(資料圖)

■ 劉柯

本周一，銀行集體下調(diào)存量貸款利率，此舉被認(rèn)為是金融機(jī)構(gòu)以實(shí)際行動(dòng)支持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的善意之舉。但是，當(dāng)天A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊依然大跌，讓人唏噓。

其實(shí)，一個(gè)行業(yè)的景氣度并不是靠“小打小鬧”能提升的，存量房貸利率下調(diào)雖然是利好，但實(shí)際效果可能杯水車薪，一個(gè)家庭每個(gè)月究竟能少多少房貸，那少給的幾百元究竟是能改善生活，還是能刺激房?jī)r(jià)，抑或拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)？似乎都不太現(xiàn)實(shí)。銀行調(diào)降存量房貸利率本身屬于讓利，其實(shí)是為了讓市場(chǎng)能活躍起來(lái)，它當(dāng)不了“白衣騎士”。實(shí)際上，“房住不炒”注定了金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)里的話語(yǔ)權(quán)已經(jīng)式微，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的金融屬性已經(jīng)褪去。

從另一個(gè)角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟能不能復(fù)蘇，關(guān)鍵還取決于供求關(guān)系。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原官員說(shuō)出了有些部門不敢說(shuō)的話：“現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，空置的房屋究竟有多少，各個(gè)專家估出來(lái)的數(shù)字相差很大，14億人可能住不完?！边@才是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)難有起色的根本原因，只是以前這個(gè)總量很多都是由炒房加杠桿而起，所以被賦予了金融的外殼，其實(shí)質(zhì)還是供求關(guān)系。想想這個(gè)道理其實(shí)也很正常，任何價(jià)格都是由供求關(guān)系所決定的，包括A股市場(chǎng)，為什么滬指長(zhǎng)期在3000點(diǎn)徘徊，就是資金供給和籌碼供給的供求關(guān)系發(fā)生了變化，十幾年前的3000點(diǎn)有1000多家上市公司，現(xiàn)在的3000點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是5000多家上市公司，即便有資金的增量，都消耗在了無(wú)盡的籌碼供應(yīng)之中。

所以，降低存量房貸利率難以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的景氣度能不能起來(lái)，靠的是未來(lái)的增量，即新增的購(gòu)房需求能不能消化掉已有的存量。如果現(xiàn)在的存量房夠14億人居住，那么中短期的供求關(guān)系肯定難以扭轉(zhuǎn)。所以，專家要房地產(chǎn)企業(yè)早做打算，也就是要將現(xiàn)有的存量消化掉再考慮發(fā)展。怎么消化？將商品房改成公租房，自持物業(yè)自己消化，用中長(zhǎng)期租期沖抵一次性銷售。其實(shí)這樣做也比較難，目前存量房主要集中在三四線城市，這些城市的居住需求本身就不足，房?jī)r(jià)主要靠一二線城市拉動(dòng)，要想變成公租房可能也很難租出去，畢竟租房的需求更考驗(yàn)城市人口的流動(dòng)性。

那么，怎么解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系？現(xiàn)實(shí)可行的可能還是只有讓一線城市繼續(xù)消化，比如繼續(xù)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，積極創(chuàng)新改造模式，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。一線城市的舊城改造，就是要讓一線城市繼續(xù)做大，繼續(xù)吸引更多人流，繼續(xù)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)金字塔頂端的需求，從而穩(wěn)住價(jià)格，穩(wěn)住二三四線城市房?jī)r(jià)預(yù)期。但是，這還不是根本意義上的供求關(guān)系改善，畢竟房地產(chǎn)總量在那里，消化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，而且正是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)體量太大，一旦形成慣性，就需要時(shí)間去慢慢改變，急也沒(méi)用！

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