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本報(bào)杭州訊(記者鄭鐵峰)近日，浙江省湖州市長(zhǎng)興縣消保委成功調(diào)解了一起因購(gòu)房引發(fā)的消費(fèi)糾紛，經(jīng)調(diào)解，房產(chǎn)公司退還消費(fèi)者定金。

不久前，家住上海的錢(qián)先生向長(zhǎng)興縣消保委投訴稱(chēng)，其在網(wǎng)上查看了長(zhǎng)興某房產(chǎn)公司售樓廣告后，每天都會(huì)接到該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹商品房各種利好消息的電話(huà)。在售樓部銷(xiāo)售人員的宣傳下，錢(qián)先生準(zhǔn)備為兒子購(gòu)房。隨后，銷(xiāo)售人員接錢(qián)先生到長(zhǎng)興看房，因兒子不在現(xiàn)場(chǎng)，錢(qián)先生準(zhǔn)備下次與兒子一起選購(gòu)房子。銷(xiāo)售經(jīng)理卻讓錢(qián)先生直接提供其兒子的名字和手機(jī)號(hào)碼，稱(chēng)以其兒子的名義在合同上簽字是可行的，但錢(qián)先生要支付2萬(wàn)元定金。在銷(xiāo)售人員的勸說(shuō)下，錢(qián)先生以其兒子的名義簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并支付2萬(wàn)元定金?；丶液?，錢(qián)先生兒子在看過(guò)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，表示不認(rèn)同，要求房產(chǎn)公司退還定金，同時(shí)讓錢(qián)先生立即與房產(chǎn)公司聯(lián)系，說(shuō)明其無(wú)權(quán)代理簽訂協(xié)議。錢(qián)先生與房產(chǎn)公司多次溝通，房產(chǎn)公司相關(guān)人員均以“定金轉(zhuǎn)入房管局的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，公司無(wú)法處理”為由拒絕退款，如果逾期未完成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽署，則沒(méi)收已支付的定金。

長(zhǎng)興縣消保委工作人員接到投訴后，立即聯(lián)系該房產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，確定房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是由錢(qián)先生未經(jīng)其兒子授權(quán)代為簽訂的，且其兒子不認(rèn)可。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)公司理應(yīng)退還定金。經(jīng)長(zhǎng)興縣消保委調(diào)解，房產(chǎn)公司同意退還錢(qián)先生定金2萬(wàn)元。

《民法典》第一百七十一條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。相對(duì)人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請(qǐng)求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^(guò)被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益。相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)權(quán)代理的，相對(duì)人和行為人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。”

上述糾紛中，代簽合同的行為屬于無(wú)權(quán)代理關(guān)系。作為父親的錢(qián)先生和其兒子在法律上屬于兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，任何一方要代理另一方作出法律上的民事行為，必須要有合法具體明確的委托授權(quán)，即簽訂書(shū)面的授權(quán)委托書(shū)，由受托人作為委托人的代理人，在授權(quán)范圍內(nèi)代為進(jìn)行民事行為。缺乏上述條件，即為無(wú)權(quán)代理。

無(wú)權(quán)代理人代理被代理人進(jìn)行的民事行為，處于效力待定的狀態(tài)，在事后被代理人拒絕追認(rèn)的情況下，該代理行為在被代理人與第三人之間不發(fā)生法律效力。上述糾紛中，錢(qián)先生在未取得兒子授權(quán)的情況下，以其兒子的名義與房地產(chǎn)公司簽訂合同。房地產(chǎn)公司明知錢(qián)先生無(wú)其兒子的授權(quán)委托書(shū)，仍然讓錢(qián)先生簽訂合同，存在過(guò)錯(cuò)。由于錢(qián)先生的兒子明確表示對(duì)該合同不予認(rèn)同，故該合同不產(chǎn)生法律效力，房產(chǎn)公司應(yīng)將購(gòu)房定金退還錢(qián)先生。

為此，長(zhǎng)興縣消保委提醒消費(fèi)者，在購(gòu)買(mǎi)或支付大件商品定金時(shí)要審慎理性，在不確定是否購(gòu)買(mǎi)或支付定金時(shí)，要及時(shí)和家人充分溝通購(gòu)買(mǎi)意向，避免因沖動(dòng)消費(fèi)引發(fā)不必要的消費(fèi)糾紛。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品服務(wù)前，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)明確告知定金的擔(dān)保性質(zhì)，對(duì)相關(guān)違約責(zé)任要在合同中明確標(biāo)明，當(dāng)存在代理人行使權(quán)利時(shí)，一定要其出具相關(guān)委托代理證明，避免缺乏相關(guān)證據(jù)而使合同或相關(guān)消費(fèi)行為無(wú)效而產(chǎn)生消費(fèi)糾紛。

關(guān)鍵詞： 購(gòu)房合同