對(duì)于深圳市場(chǎng)而言，商務(wù)公寓一直是一個(gè)特殊的存在，但在存量時(shí)代下商務(wù)公寓到底會(huì)何去何從？

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深圳向港澳居民放松商用物業(yè)、商務(wù)公寓限購(gòu)？

近日，市場(chǎng)傳出消息，深圳市非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓對(duì)港澳居民“放開(kāi)”。更有媒體指出，深圳市住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，政策是最近幾天才更新的，接下來(lái)會(huì)告知相關(guān)職能部門(mén)落地執(zhí)行。與此同時(shí)，該中心負(fù)責(zé)審核購(gòu)房資格與網(wǎng)簽備案，相關(guān)政策調(diào)整會(huì)否對(duì)外發(fā)布尚未明確，此外，本次放開(kāi)的是港澳居民，不包括臺(tái)灣居民和境外人士，住宅的限購(gòu)政策也未有變化。

7日下午，記者致電深圳市住房公積金管理中心，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在對(duì)上述消息進(jìn)行核查，截至發(fā)稿仍未正式回復(fù)。

有在售商務(wù)公寓項(xiàng)目的銷售經(jīng)理表示，“港澳居民個(gè)人可以認(rèn)購(gòu)，但現(xiàn)在明細(xì)還沒(méi)有出來(lái)?！辈贿^(guò)，記者也致電深圳市住建局，但截至發(fā)稿仍未獲得回復(fù)。

對(duì)于上述政策的相關(guān)進(jìn)展，記者會(huì)持續(xù)追蹤。

商務(wù)公寓曾是投資客“狂歡”空間

根據(jù)2007年發(fā)布的《深圳市國(guó)土局關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》，港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住宅類商品房。而境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)的，要遵循商業(yè)存在的原則，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。也就是說(shuō)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非自用商品房，必須要取得兩證，一個(gè)是《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》，一個(gè)是《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，營(yíng)業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)范圍。

一位來(lái)自香港的購(gòu)房者告訴記者，在同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，深圳的商務(wù)公寓價(jià)格往往只有住宅的六至七成左右，與香港房?jī)r(jià)相比，這些商務(wù)公寓的價(jià)格就顯得更加實(shí)惠，出租回報(bào)率也相對(duì)較高?！叭绻拶?gòu)政策真的放寬，我會(huì)考慮買(mǎi)一套商務(wù)公寓來(lái)自住。”這位購(gòu)房者如是說(shuō)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)披露的數(shù)據(jù)，自年初香港與內(nèi)地通關(guān)后，深圳樓市多項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯現(xiàn)上升趨勢(shì)，買(mǎi)家對(duì)深港物業(yè)的查詢及訪客量均明顯上升。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，深圳目前在售公寓項(xiàng)目高達(dá)74個(gè)，其中單價(jià)最高的為恒裕深圳灣，約每平方米15.3萬(wàn)元，單價(jià)最低的為京基御景薈都，約每平方米2萬(wàn)元。

由于不限購(gòu)不限貸，商務(wù)公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過(guò)，深圳商務(wù)公寓的銷售情況一直都不如住宅市場(chǎng)，這和公寓的一些特性有關(guān)。

有購(gòu)房者告訴記者，大多公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，且在學(xué)位申請(qǐng)上處于劣勢(shì)。盡管近年來(lái)政府鼓勵(lì)商務(wù)公寓通燃?xì)?、轉(zhuǎn)民用電價(jià)，但很多公寓依舊是商水商電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)上的缺陷也會(huì)給居住帶來(lái)不便。此外，二手商務(wù)公寓交易還有稅費(fèi)成本較高以及其他一些限制條件。據(jù)公寓銷售經(jīng)理介紹，目前二手商務(wù)公寓的交易稅費(fèi)要占到交易額的15%至20%。

而且商務(wù)公寓的去化難也一直是開(kāi)發(fā)商面臨的難題，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，由于2020年7月深圳商務(wù)公寓停止審批，近兩年商務(wù)公寓銷售量持續(xù)走低。今年只有4月和8月有新增商務(wù)公寓入市。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年7月深圳取消商務(wù)公寓土地審批；2021年3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開(kāi)征求《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂意見(jiàn)，刪除相應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地適建用途中“商務(wù)公寓”的描述。此外，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問(wèn)題的通知》，明確商務(wù)公寓、宿舍可以配建燃?xì)夤艿?。至此，深圳商?wù)公寓進(jìn)入存量時(shí)代。

盡管深圳商務(wù)公寓進(jìn)入存量房時(shí)代，但過(guò)剩的矛盾長(zhǎng)期存在，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增強(qiáng)商務(wù)公寓的居住功能有助于緩解商品住宅供應(yīng)壓力。

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