當(dāng)前，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策仍趨嚴(yán)。嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，將是現(xiàn)階段樓市調(diào)控的主旋律。

隨著一系列穿透式監(jiān)管的迅速蔓延，房企在拿地端、銷售端、資金端的重重考驗(yàn)接踵而至。新的行業(yè)語境下，穩(wěn)健發(fā)展成為房企的核心訴求，尤其是如何保障資金安全，成為房企的新課題和各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

第二輪集中供地拉開序幕 資金監(jiān)管力度空前

近日，上海、北京、成都、長沙等熱點(diǎn)城市第二輪集中供地紛紛拉開序幕。政策調(diào)整之后，第二輪集中供地發(fā)生了非常明顯的變化，其中重要的一點(diǎn)是對房企資格及購地資金進(jìn)行穿透式的監(jiān)管。

如上海市更新的土地競買規(guī)則要求，申請人競買資金必須是自有資金，且不得是來源于非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金，競買主體股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等。9月17日晚間，北京也發(fā)布第二輪集中供地補(bǔ)充公告，明確要求參與競拍房企需補(bǔ)充購地資金來源說明，競得人須在繳清全部土地出讓價(jià)款后2個工作日內(nèi)提交購地資金來源說明和能支持“購地資金來源說明”中涉及事項(xiàng)的相關(guān)資料。

顯然，不論是購地資金還是房企資格的審查，都在源頭上強(qiáng)調(diào)房企資金安全和穩(wěn)健經(jīng)營的重要性，將違規(guī)資金和風(fēng)險(xiǎn)行為擋在門外，有助于引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

事實(shí)上，今年以來，資金層面監(jiān)管力度空前，穿透式的監(jiān)管滲透到各個角落，上述第二輪集中供地背后對競買規(guī)則做出的調(diào)整，只是當(dāng)前資金“強(qiáng)監(jiān)管”背景下的一個縮影。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“強(qiáng)監(jiān)管”尤其是對資金層面的監(jiān)管，將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制中的重要舉措，這也預(yù)示著，未來政策在房企資金層面的執(zhí)行會不斷深入，監(jiān)管執(zhí)行力也會“只嚴(yán)不松”。

因此，對于房企而言，資金安全正上升到空前的戰(zhàn)略高度。尤其在新時(shí)期，房企面臨空前的調(diào)控壓力，要想筑牢資金鏈“護(hù)城河”， “闖關(guān)過卡”絕非易事。

發(fā)揮融資優(yōu)勢 筑牢財(cái)務(wù)底線

房企打造資金鏈“護(hù)城河”的第一道關(guān)卡是融資。

今年房企融資渠道全面收緊是不爭的事實(shí)。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《房企融資月報(bào)》顯示，2021年1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，同比下降21%，減少約1817億元。其中，8月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，同比減少54.2%。

這表明，在嚴(yán)監(jiān)管持續(xù)、融資環(huán)境收緊的狀態(tài)下，房企整體債券融資規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降趨勢，資金壓力倍增，這也導(dǎo)致了上半年境內(nèi)房企違約或風(fēng)險(xiǎn)事件明顯增多。

在業(yè)內(nèi)人士看來，下半年房企想要實(shí)現(xiàn)大規(guī)模凈融資將愈發(fā)困難，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升。在波動的市場環(huán)境下，融資優(yōu)勢大、創(chuàng)新能力強(qiáng)的房企將會在下半場的競爭中占據(jù)主要優(yōu)勢。

第一類是融資成本占絕對優(yōu)勢的央企，如中海、保利等房企，上半年中海融資成本3.6%，保利加權(quán)平均融資成本3.62%;第二類是融資成本有一定優(yōu)勢同時(shí)兼具多元融資渠道和創(chuàng)新能力的房企，如遠(yuǎn)洋、世茂等。

分析認(rèn)為，融資收緊情況下，多樣化的渠道和創(chuàng)新的融資方式意味著更大的發(fā)展空間和更牢的財(cái)務(wù)底線。以遠(yuǎn)洋為例，上半年遠(yuǎn)洋融資成本進(jìn)一步降低至5.04%，排名行業(yè)前列。同時(shí)，遠(yuǎn)洋持續(xù)創(chuàng)新多元化的融資渠道，如兩次發(fā)行境外綠色債券，票面利率低至2.7%。7月8日，遠(yuǎn)洋成功發(fā)行32.01億元資產(chǎn)支持票據(jù)，票面利率4.19%，是銀行間市場首單資產(chǎn)支持票據(jù)1.5版本的CMBN產(chǎn)品(無信托結(jié)構(gòu)CMBN)。目前，遠(yuǎn)洋已獲批尚未提用授信額度2,424億人民幣，為其發(fā)展提供了充足的信貸支持。

前置資金規(guī)劃 未雨綢繆保障經(jīng)營穩(wěn)定性

筑牢資金鏈“護(hù)城河”，除了要越過融資關(guān)卡，還需具備長線思維和未雨綢繆的前瞻性眼光。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年明顯增加。僅6個月就有12家房企發(fā)生違約。所以，對于到期貸款的提前規(guī)劃是保障房企財(cái)務(wù)安全的重要一環(huán)。

目前，諸如萬科、中海、遠(yuǎn)洋等穩(wěn)健型房企紛紛對未來兩年內(nèi)到期貸款進(jìn)行提前規(guī)劃，保證資金的安全穩(wěn)定?？v觀這些房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)其都有一個共同點(diǎn)——短債長債比較低，這也意味著短期償債壓力較小。具體來看，遠(yuǎn)洋、建發(fā)及華潤置地短債長債比也均小于0.20。

其中，遠(yuǎn)洋是保持對未來1-2年到期貸款提前規(guī)劃的典型之一。9月23日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行19.5億元5年期公司債，償還到期債務(wù)。至此，遠(yuǎn)洋年內(nèi)短期負(fù)債再融資均已完成，流動性壓力非常小。截至中期業(yè)績發(fā)布時(shí)，遠(yuǎn)洋1年內(nèi)到期負(fù)債占比14%，2-5年內(nèi)到期負(fù)債占比47%，5年以上到期負(fù)債占比提升至16%，到期分布均衡。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，從“三道紅線”的設(shè)置來看，監(jiān)管部門高度關(guān)注房企負(fù)債結(jié)構(gòu)及償債能力情況，房企應(yīng)控制自身杠桿水平，保持充裕的現(xiàn)金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務(wù)。同時(shí)還應(yīng)未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經(jīng)營活動的穩(wěn)定性。

豐厚土儲 打好“現(xiàn)金奶牛”的頭號王牌

一直以來，“廣積糧”都是房企的戰(zhàn)略共識。土地儲備是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的命脈，是助力企業(yè)成為“現(xiàn)金奶牛”的王牌之一。只有把土地儲備擺在戰(zhàn)略高度，才能通過后續(xù)的銷售源源不斷地創(chuàng)造現(xiàn)金流，而豐富的現(xiàn)金流亦將繼續(xù)反哺土儲端，形成拿地-銷售-變現(xiàn)的良性循環(huán)。

今年以來，一些現(xiàn)金流不錯的典型房企紛紛抓住拿地窗口期，為自身長足發(fā)展打牢基礎(chǔ)。據(jù)億翰智庫發(fā)布的《50家典型房企土地儲備總量和新增土地儲備》榜單顯示，2021年上半年50家典型房企土地儲備總量為34.45億平方米，較2020年末增長5.8%，包括保利、遠(yuǎn)洋、建發(fā)、綠城、越秀等均在上半年取得了不錯的土地儲備。

此外，充足的資金，也為遠(yuǎn)洋等房企獲取優(yōu)質(zhì)地塊奠定了基礎(chǔ)。作為穩(wěn)健型房企，遠(yuǎn)洋則繼續(xù)保持自身節(jié)奏，穩(wěn)步推進(jìn)土儲。2021上半年，遠(yuǎn)洋獲取16個開發(fā)項(xiàng)目，新增土儲328萬平方米，總貨值約人民幣500億元。值得一提的是，遠(yuǎn)洋新增開發(fā)項(xiàng)目全部位于深圳、廈門、武漢、西安等一二線城市，“南移西拓”區(qū)域項(xiàng)目個數(shù)占比近70%;同時(shí)，新增土儲以“高效”項(xiàng)目為主，25萬平方米以下項(xiàng)目個數(shù)占比達(dá)75%。7月，遠(yuǎn)洋還以40億元平價(jià)獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，新增貨值近千億。專家認(rèn)為，隨著優(yōu)質(zhì)土地資源的陸續(xù)釋放，遠(yuǎn)洋的區(qū)域布局將更加完善，銷售規(guī)模有望持續(xù)增長。

綜合來看，資金安全是長期行為，是持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的結(jié)果。在監(jiān)管升級和充滿不確定性的行業(yè)新環(huán)境中，強(qiáng)大且多元的融資能力、未雨綢繆的前瞻性眼光、充足的土儲的支撐，是房企保障資金安全的三大利器，而具備上述三大優(yōu)勢的房企將迎發(fā)展良機(jī)。

關(guān)鍵詞： 房企 資金鏈 融資 經(jīng)營穩(wěn)定性