新房市場(chǎng)

購(gòu)房需求疲軟 開(kāi)發(fā)商打響折扣戰(zhàn)

【資料圖】

“明年二期出來(lái)肯定要漲價(jià)，現(xiàn)在是買(mǎi)房的低點(diǎn)?！比涨霸谏钲谀承路康氖蹣翘?，有購(gòu)房者向南都·灣財(cái)社記者表示，自己買(mǎi)了180平方米的戶(hù)型，總價(jià)近千萬(wàn)元。他出手買(mǎi)房基于兩個(gè)考慮：一是家庭剛需，二是在她看來(lái)現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)比較合適。

進(jìn)入7月，深圳樓市新房市場(chǎng)的討論熱度突然升溫。一個(gè)明顯的變化是，越來(lái)越多的人開(kāi)始在社交平臺(tái)上說(shuō)起樓市，前段時(shí)間休假的中介也開(kāi)始在朋友圈活躍起來(lái)，而熱度最高的話(huà)題則是：“新房已經(jīng)把價(jià)格再次卷回三五年前了”。

深圳新房在“卷”價(jià)格，這是擺在市場(chǎng)上的真實(shí)信號(hào)。隨著上半年深圳新房去化周期逐漸拉長(zhǎng)，下半年供應(yīng)量卻只增不減，在購(gòu)房需求疲軟的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商的讓利折扣戰(zhàn)打響了。

供應(yīng)劇增

一周超4000套供應(yīng)，蓄客周期拉長(zhǎng)

“壓力很大?！睂?duì)于當(dāng)前的深圳地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人來(lái)說(shuō)，如何在開(kāi)盤(pán)前成功蓄客實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的難度直線(xiàn)飆升。

在2018-2021年時(shí)的旺季，很多樓盤(pán)在拿證的當(dāng)天或者第二天便緊急開(kāi)盤(pán)，在樓市的火熱期沒(méi)人擔(dān)心房子不好賣(mài)，籌備半年僅兩天便賣(mài)光收工成為很多樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)案場(chǎng)的工作常態(tài)。

但在當(dāng)前，新房的蓄客周期明顯拉長(zhǎng)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)，7.17-7.23深圳新房市場(chǎng)共計(jì)5個(gè)商品房項(xiàng)目合計(jì)2831套商品房取得預(yù)售許可證。

拿證的5個(gè)商品房項(xiàng)目里，4個(gè)項(xiàng)目含住宅產(chǎn)品，共計(jì)2531套住產(chǎn)品取得預(yù)售許可證，值得注意的是，有3個(gè)項(xiàng)目均來(lái)自龍華區(qū)，分別是悅見(jiàn)傾湖錦府、瀾匯云庭花園和尚云花園，共計(jì)1865套住宅產(chǎn)品。

算上未被美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的龍崗雙龍的紫和嘉園（7月18日拿證）以及南山遠(yuǎn)洋天著（現(xiàn)房銷(xiāo)售），這個(gè)時(shí)段深圳合計(jì)超4000套住宅產(chǎn)品供應(yīng)。

再把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)來(lái)看，6月份深圳樓市，共有14個(gè)項(xiàng)目取得住宅預(yù)售許可證，合計(jì)預(yù)售7214套新房住宅；5月深圳樓市共有13個(gè)項(xiàng)目取得住宅預(yù)售許可證，合計(jì)預(yù)售4234套新房住宅；4月深圳11個(gè)項(xiàng)目取得住宅預(yù)售許可證，預(yù)售4896套新房住宅。

但供應(yīng)劇增的情況下，成交量卻未見(jiàn)明顯變化：6月深圳成交3049套新房住宅，不足當(dāng)月新房預(yù)售套數(shù)的一半；前一周深圳一手住宅備案量環(huán)比上漲，環(huán)比上漲55.1%，共計(jì)備案985套，成交量不足當(dāng)周供應(yīng)套數(shù)的三分之一。

整體市場(chǎng)供應(yīng)加劇之下，直接帶來(lái)的影響便是庫(kù)存去化壓力大。僅龍華來(lái)看，最近兩個(gè)月便入市了超3000套新房。而除了近期取得預(yù)售證的項(xiàng)目之外，華僑城四海華亭、卓越和奕府、保利龍譽(yù)花園、北站超核等等產(chǎn)品均在售，片區(qū)未來(lái)還有中海瓏悅理、華潤(rùn)紫云府等項(xiàng)目即將入市。

更難的是，部分項(xiàng)目之間的物理距離僅隔著一條馬路，在已經(jīng)有限的市場(chǎng)下還要增加搶客的方案，項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)難度直線(xiàn)飆升。

存量博弈

多個(gè)熱門(mén)片區(qū)新盤(pán)打起“折扣戰(zhàn)”

在拿證的第二周，龍華匯瀾云庭花園、宏發(fā)悅見(jiàn)傾湖、鴻榮源尚云、光明宏發(fā)悅見(jiàn)公園里等等項(xiàng)目正式啟動(dòng)開(kāi)盤(pán)。

7月26日，鴻榮源尚云花園發(fā)布誠(chéng)意登記名冊(cè)，共登記762批客戶(hù)，項(xiàng)目推666套住宅，超過(guò)1的認(rèn)籌比在一眾新盤(pán)中已經(jīng)算是佼佼者。

在市場(chǎng)上看來(lái)，其高認(rèn)籌和項(xiàng)目實(shí)打?qū)嵉拈_(kāi)盤(pán)折扣有一定關(guān)系。據(jù)鴻榮源尚云花園的推廣海報(bào)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)可以享受四重折扣：凍資9.9折、開(kāi)盤(pán)9.8折、認(rèn)購(gòu)9.7折、準(zhǔn)時(shí)簽約9.9折（僅限開(kāi)盤(pán)當(dāng)天），全部折扣算下來(lái)約9.3折，折后均價(jià)約6.32萬(wàn)元/㎡，折后總價(jià)約480萬(wàn)～838萬(wàn)元/套。該項(xiàng)目戶(hù)型建面約81～120㎡，按此戶(hù)型粗略估算，折扣后每平米減少了4800元，總價(jià)至少能減少約38.88萬(wàn)元。

這個(gè)價(jià)格是什么水平？尚云花園一路之隔便是鴻榮源另一個(gè)在龍華的大盤(pán)壹成中心。2022年4月，壹成中心十區(qū)住宅備案均價(jià)約7.18萬(wàn)元/㎡，尚云花園如今的價(jià)格不僅一平米便宜了將近1萬(wàn)塊，已接近2018年底開(kāi)盤(pán)的鴻榮源壹城中心八區(qū)的價(jià)格（毛坯均價(jià)6.2萬(wàn)元/㎡）。

同在龍華的悅見(jiàn)傾湖開(kāi)盤(pán)驚喜和尚云花園相比不遑多讓。在價(jià)格折扣方面，據(jù)項(xiàng)目推廣海報(bào)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天享購(gòu)房?jī)?yōu)惠：i深圳登記9.9折、成功凍資9.9折、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天9.8折、購(gòu)房?jī)?yōu)惠9.5折、準(zhǔn)時(shí)簽約9.7折，比尚云花園還多個(gè)折扣，全部折扣算下來(lái)約8.851折，折后單價(jià)約5.38萬(wàn)元/㎡起。

而在兩年前的11月，悅見(jiàn)傾湖一路之隔的盛璟潤(rùn)府開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目均價(jià)約6.95萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間為586萬(wàn)-1685萬(wàn)元/套。

7月初開(kāi)盤(pán)賣(mài)了上千套的鴻榮源珈譽(yù)府，據(jù)中介在微信群公布的信息，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)9.8折×凍資9.9折×購(gòu)房9.6折×簽約9.9折（僅限開(kāi)盤(pán)當(dāng)天簽約認(rèn)購(gòu)客戶(hù)），全部折扣算下來(lái)約9.2折，開(kāi)盤(pán)折后均價(jià)5.08萬(wàn)元/㎡，折后總價(jià)約355萬(wàn)元/套起。

2021年，同鴻榮源珈譽(yù)府直線(xiàn)距離一公里外的網(wǎng)紅盤(pán)萬(wàn)豐海岸城開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日售罄，項(xiàng)目推1025套97-124㎡住宅，備案均價(jià)5.57萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間為472萬(wàn)-782萬(wàn)元。該備案均價(jià)算下來(lái)還比鴻榮源珈譽(yù)府貴了5000元/㎡。

營(yíng)銷(xiāo)比拼

毛坯備案價(jià)但白送簡(jiǎn)裝屬“基操”

買(mǎi)房成本的降低是開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的主要手段，為了吸引購(gòu)房者，深圳當(dāng)前的各個(gè)新房項(xiàng)目還設(shè)置有開(kāi)盤(pán)簽到抽獎(jiǎng)、凍資開(kāi)盤(pán)簽到禮、成功認(rèn)購(gòu)禮、網(wǎng)簽備案禮等等好禮。例如尚云花園現(xiàn)場(chǎng)成功認(rèn)購(gòu)，網(wǎng)簽備案后即可領(lǐng)取2萬(wàn)元壹方商業(yè)購(gòu)物卡，選房現(xiàn)場(chǎng)還抽獎(jiǎng)，有機(jī)會(huì)獲得戴森三件套、華為65英寸電視等家電好禮。后者的活動(dòng)意味著，不買(mǎi)房、只認(rèn)籌的話(huà)也能有機(jī)會(huì)拿到大獎(jiǎng)。

“有些開(kāi)發(fā)商喜歡在開(kāi)盤(pán)營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍，但實(shí)際上棄選率很高。”針對(duì)深圳新房項(xiàng)目推出的層出不窮的營(yíng)銷(xiāo)手段，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，部分小禮品一定程度上能吸引部分購(gòu)房者認(rèn)籌，但對(duì)真實(shí)去化的幫助有限。

此前在記者以購(gòu)房者身份看房的過(guò)程中，也有項(xiàng)目案場(chǎng)銷(xiāo)售贈(zèng)送購(gòu)物卡等小禮品，并表示開(kāi)盤(pán)后誠(chéng)意登記可領(lǐng)更多好禮，不買(mǎi)也沒(méi)關(guān)系。

比拼價(jià)格、營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍之外，還有新房在裝修上方面開(kāi)始比拼性?xún)r(jià)比。項(xiàng)目毛坯備案價(jià)但白送簡(jiǎn)裝已經(jīng)是“基操”，前有前海深業(yè)云海灣花園、后有剛剛拿證的光明悅見(jiàn)公園里。

悅見(jiàn)公園里項(xiàng)目在近期公布的銷(xiāo)售方案里直接表明：“均為毛坯價(jià)備案，全裝修交付?！倍邙櫂s源珈譽(yù)府的展示空間里，項(xiàng)目更貼心的標(biāo)注了展示空間里每個(gè)家具的尺寸、樓道的尺寸……為日后準(zhǔn)備裝修的購(gòu)房者提供參考標(biāo)準(zhǔn)。

趨勢(shì)

政策暖風(fēng)能否解決去化難題？

毫無(wú)疑問(wèn)，深圳新房市場(chǎng)已進(jìn)入了“買(mǎi)方市場(chǎng)”。從供給端來(lái)看，下半年深圳還有大量新盤(pán)排隊(duì)等待上新，不僅龍崗、寶安、龍華等地有大量項(xiàng)目正在蓄客，南山、福田等核心區(qū)也有項(xiàng)目開(kāi)放了展示中心。

而伴隨著近期房地產(chǎn)政策端不斷的利好涌現(xiàn)，房地產(chǎn)股票應(yīng)聲連續(xù)大漲。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房情緒或?qū)⒂瓉?lái)一波熱潮。

樂(lè)有家研究中心在月中對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研分析中也曾提到，市場(chǎng)仍存在大量潛在購(gòu)房需求，短期受大環(huán)境不確定影響，多處于觀望狀態(tài)。近期政策利好預(yù)期增強(qiáng)，若下半年政策能如期出臺(tái)，給予剛需、改善等合理需求更多支持，將大大利好市場(chǎng)信心的修復(fù)和需求的釋放，帶動(dòng)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)

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