日前，關(guān)于監(jiān)管部門要求已納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，買地金額不得超年度銷售額40%”的消息刷屏，業(yè)內(nèi)一陣風(fēng)聲鶴唳。而且，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

有試點(diǎn)房企向《21CBR》記者確認(rèn)了這一消息，并表示，拿地銷售比的統(tǒng)計(jì)和計(jì)算為權(quán)益銷售口徑，而非全口徑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

多名分析師和業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上，這不是一個(gè)新政策。去年8月份，央行和住建部提出“三道紅線兩觀察”，要求參加座談會(huì)的12家試點(diǎn)房企報(bào)送相關(guān)指標(biāo)。

“三道紅線”達(dá)標(biāo)，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%，凈負(fù)債率小于100%，現(xiàn)金短債比大于1倍。“兩觀察”達(dá)標(biāo)，即經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為正，拿地資金總額不超過銷售總額40%。

去年底，第二次座談會(huì)召開，試點(diǎn)房企從12家擴(kuò)大到30家，同時(shí)要求試點(diǎn)房企開始報(bào)送“兩觀察”指標(biāo)。

加大買地投入，是增長型房企常見的做法。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，卓越集團(tuán)的拿地銷售比達(dá)94%，越秀地產(chǎn)為90%，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國分別以71%和65%的拿地銷售比緊隨其后。在41家主流房企中，有13家的拿地銷售比超過40%。

“如果這個(gè)政策逐步推廣，就意味著房企排位要固化了。房地產(chǎn)靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)沖規(guī)模的模式行不通了。”一位長三角房企的區(qū)域投拓人士對(duì)《21CBR》記者直言。

有分析指出，新政的監(jiān)管難度大，落地效果有待觀察。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在合作拿地、馬甲拿地等方式之下，監(jiān)管層難以窺得房企真實(shí)的權(quán)益拿地金額。

張大偉表示：“大量的房企開始合作拿地，小股操盤，明股實(shí)債。比如北京某項(xiàng)目，保險(xiǎn)公司占大頭，房企需要并表的時(shí)候并，不需要的時(shí)候直接不計(jì)算拿地金額。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，新政對(duì)于近期熱衷收并購拿地的企業(yè)有沖擊。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“新政對(duì)熱點(diǎn)城市的影響會(huì)比較大。部分開發(fā)商還有做大規(guī)模的動(dòng)力，特別是有些企業(yè)沖千億、沖萬億的積極性很高，對(duì)這部分企業(yè)的影響也比較大。”

對(duì)拿地銷售比的限制，意在進(jìn)一步防范房企的金融風(fēng)險(xiǎn)。李宇嘉認(rèn)為，高層對(duì)于樓市調(diào)控的總體要求是，只要控制住融資端，樓市的總體風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)上漲就是可控的。對(duì)融資端的監(jiān)管將成為下一步樓市調(diào)控的主要路徑，包括完善三道紅線和貸款集中度。

旭輝CEO林峰表示，今年地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，特別是金融層面，是全主體、全方位、全聯(lián)動(dòng)的調(diào)控，施行了銀行分級(jí)管控、企業(yè)三道紅線、購房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控。而且從表內(nèi)到表外，從境內(nèi)到境外，從貸款到商票，無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。

今年上半年，Top 100 房企融資規(guī)模明顯萎縮，拿地金額依然增長。

據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2021年上半年，100家典型房企的累計(jì)融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額約為1.65萬億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。

有金融界高層人士預(yù)估，如果金融政策的收緊維持到年底，可能百強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有十家以上遇到資金困境。

關(guān)鍵詞： 拿地銷售 房企 金額 40%