6月26日，蘇州第三輪土拍搖號(hào)結(jié)果出爐，龍頭萬(wàn)科以6.86億元競(jìng)得姑蘇胥江地塊，溢價(jià)率15%。

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據(jù)了解，蘇州第三輪土拍共成交12宗涉宅用地，2宗觸頂搖號(hào)，2宗溢價(jià)成交，8宗底價(jià)成交，總成交金額118億元，平均溢價(jià)率2.45%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于此次地塊條件不如前兩輪核心且優(yōu)質(zhì)，土拍的熱度也大幅降低，回到2022年前3輪的水平，平均樓面價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米，國(guó)央企和城投再度成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

8宗地底價(jià)成交

6月25日，蘇州開(kāi)啟第三輪集中土拍，共出讓12宗涉宅用地，涉及姑蘇2宗，工業(yè)園2宗，相城6宗，吳中、吳江各1宗。最終，2宗觸頂搖號(hào)、2宗溢價(jià)成交、8宗底價(jià)成交，攬金118.13億元，平均溢價(jià)率2.45%。

其中，姑蘇胥江地塊經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)中止價(jià)6.86億元進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交樓面價(jià)23000元/平方米，溢價(jià)率15%。

園區(qū)斜塘地塊經(jīng)過(guò)30輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)中止價(jià)14.08億元進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交樓面價(jià)28175元/平方米，溢價(jià)率15%。

6月26日，2宗觸頂搖號(hào)地塊結(jié)果出爐，萬(wàn)科搖中姑蘇胥江地塊，園區(qū)斜塘地塊則由大家競(jìng)得。

兩宗溢價(jià)成交地塊分別被保利和興（301013）華+相城高新聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)分別為14.82億元和4.164億元，溢價(jià)率分別為0.34%和0.97%。

值得注意的是，此次12宗地有8宗底價(jià)成交，拿地房企分別為吳中經(jīng)開(kāi)國(guó)資、中建三局、廈門(mén)建發(fā)+黃橋國(guó)資聯(lián)合體、興華+相城高新聯(lián)合體、中建國(guó)際+蘇州軌交聯(lián)合體、漕湖置地+中惠聯(lián)合體、聯(lián)勝置業(yè)+江南國(guó)際置業(yè)聯(lián)合體。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱表示，從第三輪土拍掛出的12宗地塊來(lái)看，地塊條件不如前兩輪核心且優(yōu)質(zhì)，土拍的熱度也大幅降低，整體溢價(jià)率降至2.45%，比今年的首輪、次輪分別回落5個(gè)百分點(diǎn)和6.65個(gè)百分點(diǎn)，整體熱度回到2022年前3輪的水平，平均樓面價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米，國(guó)央企和城投再度成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

合作拿地占比高

從拿地房企來(lái)看，仍舊以中建、保利、建發(fā)等穩(wěn)健的央國(guó)企為主，還有蘇州軌交、相城高新、吳中經(jīng)開(kāi)國(guó)資、漕湖置地等地方國(guó)企。

第三輪土拍延續(xù)了第二輪的央國(guó)企和地方國(guó)企聯(lián)合拿地的模式，12宗地塊中有7宗為合作拿地。如中建國(guó)際和蘇州軌交聯(lián)合拿下吳中城南地塊，建發(fā)+黃橋國(guó)資聯(lián)合斬獲相城黃橋兩塊地等。

丁祖昱指出，按企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，城投公司再度成為拿地主力，12宗地塊中城投參與拿地的地塊達(dá)到8宗。民企在本輪投資中積極性不高，均以與城投合作的方式底價(jià)拿地。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截止本輪，蘇州在年內(nèi)共進(jìn)行了3次集中供地，成交總金額356億元，拿地金額TOP5房企分別為華潤(rùn)、建發(fā)、中建三局、中建國(guó)際+蘇州軌交以及華發(fā)股份（600325）。

對(duì)于蘇州本次土拍熱度大幅降低的原因，丁祖昱認(rèn)為，一方面是當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期仍未修復(fù)，另一方面，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點(diǎn)地塊以外均為低溢價(jià)或底價(jià)成交，房企參拍的積極性有限。

中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂指出，今年以來(lái)，蘇州已經(jīng)從多個(gè)方面出臺(tái)政策降低購(gòu)房門(mén)檻，如契稅補(bǔ)貼、放松限購(gòu)、提高公積金貸款額度、商轉(zhuǎn)公等，政策環(huán)境相對(duì)寬松，但購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心依舊不高，新房成交整體表現(xiàn)較為平淡，房企也面臨產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

在丁祖昱看來(lái)，土地市場(chǎng)的分化持續(xù)在城市之間、區(qū)域之間甚至板塊之間發(fā)生，未來(lái)僅有最優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企積極參拍，而相對(duì)普通一些的地塊遇冷的概率則持續(xù)增大。企業(yè)層面，央國(guó)企、城投依然是地市遇冷時(shí)的主要支柱，與前兩輪相比民企拿地積極性下滑，主要仍是由于本次地塊自身?xiàng)l件不足以吸引大批房企入場(chǎng)參拍。

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