2023年的房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚。投資信心仍未修、民眾的購房消費動力不足、城市化率增長趨緩、人口下滑等長中短期多重因素疊加，形成對房價的悲觀預(yù)期。坊間流傳著“未來房價一定會跌”的說法，這種觀點看似有理有據(jù)，卻可能是流行的謬誤。

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丘吉爾說，看得見多遠(yuǎn)的過去，就能看得到多遠(yuǎn)的未來。不妨把時間線拉長，回顧過去幾十年國內(nèi)外的房價變遷。

先看國內(nèi)。

從宏觀看，房價增速映射了經(jīng)濟(jì)增速、通貨膨脹速度、城市化速度等重要經(jīng)濟(jì)要素。即使城市化紅利基本消退，未來的房價趨勢還要綜合考慮GDP和CPI兩個指標(biāo)。

主流觀點預(yù)測，未來5年中國GDP平均增速3-4%。2023年中國大概率沒有通脹風(fēng)險，但未來幾年，如果要保一定的經(jīng)濟(jì)增速，那么貨幣和財政政策就需要相應(yīng)放開，所以2024年后，中國未必不會有一定的通脹壓力，到那時候高端房產(chǎn)的抗通脹屬性就會被給予一定的市場溢價。

回顧過去二十年的歷史數(shù)據(jù)，2000-2012年和2013-2021年這兩個階段，中國的平均經(jīng)濟(jì)增速分別是10.1%和6.6%，全國整體房產(chǎn)的年化收益率分別是6.1%和4.9%，但一線城市北上廣深房產(chǎn)的收益率是13.1%和8.0%。

由此可以作出兩個趨勢推論，第一，全國整體房產(chǎn)的年化收益率都低于中國經(jīng)濟(jì)增速，但一線城市房子的年化收益率都遠(yuǎn)高于中國經(jīng)濟(jì)增速。第二，未來5年，中國房產(chǎn)新房的年化收益率很可能徘徊在2-5%這個區(qū)間。

也就是說，盡管房產(chǎn)已經(jīng)過了讓家庭財富暴漲的階段，但仍承擔(dān)了儲蓄、扛通脹，以及補充未來現(xiàn)金流缺口的功能。對大多數(shù)中國家庭來說，買房依然是不確定時代的安全底線和心理安慰。在不確定的時代，家庭投資決策更需要“保底”，需要將“下限”守得更牢，這樣才有機會追求上限。

1946-2012年各主要發(fā)達(dá)國家

房價增速、CPI與GDP增速

再看國外。

有人說，中國房價跟1990年的日本很像，處在泡沫破滅的前夜。從1946年到1990年，日本的房價增速達(dá)到每年10.3%，幾十年間累積增長超過1000倍，泡沫名副其實。而過去十幾年，中國房價漲幅就十幾倍。二者相比，完全不在一個量級上。

并且，從2003年開始，日本的房價和世界的房價是一起漲跌的。比如從2003年到2007年，日本東京的房價是上漲的；2008年的金融危機平息以后，從2012年到2017年，東京的房價也是上漲。這種上漲趨勢，甚至不受日本經(jīng)濟(jì)增長乏力、人口老齡化的大環(huán)境影響。

再看美國，眾所周知，2008年的時候美國因為房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)了次貸危機，但到了2012年美國房價又再次開啟上漲模式。過去疫情近三年，通脹起來后，美國樓市更是異?；鸨?，房價水平和上漲幅度均創(chuàng)出歷史新高。美國20個最大城市一年上漲50%者并不少見，20%—30%是常規(guī)水平。其中，紐約、棕櫚灘、舊金山灣區(qū)等地超級豪宅的熱度尤其高，一套別墅數(shù)十個置業(yè)者等待OFFER的現(xiàn)象比比皆是。

從微觀看，世界上歷史最悠久、最富有的老錢家族，房子也是家族財富的主要載體。比如英國王室，“資產(chǎn)受益”就主要來源于房產(chǎn)。Halifax 的相關(guān)報告表明，伊麗莎白二世女王在位70年期間，英國各地的房價已經(jīng)增長了4倍多，按實際價格計算，平均增長了327%。其中，倫敦的房價漲幅最大，漲幅為408%。根據(jù)McCarthyStone對英國王室房產(chǎn)的研究，僅2019-2022三年間，英國王室的房產(chǎn)總價值增加了4.6億英鎊，達(dá)到總市值37億英鎊?？梢姡慨a(chǎn)是王室財產(chǎn)的重要組成部分，而其收益增值主要源自于房價的上漲。

把周期拉長，將視野放寬，無論宏觀還是微觀，國內(nèi)還是國外，房子是長期資產(chǎn)，看房價的規(guī)律，還是要看長期趨勢。

2023年，經(jīng)歷了大疫三年的“險象環(huán)生”，又面臨新一輪財富的重新洗牌。中國家庭的資產(chǎn)配置既不能過于激進(jìn)，也不能過于保守，要兼顧流動性、避險保值和進(jìn)階機會。在思考買房決策的時候，也要深刻明白背后的價值邏輯，不能一概而論。

歷史經(jīng)驗表明，很多時候，市場越不好，越貴的房子，反而賣得越好。因為樓市周期中的相對低點，往往是高端市場“占便宜”的窗口期。

嚴(yán)格意義上說，沒有“能不能買房”這個概念，只有“哪里的房子、什么房子”這個概念。關(guān)鍵取決于是不是“優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)”。

以福州院子為例，占據(jù)城市風(fēng)水文脈，院子系中式頂豪血統(tǒng)，“天花板”級產(chǎn)品力，源脈溫泉入戶……資產(chǎn)稀缺性獨一份，放眼福州市場，沒有替代。

福州院子不可復(fù)制的三個要素：純別墅稀缺性、主城區(qū)四地鐵、現(xiàn)房品質(zhì)。

第一， 限墅令下，純粹的別墅產(chǎn)品稀缺

2019年“限墅令”升級以來，近幾年福州土拍，主城四區(qū)內(nèi)，沒有一幅容積率在1以下的商品住宅用地。這也意味著，福州市場上在售的別墅項目容積率普遍在1.5-2.0，高低配規(guī)劃、疊拼產(chǎn)品是主流，純粹的別墅社區(qū)、純別墅產(chǎn)品少之又少。

福州院子以0.7超低容積率，規(guī)劃680畝純別墅社區(qū)，從社區(qū)規(guī)劃到業(yè)主圈層，都非常純粹。汲取三坊七巷美學(xué)靈感，定制四坊十八巷弘雅格局，坊巷交錯，居有名仕，談笑有鴻儒，往來無白丁。

第二， 四地鐵雙站，便捷通達(dá)全城

福州院子地處主城區(qū)，項目周邊有1/4/5/6四條地鐵線環(huán)繞，路網(wǎng)四通八達(dá)，出行便利，是真正的第一居所別墅。

其中，5 號線的螺洲古鎮(zhèn)站及高仕路站就在小區(qū)門口，步行 2 分鐘就可到達(dá)；1號線城門站，離項目僅 2 分鐘車程；6 號線能實現(xiàn)一站高效換乘，20分鐘直達(dá)長樂國際機場。

便捷的地鐵路網(wǎng)，將為業(yè)主的出行提供更多便利。而基礎(chǔ)設(shè)施的升級，也將通過吸引和聚集人流，帶動地鐵沿線的商業(yè)配套、城市界面、經(jīng)濟(jì)流量提升，形成一個相互加強的正循環(huán)。在很大程度上，賣房子就是買未來。從資源聚集角度來說，院子周邊可預(yù)見的附加資源越多，未來價值也就越高。

在購房決策越來越審慎的當(dāng)下，現(xiàn)房的安全性，成了豪宅的加分項。

福州的獨棟新房一向極為稀貴，主城區(qū)的獨棟別墅幾乎斷供。福州院子大獨棟產(chǎn)品屬于現(xiàn)房階段，實景呈現(xiàn)所見即所得，并且可以辦理產(chǎn)權(quán)。對買房人來說，這是對資產(chǎn)安全最大的保證。

走在實景交付區(qū)內(nèi)，亭臺樓榭、山花樹湖，步移景異，既有江南園林的婉約秀美，又有皇家園林的大氣磅礴，如此匠心投入的園林景觀在福州市面上已難以尋見。

2022年，福州市屬國企福州建發(fā)集團(tuán)全面介入福州院子項目保交樓管理，支持和扶助項目在建地塊恢復(fù)施工建設(shè)、優(yōu)化資金監(jiān)管，確保工程正常運行。在福州建發(fā)集團(tuán)、泰禾集團(tuán)的共同推動下，福州院子在建地塊的施工建設(shè)取得顯著進(jìn)展，為保交付、保品質(zhì)增加了重要信心砝碼。

兼顧資產(chǎn)安全性、稀缺性，以及生活品質(zhì)進(jìn)階的最優(yōu)解，這樣的產(chǎn)品，自然備受市場矚目。

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