記者 葉麥穗 廣州報(bào)道 一月房企的非銀融資總額為508.5億元，環(huán)比和同比均出現(xiàn)下滑，不過(guò)市場(chǎng)認(rèn)為主要是受到春節(jié)長(zhǎng)假的影響，隨著扶持政策出臺(tái)，以及市場(chǎng)優(yōu)化，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境會(huì)進(jìn)一步改善。而近日又有多家房企的融資獲得進(jìn)展，也在一定程度上對(duì)上述觀點(diǎn)進(jìn)行佐證。不過(guò)需要指出的是，今年對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然面臨較大的壓力，2023年前三季度，100家典型房企到期債券總規(guī)模達(dá)到5528億元，同比增長(zhǎng)6%。

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房企融資“破冰”

2月2日，據(jù)銀行間交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)消息，萬(wàn)科337億元中票、新城控股（601155）150億元中票、美的置業(yè)150億元中票、新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)10億元中票及中國(guó)鐵建（601186）房地產(chǎn)22億元中票獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)。

而在3天前，碧桂園曾發(fā)布消息稱(chēng)，擬由全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)行總額200億元中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊(cè)。

中指研究院2月7日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。對(duì)于融資規(guī)?！半p降”，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，1月份以來(lái)的融資工作總體上處于下行態(tài)勢(shì)，和春節(jié)假期因素有關(guān)。近期應(yīng)該是積極消化金融16條的關(guān)鍵時(shí)期，預(yù)計(jì)2月份開(kāi)始各類(lèi)融資支持工作會(huì)提速，尤其是統(tǒng)一在各地宏觀經(jīng)濟(jì)提振的大框架下。而隨著房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的改善，此類(lèi)融資方面的工作也會(huì)有進(jìn)一步改善的可能。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，1月信用債規(guī)模占比58.4%，境外債占比13.2%，信托占比3.1%，ABS融資占比25.3%。具體而言，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資297.2億元，同比基本持平，環(huán)比下降27.6%；境外債發(fā)行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%，環(huán)比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環(huán)比下降36.0%。

一月房企融資的最大亮點(diǎn)在于境外債在斷檔數(shù)月之后“破冰”， 1月，越秀、金茂在澳門(mén)金交所成功發(fā)行債券，萬(wàn)達(dá)商業(yè)則發(fā)行了4億美元的高級(jí)無(wú)抵押債券。

從融資利率來(lái)看，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，80家典型房企2023年1月債券類(lèi)平均融資成本為4.24%，環(huán)比下降0.23個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.36個(gè)百分點(diǎn)。克而瑞研究中心表示，1月房企境內(nèi)債券融資成本繼續(xù)保持在較低水平；境外債融資成本相對(duì)較高，主要是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)行的高級(jí)無(wú)抵押債券融資利率高達(dá)11%，從而抬升了整體境外債成本。不過(guò)整體來(lái)看，融資環(huán)境有所改善。

2023年，融資端支持政策仍在不斷釋放。1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)了主要銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

人民銀行日前發(fā)布的《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.5%，比上年末增速低6.5個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)預(yù)計(jì)，2023年1月份新增人民幣貸款規(guī)模將在4萬(wàn)億元到5萬(wàn)億元區(qū)間，寬信用政策著重前置發(fā)力、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)暖，信貸“開(kāi)門(mén)紅”或大超預(yù)期，房地產(chǎn)需求側(cè)刺激將仍有進(jìn)一步安排。

年內(nèi)到期債務(wù)仍然較高

盡管融資環(huán)境已有所改善，但2023年房企的償債壓力依然不小。克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，100家典型房企到期債券總規(guī)模達(dá)到5528億元，同比增長(zhǎng)6%。其中，境內(nèi)債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規(guī)模達(dá)到了2225億元。

與此同時(shí)，零星違約事件也在持續(xù)發(fā)生。

1月31日，金科股份（000656）首次發(fā)生境內(nèi)公開(kāi)債務(wù)違約，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)90.91億元，占公司 2021年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的23.36%。

1月26日，融信中國(guó)稱(chēng)，尚未支付2023年1月到期優(yōu)先票據(jù)，本金及應(yīng)付利息總計(jì)約4.31億美元。

福建陽(yáng)光集團(tuán)近期的公告也顯示，子公司陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陽(yáng)光城”)于2021年1月22日發(fā)行的“21陽(yáng)城 01”應(yīng)于2023年1月30日支付回售本金以及2021年1月22日至2023年1月21日期間的利息。因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，陽(yáng)光城流動(dòng)性出現(xiàn)緊張。截至2023年1月30日，陽(yáng)光城未能按期足額償付“21陽(yáng)城01”的回售本金以及2021年1月22日至2023年1月21日期間的利息。

隨后1月31日，陽(yáng)光城公告“21陽(yáng)城01”后續(xù)轉(zhuǎn)讓安排，公告內(nèi)容顯示，由于發(fā)行人未按約定履行還本付息義務(wù)，觸發(fā)其作為特定債券轉(zhuǎn)讓。“21陽(yáng)城01”于2023年1月30日開(kāi)市起停牌，2月3日簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“H1陽(yáng)城01”，并按照有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓。事實(shí)上，該筆應(yīng)付利息已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)展期。

違約的發(fā)生也給地產(chǎn)融資蒙上一層陰影。

目前市場(chǎng)認(rèn)為解決地產(chǎn)目前面臨的窘境，更多還是要靠銷(xiāo)售。 華泰證券分析師陳慎更是給出“業(yè)績(jī)反映歷史，銷(xiāo)售決定未來(lái)”的觀點(diǎn)。

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