近期在土地市場(chǎng)頻繁拿地的綠城中國(guó)在3月23日發(fā)布了2019年年報(bào)，營(yíng)業(yè)收入不達(dá)預(yù)期，不過(guò)利潤(rùn)增幅表現(xiàn)不錯(cuò)。

根據(jù)綠城中國(guó)年報(bào)，公司營(yíng)業(yè)收入人民幣615.93億元，同比增長(zhǎng)2.1%;除稅前利潤(rùn)人民幣99.53億元，同比增長(zhǎng)25.9%;歸母凈利潤(rùn)人民幣24.80億元，同比增長(zhǎng)147.3%;股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)人民幣43.36億元，同比增長(zhǎng)14.2%。每股基本盈利人民幣0.55元，末期股息每股人民幣0.30元。

“綠城正在制定五年發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2025年沖擊5000億的銷售目標(biāo)”。綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。綠城中國(guó)顯然希望重新回到規(guī)模賽道，進(jìn)一步提高自己的市場(chǎng)占有率。

凈利潤(rùn)率同行中偏低

年報(bào)顯示，2019年綠城中國(guó)取得總合同銷售人民幣2018億元，較上年增長(zhǎng)29%，對(duì)應(yīng)取得總合同銷售面積約1027萬(wàn)平方米。其中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為人民幣768億元，較上年增長(zhǎng)38%。

除了重資產(chǎn)地產(chǎn)銷售外，綠城中國(guó)旗下代建板塊累計(jì)取得合同銷售面積約505萬(wàn)平方米，合同銷售金額約人民幣664億元。

2019年，綠城中國(guó)合同銷售超過(guò)50億元的單個(gè)城市有9個(gè)，其中杭州、寧波及北京分別錄得合同銷售超過(guò)100億元，這些城市也是綠城中國(guó)一直深耕的城市。

從去化情況看，綠城中國(guó)保持了業(yè)內(nèi)較為平均的去化水平，投資項(xiàng)目整體去化率68%，其中一二線城市去化率達(dá)70%。同時(shí)，綠城中國(guó)總體銷售回款率維持在87%，這個(gè)水平在業(yè)內(nèi)中等偏上。

在土地獲取方面，綠城中國(guó)正在逐漸加速自己的項(xiàng)目投資。截至2019年末，綠城中國(guó)新增54個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約1236萬(wàn)平方米，總土地成本691億元，其中綠城中國(guó)支付的為523億元，預(yù)計(jì)可售貨值為2057億元。

截至2019年末，綠城中國(guó)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目142個(gè)(包括在建及待建)，總建筑面積約3873萬(wàn)平方米，其中按照權(quán)益計(jì)算約為2240萬(wàn)平方米;總可售面積約為2648萬(wàn)平方米，權(quán)益可售面積約為1521萬(wàn)平方米。

得益于并購(gòu)和城市更新的項(xiàng)目拓展，綠城中國(guó)樓面地價(jià)平均成本約為每平方米人民幣6119元，其中一二線城市土地儲(chǔ)備總可售貨值占比達(dá)73%。

“我們?nèi)ツ暌还彩詹①?gòu)17個(gè)項(xiàng)目，參與了7個(gè)城市更新項(xiàng)目，給我們降低了土地成本。”張亞?wèn)|表示。

從資金情況看，綠城中國(guó)保持一貫的穩(wěn)健，于2019年12月31日，銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)為人民幣518.94億元。凈資產(chǎn)負(fù)債率為63.2%，低于行業(yè)水平。

融資成本看，綠城中國(guó)總借貸加權(quán)平均利息成本為5.3%。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，綠城中國(guó)2019年新發(fā)境內(nèi)債平均借貸成本4.48%，比上年5.46%下降0.98個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，綠城中國(guó)的毛利率和凈利率依舊不及同行水平，其中毛利率25.39%，凈利潤(rùn)率6.35%，兩個(gè)指標(biāo)都不及同類公司，凈利潤(rùn)率水平更是處于同業(yè)較低水平。

“今年結(jié)轉(zhuǎn)的利潤(rùn)幾乎都是2016、2017年拿的地，17年之前拿的地，之前沒(méi)有限價(jià)，后來(lái)限價(jià)了。”張亞?wèn)|對(duì)此表示。

高盛研報(bào)顯示，下調(diào)綠城中國(guó)目標(biāo)價(jià)8.5%，由11.8港元至10.8港元，維持“中性”評(píng)級(jí)。

該行稱，綠城去年核心盈利同比跌4%至30億元人民幣，符合該行預(yù)期。雖然潛在預(yù)售增長(zhǎng)加快，但該行認(rèn)為其歷史負(fù)擔(dān)，即3年前收購(gòu)的低利潤(rùn)項(xiàng)目及資產(chǎn)減值在短期內(nèi)難以消除，而且也沒(méi)有快速或簡(jiǎn)單的方法可以提升營(yíng)運(yùn)效率，故兩者對(duì)其盈利能力改善構(gòu)成壓力。公司盈利增長(zhǎng)狀況仍遜于較強(qiáng)的同業(yè)，股本回報(bào)率也接近同業(yè)中最低。

由于營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)指標(biāo)不及預(yù)期，綠城中國(guó)股價(jià)在3月23日暴跌，報(bào)收7.08港元，下跌14.60%。

5000億規(guī)模訴求

“公司正研究未來(lái)五年發(fā)展規(guī)劃，綠城接下來(lái)將聚焦重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)、綠城+這三大板塊。

其中代建業(yè)務(wù)(綠城管理)規(guī)模，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到1500億元規(guī)模，而這三大板塊至2025年的業(yè)務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將超過(guò)5000億元。公司未來(lái)希望降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重，適當(dāng)壓低重資產(chǎn)板塊依賴度，對(duì)其增速進(jìn)行適當(dāng)控制。”張亞?wèn)|在業(yè)績(jī)會(huì)上發(fā)布了綠城中國(guó)新一個(gè)五年計(jì)劃。

根據(jù)綠城年報(bào)，2020年，綠城集團(tuán)預(yù)計(jì)整體可售貨源約1,696萬(wàn)平方米，整體可售金額約為人民幣3,583億元。其中，投資項(xiàng)目可售貨源約1,045萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣2,674億元(其中2019年存量房源可售金額約為人民幣635億 元，預(yù)計(jì)新增可售房源金額約為人民幣2,039億元)。綠城集團(tuán)代建項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨源約651萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣909億元，約占2020年集團(tuán)整體可售貨值的25%。

從城市分布看，綠城中國(guó)的項(xiàng)目繼續(xù)聚集在一二線城市銷售，一二線城市可售貨源約772萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣2,124億元，占2020年投資項(xiàng)目可售金額的79%。

從綠城近期的拿地可以窺見，其對(duì)規(guī)模的野心。今年2月，以綠城中國(guó)名義就在全國(guó)多個(gè)城市拿下土地，總價(jià)超170億(非權(quán)益口徑)。

資金端口看，綠城2019年先后發(fā)行3筆美元債，合計(jì)11億美元，其中6億美元的1年期美元債利率為4.55%。在境內(nèi)，綠城共發(fā)行20億公司債，46億永續(xù)中票、酒店類CMBS、供應(yīng)鏈ABS以及房屋租賃公司債。僅公開數(shù)據(jù)看，綠城融資超過(guò)200億。

張亞?wèn)|進(jìn)一步指出，重資產(chǎn)板塊中，綠城小鎮(zhèn)是綠城中國(guó)看重的一個(gè)板塊，2019年落地了30個(gè)項(xiàng)目，布局15座城市，這些項(xiàng)目正逐步成為公司高質(zhì)量發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。2020年，綠城要要拓展不少于12個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目。一般而言，小鎮(zhèn)類項(xiàng)目都屬于政府產(chǎn)業(yè)勾地，這成為綠城中國(guó)降低土地成本的重要砝碼。

較為頻繁拿地背后，實(shí)際上是綠城中國(guó)此前土地儲(chǔ)備不足。該公司2018年財(cái)報(bào)顯示，截止期末累計(jì)建面3247萬(wàn)方，存貨同比2017財(cái)年減少超過(guò)70%。這讓綠城中國(guó)不得不花大力氣彌補(bǔ)庫(kù)存不足。

也有多位開發(fā)商認(rèn)為，今年2月的土地市場(chǎng)實(shí)際非?；鸨?，認(rèn)為并不是一個(gè)合適的窗口期，接下來(lái)的利潤(rùn)兌現(xiàn)，綠城中國(guó)同樣值得關(guān)注。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年綠城新增土地價(jià)值884億，位列TOP9，高于綠城銷售排名;而2018年綠城新增土地價(jià)值578億，位列TOP20。

根據(jù)綠城中國(guó)在發(fā)布會(huì)上提供的數(shù)據(jù)，今年將有38個(gè)新項(xiàng)目開放跟投， 178個(gè)存量項(xiàng)目明確中長(zhǎng)期激勵(lì)。并持續(xù)推進(jìn)“綠城AI” 大運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)加強(qiáng)縱向管控和橫向協(xié)同，進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效率。

此前，張亞?wèn)|曾對(duì)媒體表示，綠城從拿地到銷售，平均需要14個(gè)月。行業(yè)的大多數(shù)企業(yè)平均周期卻只有8個(gè)月，有些甚至能做到兩三個(gè)月就能實(shí)現(xiàn)銷售。

雖然產(chǎn)品品質(zhì)得到保障，但是較為低的周轉(zhuǎn)率讓綠城很難根據(jù)市場(chǎng)靈活調(diào)整戰(zhàn)略，成為掣肘綠城進(jìn)一步擴(kuò)張的要素之一。而目前看，綠城中國(guó)的周轉(zhuǎn)率依舊慢于同行。

按照規(guī)劃，綠城將2020年的銷售目標(biāo)確立為2500億，較2019年增長(zhǎng)25%。不過(guò)，在全行業(yè)銷售吃緊背景下，綠城顯然還需繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)效率，在產(chǎn)品與成本中尋找平衡，并增加自己的利潤(rùn)表現(xiàn)。

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