4萬元/方的新房，未開盤看房者就排起了長(zhǎng)隊(duì)；不到3萬元/方的樓盤，賣了好久都沒賣完。迥異的買房場(chǎng)景，近日在拱墅區(qū)運(yùn)河新城板塊同時(shí)上演。

(資料圖)

同一個(gè)板塊，為什么熱度差別這么大？我們前去實(shí)地探訪。

拱宸橋、半山、康橋區(qū)域的購(gòu)房者

扎堆運(yùn)河新城南部搖號(hào)

“呀，看樣板間都排起長(zhǎng)隊(duì)了！”從橋西趕到運(yùn)河新城看房的方女士很驚訝，“好久沒見這樣的場(chǎng)景了。”

這個(gè)鬧猛的樓盤，就是板塊南部的濱運(yùn)錦上灣，由濱江集團(tuán)（002244）與杭州市商旅運(yùn)河集團(tuán)共同打造，總共28幢住宅，有109-168方的高層，和142-237方的濱水洋房，整盤限價(jià)4萬元/方。

天氣炎熱也擋不住大家看房的熱情。購(gòu)房者在售樓處排著長(zhǎng)隊(duì)坐車去看房的，有小兩口、三口之家、祖孫三代……還有從拱宸橋、半山、康橋區(qū)域趕來的。

樓盤目前開放了3個(gè)戶型的樣板間，分別做成了精裝交付樣本和包含軟裝的樣本，走進(jìn)走出的人群一茬接一茬。有人在屋內(nèi)比畫家具擺放，還有人拿著卷尺量尺寸。

在濱運(yùn)錦上灣不遠(yuǎn)處，是另一個(gè)樓盤中海河映云集，比濱運(yùn)錦上灣稍便宜一些，均價(jià)3.8萬元/方。河映云集上一次開盤是去年11月，當(dāng)時(shí)平均中簽率83%。

“大戶型更走俏，而且很多客戶對(duì)生活品質(zhì)有一定要求?！焙佑吃萍匿N售說，上個(gè)月有城西方向來的購(gòu)房者看完樣板間，對(duì)147方的房源很滿意，現(xiàn)場(chǎng)表示可以全款買一套一樓的尾盤房源，“可惜這個(gè)戶型的最后一套剛剛被簽掉了?！?/p>

河映云集周邊還有不少在建的商品住宅項(xiàng)目，包括前期已售完的上河公園、河語(yǔ)光年府等等。

板塊北部很多項(xiàng)目可以“隨看隨買”

為何運(yùn)河新城南北熱度不均

濱運(yùn)錦上灣和河映云集都在運(yùn)河新城南部，在運(yùn)河新城北部還有不少在售新房項(xiàng)目，分別是保利和頌春風(fēng)里、招商運(yùn)嘵花映里、招商運(yùn)嘵花望府等，價(jià)格相對(duì)便宜，不到3萬元/方。這些樓盤目前都有部分尾房，可以直接認(rèn)購(gòu)。

同是運(yùn)河新城板塊，南和北的房?jī)r(jià)差超過1萬元/方。南面的濱運(yùn)錦上灣，排長(zhǎng)隊(duì)的購(gòu)房者都在擔(dān)心搖不上號(hào)；北面的新房中簽率80%-100%，接近“逢搖必中”，尾房隨時(shí)可選。為什么會(huì)有這樣的差異呢？

我們分析，主要有兩點(diǎn)——

一方面是運(yùn)河新城南北跨度大。以運(yùn)河為縱軸的運(yùn)河新城板塊，呈南北狹長(zhǎng)形。從當(dāng)前的限價(jià)來看，樓盤越往南、房?jī)r(jià)越高。南面靠近萬達(dá)廣場(chǎng)、橋西等多個(gè)成熟板塊，可以就近享受已有的生活配套，居住氛圍濃厚；北面則靠近拱墅區(qū)與臨平區(qū)兩區(qū)交界處，配套相對(duì)薄弱一些，而且不遠(yuǎn)的崇賢板塊新房?jī)r(jià)格為2萬元/方出頭，這里的限價(jià)近3萬元/方，從位置上看也比較合理。

另一方面是“對(duì)手太強(qiáng)大”。運(yùn)河新城北3萬元/方左右的房?jī)r(jià)，直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是其西側(cè)的勾莊板塊。勾莊目前新房限價(jià)2.9萬元-3.1萬元/方，擁有4號(hào)線、10號(hào)線雙地鐵與在建城北萬象城等多重利好。相比之下，運(yùn)河新城北“能說的故事”就沒有那么多了。地鐵線路方面，這里規(guī)劃的地鐵四期15號(hào)線，計(jì)劃2028年9月底通車。這意味著，地鐵出行還需要等上一段時(shí)間。因此，差不多的價(jià)格下，購(gòu)房者可能會(huì)更青睞勾莊板塊的新房。

板塊二手次新房掛牌4萬多元/方

近一年或有8個(gè)純新盤陸續(xù)上市

再觀察運(yùn)河新城板塊的次新房。

較有參考性的，一是有兩個(gè)組團(tuán)的運(yùn)河ONE小區(qū)，其中靠近運(yùn)河的天閱云合源較貴一些；風(fēng)尚望和灣不少房源掛牌均價(jià)在4.2萬元-4.6萬元/方。二是香港置地開發(fā)的上河公元里，目前最低掛牌單價(jià)4.7萬元/方。

由于剛交付不久，這些房源多數(shù)有未滿兩年的稅費(fèi)，因此購(gòu)房者實(shí)際付出的成本會(huì)更高一點(diǎn)。

再來看運(yùn)河新城板塊近期的新房供應(yīng)。待售項(xiàng)目中進(jìn)展最快的是濱運(yùn)錦上灣，近期就要開盤。

與此同時(shí)，板塊新的宅地供應(yīng)已經(jīng)在路上。據(jù)杭州市2023年度供應(yīng)計(jì)劃宗地表，拱墅區(qū)計(jì)劃通過招拍掛出讓14宗住宅用地，其中運(yùn)河新城單元地塊有7宗，占了半壁江山。截至目前，運(yùn)河新城宅地出讓計(jì)劃表中的2宗已成交，還有2宗將在下個(gè)月出讓。

如果供地計(jì)劃全部實(shí)現(xiàn)，那么在今年下半年和明年，運(yùn)河新城將有8個(gè)純新盤陸續(xù)上市銷售，購(gòu)房者的選擇面很充足。

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