僅兩天，金融監(jiān)管部門再度表態(tài)“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，更為重要的是，從當日座談會出席人員的組成看，這次會議也稱得上足夠的份量和重磅，足見當前官方對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重視程度。
央行官網(wǎng)消息稱，會議由央行行長易綱主持，央行副行長潘功勝、銀保監(jiān)會副主席周亮、肖遠企出席，住房城鄉(xiāng)建設部、證監(jiān)會相關部門負責同志及全國24家主要銀行負責同志參加會議。
9月27日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，央行貨幣政策委員會第三季度例會提出，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。這是2009年一季度以來，房地產(chǎn)首次被貨幣政策委員會季度例會“點名”。
雖然央行上述“兩個維護”的表態(tài)與此前住建部等幾部委文件表述基本一致，但市場大多將之視為積極信號，央行發(fā)聲后的第二天，A股房地產(chǎn)板塊應聲大漲。
9月29日召開的房地產(chǎn)金融工作座談會與央行27日的表態(tài)一脈相承。會議認為，近年來，金融部門全面落實房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務實體經(jīng)濟、推動經(jīng)濟轉型升級和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。會議強調，金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，持續(xù)落實好房地產(chǎn)長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。
保障剛需群體真實住房需求，房貸政策有望邊際放松
受個別房企信用風險的發(fā)酵影響，9月商品房銷售持續(xù)遇冷。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份樓市供求指標繼續(xù)降溫，當前降溫行情至少持續(xù)了4個月。撇去去年一季度數(shù)據(jù)，今年三季度為疫情期間行情最差的一個季度。價格指數(shù)方面，二三季度走勢完全相反，降溫特征很顯著。
值得注意的是，此次座談會再次強調“兩個維護”。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。
業(yè)內普遍分析認為，從金融監(jiān)管部門兩次“兩個維護”的表態(tài)看，在堅持“房住不炒”的前提下，未來針對剛需群體的住房按揭貸款政策有望迎來邊際放松，保障有真實住房需求的按揭貸款申請者及時獲得貸款，維護住房消費者合法權益。
證券時報·券商中國記者從多位銀行基層人士了解到，進入下半年，按揭貸款額度較為緊張，貸款申請人一般都要排隊等上數(shù)月才能輪上放款。另有國有大行總行資深人士近日透露，自年初實施房貸集中度管理以來，對按揭貸款來說，目前國有大行每年的按揭貸款余額新增規(guī)模較少，基本維持穩(wěn)定。每家大行每月基本有800-1000億元的按揭貸款到期還款，這些額度可以移位再貸，投放給新的按揭貸款客戶，但凈新增規(guī)模較少，所以才會出現(xiàn)排隊等放款的情況。
正是針對當前按揭貸款額度緊張的現(xiàn)狀，有不少聲音呼吁應適當放松按揭貸款投放，滿足有真實住房需求的貸款申請者，以免房地產(chǎn)金融政策誤傷“剛需”群體。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就對記者表示，今年各大銀行在執(zhí)行房貸集中度過程中，存在一些比較“粗暴”的做法，即把房貸集中度工作的達標看得很重，而忽視了對合理合規(guī)住房消費需求的保障。在當前房地產(chǎn)市場從過熱轉向過冷的過程中，此次房地產(chǎn)金融工作座談會及時發(fā)現(xiàn)市場新情況、新問題，務實高效、深入人心，對于四季度房地產(chǎn)市場有積極的作用。
中信證券研究所副所長明明認為，今年以來，房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策是促成房地產(chǎn)周期下行的原因，而經(jīng)濟下行壓力加大、信貸增速受拖累、地產(chǎn)行業(yè)信用風險加大等背景下，房地產(chǎn)政策不排除邊際調整可能，但更大概率也是以支持首套剛需為主要方向。近期房地產(chǎn)企業(yè)信用風險事件增多，引發(fā)市場對房地產(chǎn)行業(yè)乃至銀行業(yè)的擔憂，風險處置也備受市場關注。要求“維護住房消費者的合法權益”，很可能指向信用風險較大的企業(yè)“保交房”的要求。
這一微妙變化預示按揭貸款騰挪空間增大
既然市場普遍預計按揭貸款政策有望邊際調整，那么，在房貸集中度管理的硬線要求下，銀行又能如何騰挪空間，提高按揭貸款的投放額度呢?
資產(chǎn)支持證券就是一個騰挪按揭貸款額度的方式。光大證券首席銀行業(yè)分析師王一峰表示，回顧本輪房地產(chǎn)融資政策調控的演化脈絡，從“三道紅線”到“兩個集中度”，再到部分地區(qū)按揭貸款額度全面收緊，并嚴控資金違規(guī)流入房市，房地產(chǎn)融資在全面收緊的同時，也加劇了房企現(xiàn)金流壓力。然而，近期住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(RMBS)的重啟，則是前期房地產(chǎn)融資政策的適度微調，該政策具有較強信號意義，四季度房地產(chǎn)融資緊縮態(tài)勢有望得到緩和，按揭貸款投放預計將小幅提速。
王一峰表示，今年以來，央行一方面在發(fā)行端控制RMBS的注冊備案額度和節(jié)奏，另一方面，二季度將RMBS投資端納入房地產(chǎn)貸款集中度統(tǒng)計口徑。受此影響，RMBS每月發(fā)行規(guī)模逐月下降，5月份降至624億，而6-7月份則為零增長。從8月份開始，RMBS出現(xiàn)恢復性增長，當月新增規(guī)模為314億，而9月份發(fā)行進一步加大，截至9月24日，RMBS發(fā)行規(guī)模已超過800億，創(chuàng)年內月度增長新高。RMBS放量重啟標志著地產(chǎn)融資調控政策正在進入新的階段。
王一峰認為，隨著RMBS發(fā)行的重啟，銀行存在較強意愿通過RMBS的發(fā)行騰挪表內涉房類貸款額度，進而緩解集中度指標達標困境和信貸投放的資產(chǎn)荒壓力。對于監(jiān)管而言，放松RMBS發(fā)行也有以下好處：一是RMBS發(fā)行量可以精確控制，對房地產(chǎn)融資政策放松不算大幅度放松;二是RMBS發(fā)行為按揭貸款騰挪額度，避免了實質性放松“雙集中度管理”。
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