3月以來(lái)，多地調(diào)整購(gòu)房政策，進(jìn)一步下調(diào)首套房貸利率、放松限購(gòu)。其中，省會(huì)城市沈陽(yáng)于3月28日宣布，下調(diào)首套房貸利率至3.8%，支持公寓類非住宅去庫(kù)存，優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

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對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，此次沈陽(yáng)適度放松限購(gòu)，有利于進(jìn)一步帶動(dòng)購(gòu)房者入市，緩和短期市場(chǎng)下行壓力。

優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域，首套房貸利率下調(diào)至3.8%

3月28日，據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局消息，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市自然資源局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“《通知》”)，涉及科學(xué)安排土地供應(yīng)、調(diào)整首套房貸利率、支持公寓類非住宅去庫(kù)存等五條措施。

《通知》明確，實(shí)施首套個(gè)人住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。按照人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》要求，二季度起新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限由一季度的LPR-40BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-50BP，即由3.9%降至3.8%。此項(xiàng)規(guī)定自4月1日起至6月30日有效。

在限購(gòu)方面，《通知》指出，優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域。繼續(xù)對(duì)和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)(不含二環(huán)外)實(shí)施限購(gòu)政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此次新政來(lái)看，沈陽(yáng)繼續(xù)對(duì)上述六區(qū)實(shí)施限購(gòu)政策，這意味著沈陽(yáng)的二環(huán)外或郊區(qū)市場(chǎng)不再限購(gòu)。沈陽(yáng)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了放松，進(jìn)一步說(shuō)明當(dāng)?shù)卣畬?duì)于購(gòu)房需求的支持。通過(guò)放松限購(gòu)，有助于進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。

“在優(yōu)化限購(gòu)的同時(shí)，沈陽(yáng)還采取下調(diào)首套房貸利率等舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，具有積極的信號(hào)意義，也說(shuō)明二季度部分城市將會(huì)繼續(xù)在寬松方面加碼?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說(shuō)。

庫(kù)存量較大、市場(chǎng)活躍度不足，限購(gòu)政策仍有放松空間

回顧2022年，受到疫情反復(fù)、房地產(chǎn)行業(yè)下行等多種因素的影響，沈陽(yáng)樓市遇冷。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，沈陽(yáng)商品住宅成交面積為747.6萬(wàn)平方米，同比下降超四成。從房?jī)r(jià)來(lái)看，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年，沈陽(yáng)新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌1.13%，年內(nèi)有9個(gè)月價(jià)格環(huán)比下跌；二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌6.14%，單月價(jià)格環(huán)比連續(xù)16個(gè)月下跌，市場(chǎng)預(yù)期整體偏弱。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，2022年，沈陽(yáng)兩次放松限購(gòu)。其中，2022年4月份，沈陽(yáng)對(duì)非當(dāng)?shù)貞艏用褓?gòu)房放松限購(gòu)，在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不再需要提供個(gè)人所得稅或社保證明；同年5月份，對(duì)多孩家庭放寬購(gòu)房政策，可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買第三套商品房。除此之外，2022年，沈陽(yáng)還從放松限貸政策、調(diào)整公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、開展房交會(huì)等多方面促進(jìn)住房需求釋放。但是，在疫情反復(fù)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂等多種因素影響下，沈陽(yáng)樓市的銷售規(guī)模保持在低位，需求端低迷態(tài)勢(shì)尚未根本扭轉(zhuǎn)。

今年以來(lái)，沈陽(yáng)商品住宅成交面積逐漸增長(zhǎng)，但新房、二手房?jī)r(jià)格均延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，沈陽(yáng)商品住宅成交面積為87.7萬(wàn)平方米，同比下降近四成，市場(chǎng)整體仍在低位運(yùn)行。其中，1月份，受到春節(jié)假期等因素的影響，市場(chǎng)供需兩端持續(xù)走弱，沈陽(yáng)商品住宅成交面積環(huán)比繼續(xù)下行。春節(jié)后，房企推盤力度加大，供應(yīng)量增加明顯，疊加2月沈陽(yáng)下調(diào)首套房貸利率至3.9%，前期積壓的住房需求入市，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度有所回升；2月份，沈陽(yáng)商品住宅成交面積環(huán)比、同比均出現(xiàn)增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)超30%，但成交規(guī)模仍處于低位。

在價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年1-2月，沈陽(yáng)新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.14%，二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌0.82%。其中，2月份，沈陽(yáng)新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌0.05%、0.41%。

而從庫(kù)存來(lái)看，沈陽(yáng)商品住宅的庫(kù)存量依然較高。據(jù)沈陽(yáng)中原研究部統(tǒng)計(jì)，截至3月26日，沈陽(yáng)商品住宅庫(kù)存量為1322萬(wàn)平方米，去化周期約為26個(gè)月。

陳文靜認(rèn)為，今年3月以來(lái)，在前期積壓需求進(jìn)一步釋放帶動(dòng)下，沈陽(yáng)新房周度成交規(guī)模整體保持回升態(tài)勢(shì)，但在價(jià)格下跌預(yù)期、庫(kù)存量較大、居民收入預(yù)期未見(jiàn)明顯修復(fù)等因素的影響下，市場(chǎng)活躍度持續(xù)性漸顯不足，市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大。此次沈陽(yáng)再次下調(diào)首套房貸利率至3.8%，限購(gòu)范圍也有所收窄。政策放松有利于進(jìn)一步帶動(dòng)購(gòu)房者入市，緩和短期市場(chǎng)下行壓力。不過(guò)，從整體來(lái)看，購(gòu)房者入市信心的修復(fù)仍需要時(shí)間，未來(lái)沈陽(yáng)限購(gòu)政策仍有進(jìn)一步放松空間，需求端政策有望繼續(xù)改善，促進(jìn)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。

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