記者 董紅艷 李貝貝 武漢報(bào)道

近期，武漢實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，并取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)，各區(qū)均不再限購(gòu)。中指方面指出，武漢主城區(qū)多個(gè)改善型項(xiàng)目熱賣，去化率達(dá)到70%以上，大大高于武漢平均不到30%的去化水平。市場(chǎng)重現(xiàn)“日光盤”，為“金十”開了一個(gè)好頭。

不過(guò)，武漢的局部市場(chǎng)呈現(xiàn)冷熱不均的狀態(tài)。“雙節(jié)”期間，記者走訪武漢光谷金融港附近多個(gè)新房樓盤，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域聚集的新房樓盤市場(chǎng)較為冷清，看房人數(shù)寥寥。樓盤之間甚至互相“拉踩”，有的樓盤銷售人員甚至蹲守在競(jìng)品售樓部門口搶客。

(資料圖片)

樓盤相互拉踩+搶客

“雙節(jié)”期間，武漢光谷南金融港附近多個(gè)新房項(xiàng)目爭(zhēng)相開盤或者加推。記者走訪相關(guān)售樓部后發(fā)現(xiàn)，各個(gè)樓盤在開盤初期銷售狀況不錯(cuò)，不過(guò)后勁不足，“雙節(jié)”期間來(lái)訪人數(shù)寥寥。同時(shí)，相鄰的樓盤之間有明爭(zhēng)暗斗，互相搶奪客源的現(xiàn)象。

位于2號(hào)線佛祖嶺地鐵站正對(duì)面的平安璟園在9月29日中秋節(jié)當(dāng)天正式開盤，首推1號(hào)樓的150套房源，均價(jià)約2萬(wàn)元/平米。10月2日，銷售顧問(wèn)向記者介紹，該樓盤屬于精裝改善盤，共計(jì)有3棟樓，本次開盤已經(jīng)賣了一半了。

不過(guò)，當(dāng)天下午2點(diǎn)半左右，記者環(huán)顧整個(gè)售樓部，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)其他的購(gòu)房者前來(lái)此樓盤咨詢。“放假了，大家都回老家或者出去旅游了，所以看房的人很少。”以上銷售顧問(wèn)向記者解釋道。

與平安璟園相隔數(shù)百米的偉星光谷星悅廣場(chǎng)在8月19日加推1號(hào)樓的房源。據(jù)銷售人員介紹，優(yōu)惠后大概為均價(jià)2萬(wàn)元/平米，截止10月2日，已經(jīng)賣了一半了。而彼時(shí)售樓大廳僅有2—3家客戶正在洽談。

另外，記者注意到，該區(qū)域的銷售人員在介紹自家樓盤的時(shí)候，會(huì)不經(jīng)意間拿附近的幾個(gè)樓盤做對(duì)比，“拉踩”對(duì)方樓盤。平安璟園的銷售人員在提到樓盤的配套優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，指出光谷錦曜的區(qū)位較差，距離地鐵較遠(yuǎn)。

光谷錦曜銷售人員則表示，平安璟園開發(fā)商是武漢本土的小企業(yè)，此前開發(fā)的光谷春天的二手房是整個(gè)區(qū)域價(jià)格最低的，即便房齡更新，距離地鐵站更近。偉星光谷星悅廣場(chǎng)的體量比較小，只有三棟樓，可能未來(lái)學(xué)校也會(huì)差一些。

偉星光谷星悅廣場(chǎng)銷售人員則稱光谷錦曜的是“斜的三角形的，土地不夠規(guī)整”，開發(fā)商口碑雖好，但是光谷錦曜臨近地鐵二號(hào)線的地鐵?？空荆瑫?huì)受噪音影響。平安璟園的開發(fā)商沒(méi)有做精裝修的經(jīng)驗(yàn)，早期開發(fā)的房產(chǎn)品質(zhì)都很差。美的云筑距離京廣線鐵路只有不到100米的距離，大概每十分鐘就有高鐵經(jīng)過(guò)，交房半年甚至都已經(jīng)出現(xiàn)地基塌陷的情況，每平米售價(jià)已經(jīng)降了好幾千元。

美的云筑的銷售人員則稱偉星的實(shí)業(yè)規(guī)模沒(méi)有美的大，偉星光谷星悅廣場(chǎng)的部分樓層，或受將受到商業(yè)體的噪音和廢氣的影響。戶型不太行，100平米的只做了一個(gè)衛(wèi)生間。而“平安璟園的價(jià)格也賣得太貴了”。

另外，記者注意到，購(gòu)房者一旦從一個(gè)項(xiàng)目的售樓部走出來(lái)，很快就會(huì)被在門口蹲守的競(jìng)品項(xiàng)目銷售人員迎過(guò)去，被邀請(qǐng)去競(jìng)品項(xiàng)目看房。

其中，蹲守在偉星光谷星悅廣場(chǎng)的美的云筑銷售人員張鈞（化名）告訴記者，美的云筑是在2019年拿的地，屬于整個(gè)金融港的地王項(xiàng)目，樓面價(jià)高達(dá)10366元/平米，比平安璟園、偉星光谷星悅廣場(chǎng)、光谷錦曜要貴出好幾千塊。加上施工成本大約為3000元/平米，再加上綠化等方面的成本，現(xiàn)在賣這個(gè)項(xiàng)目公司一直都是在虧本賣，“賣一套虧一套”。這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)虧本約兩億元了，現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們的要求就是要流量，要去化。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家新金融專家余豐慧在接受《》記者采訪時(shí)表示，新房樓盤之間相互拉踩、搶客可能是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著政策的寬松，樓市的供應(yīng)量增加，購(gòu)房者的選擇空間也加大。樓盤為了吸引更多客戶購(gòu)買，可能會(huì)采取主動(dòng)推銷，甚至攻擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略。

還有調(diào)控空間嗎？

截止目前，武漢的樓市政策達(dá)到近年來(lái)最為寬松的階段。9月19日，武漢發(fā)布十條新政，取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)，武漢各個(gè)區(qū)域均不再限購(gòu)，并對(duì)貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整優(yōu)化。同時(shí)，9月28日至10月31日第41屆武漢秋季房交會(huì)期間，在武漢市參展樓盤中購(gòu)買首套住房的，按契稅應(yīng)繳額度給予補(bǔ)助優(yōu)惠，購(gòu)買第二套住房的，按契稅應(yīng)繳額度的50%給予補(bǔ)助優(yōu)惠。

在此之前，武漢首套房貸利率和首付比例已經(jīng)低至3.8%和20%。同時(shí)，武漢官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要購(gòu)房者在當(dāng)?shù)貨](méi)有房，都可以按首套來(lái)執(zhí)行首付比例和貸款利率。

成交數(shù)據(jù)上看，伴隨著利好政策，武漢的新房銷售在9月末向上沖了一波。其中9月29日，新建商品住宅成交量達(dá)到835套，超過(guò)當(dāng)月最低值的10倍。“中秋和國(guó)慶假期期間，我同事基本上都有賣出去房子，最多的賣出三套。”房產(chǎn)中介人員夏冰（化名）告訴記者。

不過(guò)，9月份新房的總體成交數(shù)據(jù)仍然不是很理想，新建商品住房成交數(shù)量?jī)H為6976套，還是相比8月下降了2.8%。進(jìn)入10月份，成交仍然未見(jiàn)起色，10月1日至10月6日，每天平均成交量?jī)H為141套。如果按照此銷售進(jìn)度，預(yù)計(jì)10月份的成交量?jī)H能達(dá)到約4370套，將比9月份還要低。

武漢不僅新房面臨去化壓力，二手房也面臨較大的成交壓力。諸葛找房網(wǎng)顯示，截至6月15日，武漢二手房有效房源掛牌量達(dá)到187754套，截至8月31日，掛牌量為195934套，截止10月7日，掛牌量上漲至212007 套。也就是說(shuō)，不到4個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，二手房掛牌量上漲了2.4萬(wàn)多套。

二手房供應(yīng)數(shù)量不斷增加的同時(shí)，價(jià)格卻在較大程度的下滑。2021年初，馬晶晶（化名）在金融港附近以約200萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)買了金地藝境的約90平米的兩居室二手房。馬晶晶向記者感嘆，“現(xiàn)在200多萬(wàn)元都可以考慮同小區(qū)120多平米的四房了?！?/p>

該片區(qū)的銷售人員也向記者表示，以前這個(gè)區(qū)域的二手房都是2萬(wàn)多元/平米。其中，萬(wàn)科魅力之前在高峰期單價(jià)能賣到2.3-2.4萬(wàn)元/平米，但現(xiàn)在南區(qū)房源的單價(jià)大概2萬(wàn)元/平米，北區(qū)可能只有1.8萬(wàn)元/平米。

中指研究院華中市場(chǎng)分析師李國(guó)政向《》記者表示，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信心與成交有所提振，呈現(xiàn)復(fù)蘇勢(shì)頭。不過(guò)，由于商業(yè)銀行此前在武漢的信貸政策相對(duì)比較寬松，因此，政策放松效果遠(yuǎn)不及一線城市。新房、二手房?jī)r(jià)格依然處于筑底回穩(wěn)過(guò)程中，市場(chǎng)復(fù)蘇缺乏穩(wěn)定性。

不過(guò)，李國(guó)政認(rèn)為，武漢的樓市仍然具備一定的調(diào)控空間。包括精準(zhǔn)支持改善自住需求，降低住房換購(gòu)交易稅費(fèi)，促進(jìn)新房二手房良性循環(huán)等；加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革步伐，允許自持的商辦物業(yè)整體轉(zhuǎn)讓，已出讓存量地塊可收回重新規(guī)劃利用，鼓勵(lì)產(chǎn)品創(chuàng)新，建造好房子，提升產(chǎn)品品質(zhì)等。

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