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訊 6月20日，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR出爐，2023年6月1年期LPR報(bào)3.55%，上月為3.65%；5年期以上LPR報(bào)4.2%，上月為4.3%。兩大LPR報(bào)價(jià)均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

30年百萬(wàn)房貸月供減少2.1萬(wàn)元，“LPR小幅下調(diào)對(duì)樓市邊際效用預(yù)計(jì)較為有限”

這是2022年8月以來(lái)LPR再次下調(diào)，如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬(wàn)元。6月15日央行超額續(xù)作MLF利率，并將該利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，LPR跟隨下調(diào)在情理之中。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，“6月15日央行已經(jīng)宣布將MLF利率下調(diào)10BP，因此本次LPR下調(diào)10BP在市場(chǎng)預(yù)期之中。考慮到此前房貸利率已經(jīng)處于歷史低位水平，本次LPR小幅下調(diào)對(duì)于樓市的邊際效用預(yù)計(jì)較為有限。對(duì)于廣州這樣的一線城市而言，如果下一步能夠在限購(gòu)、限貸方面適當(dāng)放寬限制，出臺(tái)政策組合拳，將更有利于釋放潛在的購(gòu)買力，助力樓市成交復(fù)蘇回穩(wěn)?！?/p>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“近期各期限國(guó)債利率、銀行間拆借利率下調(diào)20-40個(gè)基點(diǎn)，國(guó)有大銀行、股份制銀行啟動(dòng)新一輪存款利率下調(diào)，定期存款下降10-15個(gè)基點(diǎn)，相比去年4月份下降60-70個(gè)基點(diǎn)。可以判斷，新一輪‘降息周期’到來(lái)，后續(xù)還會(huì)下降?！崩钣罴握J(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年以來(lái)5年期LPR下降的效應(yīng)來(lái)看，降息對(duì)帶動(dòng)商品房銷售有一定作用。但是，由于居民對(duì)收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對(duì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的彈性下降，每月月供節(jié)約幾十元，上百元難以解決支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。

在易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房貸利率政策總體上會(huì)朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn)，充分體現(xiàn)了降低貸款成本、激活合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向?！?月16日國(guó)常會(huì)提及‘一批政策措施’導(dǎo)向，明確擴(kuò)大有效需求、提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)等重要任務(wù)。鑒于房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系，房貸政策會(huì)有進(jìn)一步松動(dòng)的可能。”

“首套房貸利率與二套相差90個(gè)基點(diǎn)，對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的降低將更具積極意義”

“當(dāng)前首套房的房貸利率比二套房要低很多，即相差90個(gè)基點(diǎn)，對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的降低將更具積極的意義?！眹?yán)躍進(jìn)表示，各類購(gòu)房者若可以享受到首套房的貸款資格，則可以比較明顯地降低貸款成本和購(gòu)房成本，自然也將利好三季度購(gòu)房市場(chǎng)的活躍。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，弱二線、以及三四線城市，市場(chǎng)供大于求的特點(diǎn)明顯，當(dāng)下大多通過(guò)大力放松公積金貸款、強(qiáng)化購(gòu)房補(bǔ)貼、以及降低首付比拉動(dòng)需求側(cè)的操作為主，但政策在市場(chǎng)上的效力釋放不太明顯，或并不持續(xù)?！昂诵囊欢€城市依然存在著諸多限制性樓市政策，在房住不炒的背景下，兩類政策在當(dāng)下重要性凸顯，其一是保障自住性購(gòu)房需求，尤其是一二線城市有限度的限購(gòu)放松。其二是改善性需求的拉動(dòng)，包括在房貸和首付層面執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸"，以及置換退稅等?！?/p>

鑒于當(dāng)前購(gòu)買力不足、信心不足的現(xiàn)狀，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為把降成本措施疊加一起，將能更全面地降低交易成本、疏通交易堵塞。李宇嘉建議，應(yīng)推進(jìn)需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實(shí)看到購(gòu)買力的相對(duì)提升。比如，合理下調(diào)存量房貸利率，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率，全面推進(jìn)二手住房“帶押過(guò)戶”，推進(jìn)存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等等。“還需要在供給側(cè)做改革，比如加強(qiáng)存量在建在售房源巡查，對(duì)于存在水電管氣路網(wǎng)等市政設(shè)施短板不足，存在教育醫(yī)療社區(qū)菜市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共服務(wù)不足的，全面推進(jìn)補(bǔ)短板行動(dòng)，降低住房消費(fèi)成本，讓供給匹配需求，讓需求牽引供給，從而達(dá)到供需在高位穩(wěn)定和平衡的局面。”

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