8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此次政策主要是要滿足剛性和改善性住房需求。該政策內(nèi)容說(shuō)明，當(dāng)前對(duì)于此類政策的調(diào)整，總體上都是為了不斷激活合理住房消費(fèi)需求。因此該政策實(shí)施后，住房消費(fèi)市場(chǎng)的活躍會(huì)非常明顯，尤其是一些購(gòu)房者購(gòu)房的約束減少了、包袱減輕了，購(gòu)房的積極性自然會(huì)提高?！?/p>

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波分析，廣州政策落地尺度較大，完全“不認(rèn)貸”，并且在本地“認(rèn)房”，同時(shí)執(zhí)行的時(shí)間是以8月25日三部委發(fā)布通知的時(shí)間為準(zhǔn)，政策落地后預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用力度會(huì)較大，市場(chǎng)短期內(nèi)復(fù)蘇的概率大大增強(qiáng)，同時(shí)會(huì)先推動(dòng)二手房交易量出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，并再傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

(資料圖片)

張波認(rèn)為，這一政策直接利好兩類人群，一是本地?fù)Q房人群，名下住房出售后，新購(gòu)住房可按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降，二是在異地有購(gòu)房人群，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無(wú)房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

至于其他三個(gè)一線城市，張波表示，廣州政策落地為其他三個(gè)一線城市起到了一定示范作用，預(yù)計(jì)全國(guó)全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，從執(zhí)行的力度來(lái)看預(yù)計(jì)也將和廣州保持一致。

三部門發(fā)文，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

方正證券此前分析，“認(rèn)房不認(rèn)貸”有望助力銷售回暖，政策寬松空間尚存，融資端持續(xù)呵護(hù)，看好地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)。地產(chǎn)政策從供需兩端持續(xù)加大支持力度，寬松空間仍然存在，樓市在政策助力之下有望在金九銀十迎來(lái)回暖，看好地產(chǎn)板塊行情持續(xù)表現(xiàn)。

開(kāi)源證券認(rèn)為，本次政策調(diào)整將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房首付比例和房貸利率優(yōu)惠。三季度或?qū)⑹侵匾恼叽翱谄?，核心一二線城市的房地產(chǎn)政策有望持續(xù)寬松。持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。

存量房貸利率下調(diào)已“箭在弦上”

此外，房貸利率方面，后續(xù)仍將有大動(dòng)作。29日，一張《關(guān)于召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖在網(wǎng)上傳播開(kāi)，圖中顯示，該銀行擬于8月30日（本周三）召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測(cè)試中心、個(gè)金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會(huì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，即將召開(kāi)此次會(huì)議的是國(guó)有六大行之一的交通銀行，該會(huì)議由該行零售信貸部牽頭召開(kāi)。

建設(shè)銀行、中信銀行、招行銀行等均對(duì)存量房貸利率下調(diào)話題進(jìn)行了正面回應(yīng)，招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，亦是大概率事件，目前招商銀行已經(jīng)制定了預(yù)案。

建行首席財(cái)務(wù)官生柳榮中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，存量房貸利率下調(diào)確實(shí)將對(duì)銀行后續(xù)的凈息差水平產(chǎn)生一定影響。由于監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還沒(méi)有出臺(tái)，各家銀行還在保持積極溝通，現(xiàn)在測(cè)算有一定難度。

中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌在半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)的動(dòng)向，也對(duì)該行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。后續(xù)，中信銀行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場(chǎng)變化情況，積極落實(shí)監(jiān)管要求，履行社會(huì)責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營(yíng)的平衡。

華夏銀行行長(zhǎng)關(guān)文杰在半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，存量房貸利率調(diào)整的確會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一定影響。該行將在監(jiān)管部門指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開(kāi)展。

中泰證券（600918）研報(bào)稱，復(fù)盤2008-2009年存量利率調(diào)整情況，與今年情況相似，均是銀行與個(gè)人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

“從降低商業(yè)銀行協(xié)商成本，提升相關(guān)業(yè)務(wù)辦理效率角度，不排除效仿2008年通過(guò)批量打折方式?！惫獯筱y行金融研究員周茂華表示。

2008年10月，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大至0.7倍。隨后，多家銀行宣布對(duì)符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“在市場(chǎng)化協(xié)商和博弈的過(guò)程，考慮個(gè)人的資金還款能力，預(yù)計(jì)存量房貸下調(diào)比例不會(huì)很大?！敝刑┳C券研報(bào)指出，中性假設(shè)下，每年個(gè)人負(fù)債支出可節(jié)約850億。假設(shè)30%的存量按揭調(diào)降80bp，個(gè)人資金成本支出可節(jié)約850億，對(duì)銀行息差影響為3bp，營(yíng)收影響為1.5%，利潤(rùn)影響3.3%。”

中銀證券（601696）分析指出，按保守估計(jì)，調(diào)整利率較高部分存量房貸利率30bp，將對(duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入超700億元，占2022年銀行業(yè)23萬(wàn)億凈利潤(rùn)比例約為3%，對(duì)應(yīng)居民而言，100萬(wàn)貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)2136元; 按樂(lè)觀估計(jì)，調(diào)整全部存量貸款利率100bp，將對(duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入3860億元，占2022年銀行業(yè)凈利潤(rùn)比例約為16.8%，對(duì)應(yīng)居民而言，100萬(wàn)貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)6996元。整體來(lái)看對(duì)于銀行影響可能在3%-16.8%之間，若5年期LPR繼續(xù)調(diào)降，對(duì)于銀行凈利潤(rùn)影響還將加大。

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