溫州市住建局給當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)和相關(guān)從業(yè)人員下發(fā)了一則通知——

堅(jiān)決制止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)，惡意哄抬房價(jià)等行為。

溫州對學(xué)區(qū)房的重拳出擊，看上去有些出乎意料，其實(shí)也在情理之中。2021年以來，北京、上海、廣州、深圳等多個(gè)熱門城市都已經(jīng)對學(xué)區(qū)房出了手，傳達(dá)出來的信號相當(dāng)耐人尋味——

位于住宅金字塔尖的學(xué)區(qū)房，正在遭遇一場前所未有的圍堵。

01 學(xué)區(qū)房的圍堵

在房價(jià)上漲的過程中，永遠(yuǎn)少不了這樣一類人的身影——

中介。

在市場上行時(shí)，中介們往往會化身分析大師，從諸多方面進(jìn)行解析，只為告知購房者：房價(jià)一定會漲。在此期間，還會衍生出一些不透明的操作，例如建議業(yè)主提高掛牌價(jià)，進(jìn)而提高大眾對房價(jià)的預(yù)期。

對于房價(jià)上漲，大多數(shù)中介自然是樂見其成，畢竟大家的傭金是按房屋成交價(jià)收的。而就在前段時(shí)間，北京的中介出事了——

我愛我家的兩名中介，被刑事拘留。

7月6日，北京市西城區(qū)房管局發(fā)布《關(guān)于我愛我家員工發(fā)布煽動性信息的情況通報(bào)》，通報(bào)指出，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2名員工，針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。

說白了，就是中介本來想借著學(xué)區(qū)房炒作一波，結(jié)果翻了車。

其實(shí)，這并不是我愛我家第一次在學(xué)區(qū)房的問題上出事。早在今年4月，我愛我家黃寺第四分公司，就因涉嫌炒作學(xué)區(qū)房被暫停營業(yè)整改。

7月9日，我愛我家通過其官方微信發(fā)布《致客戶的一封信》，向大眾致歉。

中介頻繁翻車背后，其實(shí)是北京對學(xué)區(qū)房的整改——2021年以來，北京市住建委、房管局等多次對學(xué)區(qū)房炒作問題進(jìn)行監(jiān)管。北京市住建委數(shù)次發(fā)文，表示將堅(jiān)決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，并把“打擊借學(xué)區(qū)房等炒作房價(jià)”列為今年九大重點(diǎn)工作之一。

近日西城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行“多校劃片”的消息，更是將學(xué)區(qū)房頂?shù)搅孙L(fēng)口浪尖上。

嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作的城市不只是北京。今年，上海、廣州、深圳、重慶、西安、成都等多個(gè)城市都出臺了相應(yīng)措施，整治學(xué)區(qū)房亂象。

7月13日，溫州市住建局向溫州市房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房，惡意哄抬房價(jià)行為的通知》，內(nèi)文再次就學(xué)區(qū)房炒作提出約束——

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員不得參與炒作學(xué)區(qū)房的任何活動，嚴(yán)禁在網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布、傳播炒作學(xué)區(qū)房、哄抬房價(jià)的信息。

加上溫州，目前已有13個(gè)城市對學(xué)區(qū)房出了手。

毫無疑問，學(xué)區(qū)房正面臨著一次大型狙擊。

02 被撼動的學(xué)區(qū)房根基

學(xué)區(qū)房之熱，跟它本身的金融屬性息息相關(guān)——在大多數(shù)人眼中，學(xué)區(qū)房是一筆“穩(wěn)賺不賠”的投資。

我們先要明確一件事：天價(jià)學(xué)區(qū)房并不是一次讓買房人一次性掏出上千萬，它往往有相當(dāng)一部分房款是銀行貸款。

以北京二套房需六成首付來算，一套800萬的學(xué)區(qū)房，首付是480萬，剩下的320萬走貸款?？紤]到現(xiàn)在學(xué)區(qū)房都鎖學(xué)位了，以6年一學(xué)位計(jì)算，購買學(xué)區(qū)房的家長需要付的錢，其實(shí)是480萬+6年的還貸成本。

而這些家長拿到的是什么?是一套實(shí)實(shí)在在的房子，以及一個(gè)鑲了金邊的名校學(xué)位!即便這房子6年也不漲價(jià)，那等孩子念完小學(xué)，房子一到手，家長們付出的無非也只是6年的利息而已。

更何況，現(xiàn)在哪有大城市6年不漲房價(jià)的呀?這期間通貨膨脹走一波，房價(jià)上漲走一波，其實(shí)那點(diǎn)利息根本不是事。甚至孩子畢業(yè)后房子一賣，大概率還能狠賺一筆——所以說，家長們對于學(xué)區(qū)房的追捧，其實(shí)有著很現(xiàn)實(shí)的綜合考慮。

站長身邊還有不少朋友，買了學(xué)區(qū)房壓根兒不住，而是租出去，但這筆租金收益其實(shí)也很可觀。

看到這里你應(yīng)該也覺得，買學(xué)區(qū)房不僅能給孩子搏一個(gè)好前程，而且穩(wěn)賺不虧。

但別忘了，以上這些投資經(jīng)驗(yàn)完全基于兩點(diǎn)共識——學(xué)區(qū)房的強(qiáng)流動性和上漲預(yù)期。而這兩點(diǎn)共識又基于學(xué)區(qū)房的一個(gè)核心競爭力——名校門票。

而如今多地出臺政策嚴(yán)禁學(xué)區(qū)房炒作的同時(shí)，也正在動搖學(xué)區(qū)房的根基——穩(wěn)定的學(xué)位派送。

以北京西城為例，“多校劃片”取代了原先的“單校劃片”，原本靠著單一名校取勝的天價(jià)學(xué)區(qū)房，已經(jīng)被動搖到了“根本”。如果新晉業(yè)主無法再通過學(xué)區(qū)房將孩子送到心儀的名校，大家自然也就不愿再花天價(jià)買單。

所以這段時(shí)間很多媒體都在爆料，說某某業(yè)主買了15萬/㎡的房子，最后孩子卻讀了9萬/㎡房子匹配的學(xué)校。網(wǎng)友們稱其為“倒了血霉”。

和北京一樣，上海的教育改革也從側(cè)面打擊到了學(xué)區(qū)房——今年3月，上海市教委明確，從明年起，上海市實(shí)驗(yàn)性示范性高中將拿出招生總計(jì)劃的50%-65%，通過“名額分配綜合評價(jià)錄取”方式，分配到區(qū)、分配到校。

以前上海重點(diǎn)高中招生，都是定向從同區(qū)的某個(gè)或某幾個(gè)重點(diǎn)初中“掐尖”，所以這些中學(xué)附近的房價(jià)也是跟著水漲船高。如今重點(diǎn)高中將一部分招生名額分配下去，平均到區(qū)內(nèi)的每所初中，削峰填谷，也就把原本的穩(wěn)定性打破了。

從北京、上海的手腕，我們可以看出一個(gè)風(fēng)向苗頭：伴隨著教育改革的持續(xù)深入，學(xué)區(qū)房擊鼓傳花的游戲，可能要傳到頭了。

03 結(jié)語

學(xué)區(qū)房的本質(zhì)，其實(shí)還是地區(qū)教育的不均。

就拿昨天對學(xué)區(qū)房開刀的溫州來說，市內(nèi)的好小學(xué)大多集中在鹿城區(qū)，因此鹿城區(qū)每年都會發(fā)布招生預(yù)警公告。達(dá)到紅色預(yù)警線的學(xué)校在招生時(shí)，將針對生源超出的情況執(zhí)行入學(xué)分流。

今年3月2日，鹿城區(qū)教育局循例發(fā)布了招生預(yù)警公告，這次名單中多了4個(gè)小學(xué)校區(qū)。通告里寫：“這4所新增學(xué)校的學(xué)區(qū)房，如果是在3月31日后取得房產(chǎn)證明，將進(jìn)行超額分流;而如果是3月31日以前符合入學(xué)條件，學(xué)校將全額接收。”

3月2日發(fā)布公告，入學(xué)是否分流卡在3月31日，留給家長的時(shí)間不到1個(gè)月。

于是，變數(shù)自然也就發(fā)生了。從今年一季度溫州市區(qū)的二手房成交數(shù)量來看，3月份明顯是一個(gè)高峰期，而且成交房源主要為小戶型、學(xué)區(qū)房。

溫州教育不均，所以家長們都往鹿城區(qū)擠。但再怎么擠，無非也就是硬生生擠進(jìn)3月31日關(guān)門之前上車罷了。至于后來者，由于面臨分流的不確定性，怕也失去了硬擠的勇氣。

而高位買入學(xué)區(qū)房的家長們，未來再想找接盤俠，也沒那么容易了。

關(guān)鍵詞： 學(xué)區(qū)房 樓市 房價(jià) 上漲