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訊（記者行海洋）4月21日，人民法院報(bào)刊發(fā)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）。《批復(fù)》對于部分條件下購房者退款等優(yōu)先權(quán)作出規(guī)定，自2023年4月20日起施行。

記者了解到，以往，消費(fèi)者在遇到商品房“爛尾”時(shí)，因法律規(guī)定不明確，導(dǎo)致請求房屋交付和退款的權(quán)利容易受到損害。尤其是當(dāng)房屋無法交付，房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司資產(chǎn)無法償還全部債務(wù)時(shí)，購房退款與抵押權(quán)、施工單位工程款等，哪部分優(yōu)先受償，并不明確。

對此，《批復(fù)》明確，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

記者注意到，《批復(fù)》是就河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請示》作出的，于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過。

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