在一手樓市明顯成色不足的當(dāng)下，7-8月份廣州二手樓市開始出現(xiàn)業(yè)主叫價(jià)松動(dòng)的情況。部分業(yè)主一改前期強(qiáng)硬態(tài)度，出現(xiàn)8%-10%的議價(jià)空間，市面上優(yōu)質(zhì)筍盤時(shí)有出現(xiàn)。有受訪行業(yè)人士表示，這對(duì)于剛需型和置換型業(yè)主來(lái)說(shuō)，眼下不失為“上車”的較好時(shí)機(jī)。

7月二手房成交環(huán)比降幅收窄，珠江新城交投氛圍好轉(zhuǎn)

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽（中介促成+自行交易）宗數(shù)和面積分別為8096宗和81.12萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降2.36%和2.81%，同比增長(zhǎng)8.80%和13.04%。

(資料圖片僅供參考)

值得注意的是，盡管一二手房市場(chǎng)整體交易走勢(shì)一致，同樣自今年3月份成交激增過(guò)后面臨著“先揚(yáng)后抑”的境遇，但下降幅度不盡相同。在一手住宅市場(chǎng)，7月廣州新房網(wǎng)簽5188宗，環(huán)比下跌12%，比去年同期成交下跌18%。而二手住宅的環(huán)比下降幅度則呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，4-7月廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比下降幅度分別為18.10%、12.65%、5.46%和2.36%。

隨著近期多項(xiàng)利好消息頻出，樓市成交隨之改善。作為二手房市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的珠江新城，片區(qū)內(nèi)的明星樓盤看房量明顯增多。例如，保利心語(yǔ)花園、中海花城灣、嘉裕公館等樓盤近30天的帶看量均超過(guò)400人次。

記者根據(jù)多個(gè)二手房交易平臺(tái)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，珠江新城在過(guò)去的7月里共成交25套二手房，成交總價(jià)突破千萬(wàn)元級(jí)別的有10套。進(jìn)入8月，珠江新城單是上半月的二手房成交量就達(dá)到27套，有15套房源成交總價(jià)超千萬(wàn)元。從成交單價(jià)和產(chǎn)品面積來(lái)看，整體成交價(jià)為5.26萬(wàn)-20.44萬(wàn)元/平方米，面積超過(guò)100平方米的房源有14套。

對(duì)此，合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，珠江新城當(dāng)前的交投氛圍有明顯好轉(zhuǎn)，該片區(qū)8月上半月的二手房成交量已經(jīng)與7月相當(dāng)，大部分的成交個(gè)案集中落在兩至三戶型房源上，預(yù)計(jì)本月的整體表現(xiàn)好于上個(gè)月?！安慌懦遣糠謽I(yè)主優(yōu)化家庭房屋資產(chǎn)，在換掉手中優(yōu)質(zhì)度較低的物業(yè)后，重新選擇回到珠江新城置業(yè)，這些業(yè)主多數(shù)仍以片區(qū)內(nèi)的物業(yè)升級(jí)為主?！?/p>

不同片區(qū)行情分化，優(yōu)質(zhì)小區(qū)盤源市場(chǎng)熱度仍堅(jiān)挺

從區(qū)域來(lái)看，越秀、南沙、黃埔三區(qū)二手房成交量出現(xiàn)不同幅度上漲，7月分別成交832宗、336宗、391宗，環(huán)比分別上漲5.9%、5.0%、6.3%。荔灣、白云、從化三區(qū)成交跌幅明顯，當(dāng)月分別成交673宗、794宗、314宗，環(huán)比分別下降10.7%、8.1%、9.8%。番禺區(qū)則以1150宗的成交量奪得全市榜首，其中鐘村、洛溪兩個(gè)板塊憑借著交通、生活配套等優(yōu)勢(shì)吸引不少剛需客戶群。

中原地產(chǎn)研發(fā)部研究經(jīng)理熊小洪告訴記者，越秀區(qū)的學(xué)位房源較多，適逢樓市交易淡季，業(yè)主的叫價(jià)心態(tài)沒有前期強(qiáng)硬，而買方多以剛需型業(yè)主為主，往往會(huì)選擇在這一時(shí)期入場(chǎng)。至于南沙、黃埔兩區(qū)在過(guò)去一個(gè)月里開盤推新力度較少，部分買家自然而然轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)。

梁燕明指出，相較于全市而言，南沙、黃埔兩區(qū)在二手房市場(chǎng)的月成交量相對(duì)較少，近兩個(gè)月基本保持在300多套。這兩個(gè)區(qū)域二手市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，尤其是剛需戶型市場(chǎng)上。二手房業(yè)主掛牌的房子，不僅要與同時(shí)期的二手房源競(jìng)爭(zhēng)，還會(huì)面臨著一手房市場(chǎng)不斷增多的剛需項(xiàng)目帶來(lái)的挑戰(zhàn)。對(duì)于這些業(yè)主來(lái)說(shuō)，能夠成交的房源都是讓價(jià)幅度比較大的。

雖然整體二手房市場(chǎng)有所降溫，但局部片區(qū)的個(gè)別小區(qū)仍保持著較高的市場(chǎng)熱度。記者梳理廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的近三個(gè)月網(wǎng)簽宗數(shù)前10的二手小區(qū)發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)成交均價(jià)在2萬(wàn)-8萬(wàn)元/㎡之間，成交周期在1個(gè)月左右。具體來(lái)看，位于白云大道北板塊的嶺南新世界近三個(gè)月成交109套，成交均價(jià)為43041元/平方米，7月網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)44.83%。海珠區(qū)的金碧花園也常駐榜單前三，該小區(qū)近三個(gè)月成交100套，成交均價(jià)為42637元/平方米，7月網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到35.71%。天河公園板塊的華景新城成交均價(jià)較高，為59070元/平方米，近三個(gè)月也成交了47套。

業(yè)主心態(tài)有所松動(dòng)，普遍有8%-10%議價(jià)空間

今年以來(lái)，廣州二手房市場(chǎng)放盤量持續(xù)上升，目前全市的二手房掛牌量超過(guò)13萬(wàn)套。當(dāng)記者近期以置業(yè)者身份咨詢行情時(shí)，來(lái)自不同片區(qū)的多名房產(chǎn)中介均表示，在各種利好消息刺激下市場(chǎng)人氣正逐漸恢復(fù)，部分房源仍有一定讓價(jià)幅度，適合剛需型和置換型業(yè)主“上車”。

以嶺南新世界的一套建筑面積約110平方米的三房?jī)蓮d戶型為例，該房源自2021年底掛牌以來(lái)，掛牌總價(jià)從568萬(wàn)元一路降至今年8月份的488萬(wàn)元。在最近兩個(gè)月時(shí)間里，房源讓價(jià)幅度就有10萬(wàn)元。一名熟悉該房源的中介人員表示，現(xiàn)在業(yè)主心態(tài)有所松動(dòng)，愿意讓價(jià)成交。

廣州中原研究發(fā)展部的觀點(diǎn)認(rèn)為，受目前市場(chǎng)去化緩慢的影響，業(yè)主對(duì)后市預(yù)期不樂(lè)觀，不少優(yōu)質(zhì)盤源議價(jià)空間基本能達(dá)10%左右，目前市面上涌現(xiàn)了不少優(yōu)質(zhì)筍盤。若后市調(diào)控利好出臺(tái)刺激，有望修復(fù)客戶入市信心，加快剛需、改善需求釋出，月度成交量或有望重回9000套以上水平，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)也將持續(xù)維穩(wěn)。

梁燕明同樣持相似觀點(diǎn)。她認(rèn)為，目前二手市場(chǎng)的平均議價(jià)空間達(dá)到8%以上，已經(jīng)超過(guò)了去年底的最大議價(jià)空間（約7%左右）幅度，對(duì)于買家入市有著較好的推動(dòng)作用。今年以來(lái)，二手房放盤量持續(xù)增多，反映了業(yè)主出貨積極性，但也面臨著結(jié)構(gòu)性問(wèn)題即大部分房源以“老破小”居多，業(yè)主出手較難。待到后續(xù)具體政策如住房換購(gòu)稅費(fèi)減免落地后，或能釋放到一部分的購(gòu)買力回到二手房市場(chǎng)。

記者 梁茹欣

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