實行兩年的集中供地政策，已經(jīng)從三批供地演變成了多批供地，包括四批、五批、六批供地。12月27日，武漢、徐州率先完成了第六批集中供地，均全部成交，但是絕大部分地塊是底價成交，土地市場仍然延續(xù)低溫態(tài)勢。

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在業(yè)內(nèi)人士看來，各地采取多批少量供應后，土地流拍率走低，底價成交占比明顯提升，地方國資企業(yè)拿地仍是主流。

絕大部分地塊底價成交

作為第一個宣布啟動年內(nèi)第六批集中供地的城市，武漢在12月27日完成了第六批供地計劃。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，武漢第六批集中供地共成交各類用地17宗，總成交面積約136.83萬平方米，總規(guī)劃建面270.67萬平方米，總成交價約236.45億元。其中，涉宅用地成交11宗，成交總面積82.47萬平方米，成交規(guī)劃建筑面積209萬平方米，總成交價229.2億元。

當天成交的還有武漢第五批集中供地延期的3宗地塊。至此，上述20宗地塊合計成交金額257.11億元。從溢價率來看，除了武昌區(qū)中北路地塊溢價成交外，其他19宗地塊均底價成交。

而縱觀武漢今年前幾批供地結(jié)果，底價、流拍、延期……較為低迷，因此武漢改變了一年三批集中供地規(guī)則，采取少量加推、增加頻次的方式。

除了武漢外，徐州今年第六批集中供地也已落幕。據(jù)克而瑞蘇北方面統(tǒng)計，徐州本次供地累計成交10宗宅地，總建筑面積81萬平方米，收金約43.5億元。在此次土拍中，10宗地塊全部以底價成交。總體來看，徐州今年六輪土拍波瀾不驚。

中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱表示，從土拍結(jié)果來看，武漢、徐州年末土拍市場持續(xù)低溫運行，地方城投、國企繼續(xù)挑起大梁，底價成交、托底成交成為土拍市場主流。部分民營房企稍有起色，優(yōu)質(zhì)低總價地塊是競爭熱點。

流拍率降低、底價成交占比提升

除了武漢、徐州率先完成第六批集中供地外，下半年，還有多個城市公告第四批、第五批集中供地，各批次的供地規(guī)模明顯減少，少量多次成為集中供地主要趨勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前已經(jīng)有18個城市推出四批集中供地。

此外，據(jù)不完全統(tǒng)計，長沙、武漢、南京、蘇州、杭州、徐州、無錫等啟動了第五批集中供地。

“少量多次供應有利于減緩企業(yè)投資資金過于集中，從而穩(wěn)定土地市場成交熱度，降低流拍和提高成交率?！睆垊P如是說。

從具體的成交結(jié)果來看，各地采取多批少量供應后，底價成交占比明顯提升。張凱認為，今年前四批供地中底價成交占比分別為61.5%、66.8%、80.1%和84.3%。同時，流拍率走低是少量多次供應模式主要成果之一，前四批供地中流拍率分別為10.9%、6.2%、4.5%和2%，流拍率降幅也相對明顯。

地方國資托底現(xiàn)象仍將延續(xù)

縱觀第四批、第五批、第六批集中供地，地方國資企業(yè)拿地仍是主流。以武漢第六批集中供地為例，武漢城建獨中四元，出資123.19億元，占總出讓金超過一半。在徐州第六批集中供地中，拿地房企也是以本地城投和國資城投為主，延續(xù)了今年歷次土拍的主流。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在集中供地的22個重點城市中，2022年，地方國資成為拿地主力，土拍托底現(xiàn)象較多。截至12月27日，22城地方國資拿地金額占比達到42%，超過了央企、國企的37%，民企該比例則僅為16%。特別是自第三批供地起，地方國資進場托底拿地態(tài)勢明顯，拿地金額占比持續(xù)提升。

克而瑞研報指出，2022年市場整體轉(zhuǎn)冷，前三批集中供地中，城投公司的拿地金額從1829.4億元提升至2649.8億元，占比則從37%逐步漲至55%；第四批和第五批集中供地由于總供應量低，城投拿地金額也大幅下降，但占比依然達到55%和80%(第五輪僅計算無錫、蘇州拍地)。

對此，張凱表示，通過地方國資及部分城投平臺托底，雖然可以減少流拍率，但由于部分國資企業(yè)和城投地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、能力不足，長期來看并不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

對于2023年的土地市場趨勢，張凱認為，當前市場銷售下行壓力仍較大，短期國資托底現(xiàn)象仍將延續(xù)，預計在市場銷售企穩(wěn)回暖后，房企才會逐步恢復投資拿地。

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