8月20日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會于8月18日聯(lián)合召開電視會議，學習貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經(jīng)濟發(fā)展和防范化解金融風險有關(guān)工作。其中提到，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。

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業(yè)內(nèi)專家向《》記者表示，本次會議部分內(nèi)容對于房地產(chǎn)相關(guān)政策的落地具有積極引導的意義。結(jié)合MLF超預(yù)期下調(diào)，新增房貸利率或?qū)⒃俅斡瓉磔^大幅度下調(diào)，同時推測首付比例也將得到調(diào)低。并著重指出，存量房貸利率的調(diào)整是核心內(nèi)容。

調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策

會議回顧了金融部門支持實體經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)，稱今年1—7月，新增人民幣貸款16.1萬億元，同比多增1.67萬億元，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）、社會融資規(guī)模、人民幣貸款余額保持較快增長。并表示社會融資成本繼續(xù)下降，今年1—7月企業(yè)貸款利率為3.94%，同比下降0.35個百分點。

會議指出，金融部門應(yīng)當繼續(xù)落實好穩(wěn)健貨幣政策精準有力的要求，用好政策空間、找準發(fā)力方向，不斷推動經(jīng)濟運行持續(xù)好轉(zhuǎn)、內(nèi)生動力持續(xù)增強、社會預(yù)期持續(xù)改善、風險隱患持續(xù)化解。

同時，會議強調(diào)，主要金融機構(gòu)要主動擔當作為，加大貸款投放力度，國有大行要繼續(xù)發(fā)揮支柱作用。積極推動城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。要繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。

會議還要求，金融部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)金融支持地方債務(wù)風險化解工作，豐富防范化解債務(wù)風險的工具和手段，強化風險監(jiān)測、評估和防控機制，推動重點地區(qū)風險處置，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，金融相關(guān)支持備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)多方向記者表示，此次會議雖然并未十分具體地指向房地產(chǎn)，但是結(jié)合近期的政策動向，對于房地產(chǎn)發(fā)展具有非常大的指導意義。其中，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，本次會議對下半年穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)內(nèi)需、穩(wěn)消費等方面具有積極意義。特別是，會議提到要對房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整優(yōu)化，備受關(guān)注的購房首付比例、房貸利率等方面的政策可能會加速落地。同時，嚴躍進認為此次三個部門一起聯(lián)合召開會議，并提及“統(tǒng)籌”，對各部門協(xié)作具有啟發(fā)意義。

城中村改造方面，嚴躍進表示，城中村在非傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，將是今后信貸投放的重點之一，相關(guān)金融支持肯定還是會持續(xù)加大。承接城中村拆除、重建方面業(yè)務(wù)的開發(fā)商可能有比較高的融資需求。目前，城中村改造涉及的融資需求規(guī)模已經(jīng)超過百億元。

近期，房地產(chǎn)相關(guān)金融支持政策正在持續(xù)釋放出。繼6月份MLF下調(diào)10個基點以后，8月15日，中國人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利(MLF)操作，逆回購操作和MLF操作的中標利率分別較此前下降10個基點和15個基點，大幅超出市場預(yù)期。6月、8月公開市場逆回購操作和中期借貸便利中標利率分別合計下行20個和25個基點。業(yè)內(nèi)紛紛據(jù)此推測，增量房貸利率或?qū)⒃俅潍@得下調(diào)。

同時，8月17日，央行發(fā)布《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，指出將發(fā)揮政策利率引導作用，推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制。將延期房地產(chǎn)“金融16條”有關(guān)政策適用期限，并推動房企紓困專項再貸款和租賃住房貸款支持計劃落地生效。

“存量房貸利率的調(diào)整是核心”

整體看來，房地產(chǎn)政策內(nèi)容持續(xù)保持寬松，政策力度越來越大。2023年上半年，隨著信貸供應(yīng)的井噴，一、二線城市樓市有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了小陽春，但是回暖力度有限。房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)仍然不容樂觀。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；商品房銷售額70450億元，下降1.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。業(yè)內(nèi)多方對房地產(chǎn)市場依然期待更多有利政策出臺和落地。

不少業(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前房地產(chǎn)市場還存在較大的發(fā)展問題。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，目前，大家對房企經(jīng)營和交付能力存有疑慮，房地產(chǎn)市場信心相關(guān)問題亟待解決。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非是簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。當下房地產(chǎn)市場邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，市場信心不足，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預(yù)期，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求。

對于房地產(chǎn)相關(guān)問題的解決，張大偉表示，央行作為房地產(chǎn)政策主要制定部門最近已經(jīng)多次就房地產(chǎn)信貸政策等開會討論，但實際落地政策并不多。涉及房地產(chǎn)的信貸政策，目前首先必須要加快出臺，否則市場期待落空后，很可能再次明顯下調(diào)。當下市場除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無可出。政策方向主要可能從一、二線城市的改善需求認定標準調(diào)整開始，針對二套房的政策應(yīng)該加快寬松。

據(jù)記者了解，目前，增量房貸利率，全國多個城市已經(jīng)下調(diào)到3.7%左右，但是存量房貸利率雖然隨著LPR利率的下調(diào)也在往下降，但是還是處在4.2%以上的水平，仍然比增量房貸利率高出約50個基點。陳晟向記者指出，問題的解決主要涉及房地產(chǎn)首付比例、房貸利率的調(diào)整。而房貸利率調(diào)整的核心是存量房貸利率的調(diào)整。同時關(guān)鍵城市“認房不認貸”政策也應(yīng)該加速落實，時間拖得太久可能會產(chǎn)生不利的效果。

同時，陳晟還表示，短期內(nèi)主要靠需求端強有力政策的有效執(zhí)行。相關(guān)政策除了在房貸利率、首付比例方面發(fā)力，也應(yīng)當注重房企的信用的穩(wěn)定，也可以考慮引入交房保險制度。長遠看，應(yīng)當注重居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)換，從供給端加強房企交付、運營、拿地等方面的能力，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)從過去“三高”的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻舴?wù)為中心的新發(fā)展模式。

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