前兩天，有粉絲在群里感嘆：

“房?jī)r(jià)漲得太猛，現(xiàn)下的廣州，已經(jīng)不是剛需的天堂了。”

仔細(xì)品品，這句話還挺耐人尋味的，你聽(tīng)誰(shuí)感嘆過(guò)“深圳不是剛需的天堂嗎?”

說(shuō)明廣州的房?jī)r(jià)還沒(méi)漲得很離譜。

事實(shí)到底是什么樣?今天，我們也統(tǒng)計(jì)了一下廣州11區(qū)各板塊的房?jī)r(jià)，給大家一個(gè)買(mǎi)房的參考。

注：以下房?jī)r(jià)優(yōu)先以一手房為準(zhǔn)，一手?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于房天下;在片區(qū)無(wú)新房的情況下采用二手房數(shù)據(jù)，二手?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于鏈家。

從4月廣州11區(qū)房?jī)r(jià)同比漲幅圖中，我們可以發(fā)現(xiàn)：隨著過(guò)去一年房?jī)r(jià)的躍升，廣州房?jī)r(jià)梯度愈發(fā)明顯了。

天河、黃埔、海珠、南沙等區(qū)域愈發(fā)受到購(gòu)房者的追捧，房?jī)r(jià)直線上升，而增城、從化、白云等區(qū)域，微漲或下跌，市場(chǎng)分化嚴(yán)重。

各大板塊的房?jī)r(jià)情況又如何?我們來(lái)具體看看。

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全面上漲的天河

先來(lái)看天河。

經(jīng)歷過(guò)一輪猛烈的上漲，天河基本上已經(jīng)全面拋棄剛需了。

目前天河新盤(pán)主要集中在廣氮片區(qū)，其余分布較為零散，而廣氮的全新盤(pán)如今售價(jià)已經(jīng)高達(dá)7-9萬(wàn)/平。

沒(méi)錯(cuò)，你沒(méi)看錯(cuò)。就在今天流出的天河壹品二期售價(jià)中，甚至有部分戶(hù)型折合單價(jià)高達(dá)10萬(wàn)/平!詳情請(qǐng)戳：天河壹品售價(jià)超10萬(wàn)?黃牛：有錢(qián)都買(mǎi)不著!

最小面積的上車(chē)成本也將近470萬(wàn)，算下來(lái)三成首付+其它費(fèi)用，持有資金基本要150萬(wàn)以上。更何況，現(xiàn)在天河搶新盤(pán)還是全款、7成首付客戶(hù)優(yōu)先，剛需希望不大。

珠江新城就不用多說(shuō)了，從來(lái)都不在剛需的選項(xiàng)清單上，當(dāng)然資金雄厚的“剛需”不計(jì)在內(nèi)。比如下面這位大佬

價(jià)格同樣猛漲的還有牛奶廠板塊。目前在鏈家上真正在牛奶廠板塊內(nèi)的項(xiàng)目，二手均價(jià)基本在8.5萬(wàn)/平左右，換句話說(shuō)百平的購(gòu)房成本就高達(dá)850萬(wàn)!

我們之前也寫(xiě)過(guò)一篇分析稿件，回顧可以看這里：直追珠江新城?!牛奶廠二手房賣(mài)出9.3萬(wàn)/平天價(jià)!

不管是一年前，還是現(xiàn)在，牛奶廠似乎都與剛需扯不上關(guān)系。

天河現(xiàn)在能夠讓剛需勉強(qiáng)上車(chē)的地方，一個(gè)是天河北，目前二手均價(jià)在3.4萬(wàn)-5.2萬(wàn)/平之間;另一個(gè)則是泛金融城板塊，員村、車(chē)陂、東圃一帶，目前還有均價(jià)4萬(wàn)/平左右的樓盤(pán)。

在有條件踮腳夠一夠的情況下，建議優(yōu)先考慮泛金融城板塊，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?huì)優(yōu)于天河北。

.02

進(jìn)擊的黃埔

在過(guò)去一年中，黃埔的房?jī)r(jià)從2.8萬(wàn)/平漲到了3.5萬(wàn)/平，上漲幅度高達(dá)24.3%，僅次于天河。

高漲幅的背后，是各個(gè)板塊房?jī)r(jià)全面的上漲。

比如老黃埔，目前新房售價(jià)在5.5-6萬(wàn)之間，新一輪預(yù)售證下來(lái)之后，價(jià)格或許會(huì)再迎來(lái)一波上升。

科學(xué)城，目前新盤(pán)價(jià)格在4.2萬(wàn)-5.5萬(wàn)/平之間，最低的上車(chē)成本起碼也要350萬(wàn)左右，三成首付在100萬(wàn)左右。

距離珠江新城40公里的知識(shí)城，如今房?jī)r(jià)也爬升至3萬(wàn)/平，而且現(xiàn)在還處于“沒(méi)得選”的狀態(tài)。

面對(duì)這樣的黃埔，剛需要么只能看看科學(xué)城、長(zhǎng)嶺居的二手房，要么只能轉(zhuǎn)身投入其它區(qū)域的懷抱了。

.03

越秀&荔灣

越秀，是廣州剛需們“想得到卻不能得到“的存在。

如今越秀的新房，只要來(lái)一個(gè)，便是妥妥的10萬(wàn)+。二手名校學(xué)位房，8萬(wàn)、9萬(wàn)的單價(jià)都已經(jīng)成了常態(tài)。

至于剛需?在越秀，沒(méi)有剛需可言。單價(jià)5萬(wàn)以下的房源，不是偏就是破，只有老破小會(huì)等你。

荔灣，目前一手房?jī)r(jià)已經(jīng)全面突破5萬(wàn)/平了。

不管是廣鋼新城、花地灣，還是芳村、大坦沙的新盤(pán)，雖然面積段都做得比較小，但總價(jià)算下來(lái)，也只有資金較為殷實(shí)的剛需能夠上車(chē)了。

.04

海珠：剛需還能撿筍?

海珠近一年來(lái)也漲了不少。

之前，我們也曾分析過(guò)海珠值得關(guān)注的板塊，回顧可以戳這里：2021，海珠一定會(huì)漲。

現(xiàn)在，這些板塊的房?jī)r(jià)基本已經(jīng)超5萬(wàn)/平，如海珠創(chuàng)新灣的瀝滘片區(qū)、廣紙片區(qū)以及中大創(chuàng)新谷的廣州大道南板塊。

剛需可以重點(diǎn)關(guān)注的板塊，依舊是這些，只不過(guò)現(xiàn)在可以選擇的范圍窄了很多，大家只能看看能否撿筍了。

.05

被嫌棄的白云

如今也不便宜了

但凡提及白云，我們總能聽(tīng)到“城市界面差”、“擁堵“這幾個(gè)形容詞。

然而在人口、產(chǎn)業(yè)的加持下，現(xiàn)下白云的房?jī)r(jià)，也已經(jīng)超乎了你的想象。

較早發(fā)展起來(lái)的白云新城，如今城市面貌、配套都已經(jīng)逐步完善，價(jià)格也水漲船高。

普通洋房的均價(jià)在5-5.5萬(wàn)/平不等，疊墅類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)高達(dá)9萬(wàn)/平，片區(qū)內(nèi)的大平層價(jià)格更夸張，已經(jīng)高達(dá)12萬(wàn)/平。

而其它分散在鵝掌坦、三元里、新市等新盤(pán)，均價(jià)也在4.8-5.3萬(wàn)/平之間，百平的上車(chē)成本在500萬(wàn)左右。

可以說(shuō)，剛需群體在白云新房市場(chǎng)上的選擇也不多了，只能考慮面積段比較小的戶(hù)型。

不過(guò)，近期多家開(kāi)發(fā)商涌入的白云湖板塊，倒是值得剛需重點(diǎn)關(guān)注一下。板塊有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、有湖景、有地鐵加持，未來(lái)的升值空間較大，目前板塊均價(jià)在4.5萬(wàn)/平左右，剛需還能夠入手。

除此之外，白云其實(shí)還有不少價(jià)格相對(duì)合理的二手房，如羅沖圍附近，剛需可優(yōu)先挑選地鐵站附近的小區(qū)，相對(duì)保值。

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番禺

番禺的房?jī)r(jià)，相對(duì)來(lái)說(shuō)漲得沒(méi)那么狠，在行情之下火了一個(gè)“萬(wàn)博”，帶動(dòng)了華南板塊的上漲。

去年年中，萬(wàn)博范圍內(nèi)的二手房還在3.5-4萬(wàn)/平出頭徘徊，如今整體房?jī)r(jià)已經(jīng)躍升至4-4.5萬(wàn)/平。

而萬(wàn)博商圈周邊的一手房房?jī)r(jià)，已經(jīng)高達(dá)4.5-6萬(wàn)/平了。

剛需購(gòu)房者可以看看市橋板塊和亞運(yùn)城板塊，目前的價(jià)格可以說(shuō)是市區(qū)“洼地”般的存在了。

.07

增城&南沙

增城和南沙，看似站在同一起跑線上，但卻跑出了不一樣的成績(jī)。

如今的南沙，1字頭的樓盤(pán)基本已經(jīng)消失了，只有黃閣、金洲的部分樓盤(pán)，價(jià)格徘徊在2.5萬(wàn)/平。

其余大部分樓盤(pán)，價(jià)格都已經(jīng)上了3字頭，如南沙灣、蕉門(mén)河和明珠灣的項(xiàng)目。

最夸張的是明珠灣板塊，橫瀝島和靈山島尖的高規(guī)格定位，一路推動(dòng)著南沙的房?jī)r(jià)向上躍升。

現(xiàn)下，明珠灣板塊在售項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，已經(jīng)高達(dá)3.8-4.8萬(wàn)/平，與黃埔科學(xué)城、番禺、白云新房?jī)r(jià)格有的一拼。

增城就不太一樣。

如果說(shuō)廣州還有“剛需天堂“的話，那增城必然是無(wú)冕之王。

除了新塘之外，目前增城大部分板塊的價(jià)格，都在1.9-2.5萬(wàn)/平之內(nèi)，如中新、永和和朱村。

甚至還有部分樓盤(pán)，價(jià)格在1.5-1.7萬(wàn)/平，價(jià)格對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)很友好。

但購(gòu)房者在選擇的時(shí)候，一定要考慮清楚，太偏遠(yuǎn)、沒(méi)地鐵、沒(méi)配套的項(xiàng)目，價(jià)格再低也不要入手，不然只會(huì)被套牢，得不償失。

.08

花都&從化

有人說(shuō)，不是還有花都和從化嗎?

確實(shí)，花都目前的新房?jī)r(jià)格比較適合剛需上車(chē)，倘若是生活圈子在花都，又是買(mǎi)來(lái)自住，買(mǎi)在花都也無(wú)妨。

但如果是投資的話，廣州的重心是東進(jìn)南拓，從發(fā)展前景看，位處于北邊的花都利好會(huì)相對(duì)較少。

這也是花都房?jī)r(jià)漲幅較弱的原因。

自住型的剛需可以關(guān)注目前發(fā)展?jié)摿^高的花都湖板塊，一手均價(jià)在3.3萬(wàn)-3.5萬(wàn)/平之間，總價(jià)300萬(wàn)也還有得選。

而從化，價(jià)格上是“剛需的天堂”沒(méi)錯(cuò)，但是從化常年漲幅式微，上錯(cuò)了車(chē)，也有可能瞬間從天堂到地獄。

關(guān)鍵詞： 廣州 板塊 房?jī)r(jià) 天河