政策工具箱正在加速開蓋。

8月22日央行第三次降息，5年期LPR下降15個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)日央行召開部分金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)明確“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，主要針對(duì)房企和個(gè)人的合理貸款需求適當(dāng)放松，而這并非金融體系第一次表態(tài)。

實(shí)際上，今年國(guó)常會(huì)提及房地產(chǎn)的次數(shù)也明顯增加，釋放越來(lái)越強(qiáng)烈信號(hào)——促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

(資料圖片僅供參考)

隨之各地紛紛響應(yīng)，據(jù)光大證券統(tǒng)計(jì)，今年1-7月已有超100座城市先后出臺(tái)樓市政策，包含提高住房補(bǔ)貼，放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，放寬落戶條件、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓條件等各類措施。

至此，從貨幣政策、到財(cái)政政策，“政策工具箱”中各類工具陸續(xù)登場(chǎng)，從中央到地方、從供給和需求兩端同步加速救市。

與此同時(shí)，中國(guó)央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)公開表示，“要充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些?！痹蟹考瘓F(tuán)董事長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)化親歷者孟曉蘇也多次呼吁“目前的政策力度不夠，還需要改變政策思路?！?/p>

政企學(xué)各界的聲音預(yù)示著，房地產(chǎn)的“政策窗口”還會(huì)繼續(xù)放大。

市場(chǎng)尋找反彈 政策轉(zhuǎn)向“對(duì)癥下藥”

房地產(chǎn)政策為何會(huì)持續(xù)加碼？因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍處于尋底階段。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比下降6.4%，已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月下滑；1~7月新開工累計(jì)增速下滑36.1%、竣工面積下滑23.3%，下行態(tài)勢(shì)還在繼續(xù)。

尤其1~7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.4%，其中國(guó)內(nèi)貸款下降28.4%，自籌資金下降11.4%。開發(fā)商資金鏈依然緊張，是制約開工、竣工、銷售、挽回信用等環(huán)節(jié)的根本。

尋求反彈的關(guān)鍵來(lái)自兩方面——政府和企業(yè)。

對(duì)于政府來(lái)說(shuō)重點(diǎn)是“對(duì)癥下藥”。城市與區(qū)域治理研究院副院長(zhǎng)蘇志勇認(rèn)為，打破僵局一要加快落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”、二要積極為企業(yè)紓困，保障企業(yè)合理的融資需求。

由此可見，政策還有很多發(fā)力空間。例如融資端，進(jìn)一步釋放房貸利率下調(diào)的空間；監(jiān)管端，適當(dāng)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策、適當(dāng)調(diào)整集中供地政策和三道紅線政策，支持盤活存量資產(chǎn)…蘇志勇認(rèn)為這些都是政府對(duì)癥下藥“用足用好政策工具箱”的體現(xiàn)。

針對(duì)資金端，紓困資金則需要既救項(xiàng)目又救房企，而且不過(guò)度劃分國(guó)企或民企。

近期監(jiān)管部門指示中債信對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！保姹坦饒@、龍湖、旭輝、新城等示范民營(yíng)房企，“信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)”也選取碧桂園、美的置業(yè)、龍湖作為樣本房企，已經(jīng)體現(xiàn)出房企紓困政策的調(diào)整跡象。

上述示范房企也都反應(yīng)迅速，在窗口之中盡可能融資。例如碧桂園今年以來(lái)通過(guò)多元渠道在境內(nèi)外融資超百億元，在房企融資受限的環(huán)境下將加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降低了36個(gè)基點(diǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)十分少見的。加之碧桂園多次回購(gòu)和對(duì)付債券、增持股票，持續(xù)向市場(chǎng)傳遞著房地產(chǎn)的積極信號(hào)，對(duì)企業(yè)和行業(yè)來(lái)都是利好。

孟曉蘇就直言，紓困民企同樣重要，重視“雙軌制”防止民營(yíng)房企陷入惡性循環(huán)、充分發(fā)揮混合所有制企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)的作用，利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

近日全國(guó)政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民也呼吁，政府要營(yíng)造好政策和制度環(huán)境，要發(fā)揮企業(yè)家的能動(dòng)性，國(guó)企要敢干、民企要敢闖、外企要敢投。

房企自保與自救 碧桂園領(lǐng)銜搶閘窗口期

在這一輪調(diào)整中，房地產(chǎn)企業(yè)需要思考如何把“政策窗口期”當(dāng)作“生存風(fēng)口期”，尤其對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，得有“不躺平”的決心和責(zé)任感來(lái)自救與自保。

其中“第一把抓手”就是交付，這一方面是在售項(xiàng)目營(yíng)銷與回款的底氣，同時(shí)也是盤活大筆受限資金的鑰匙。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月-7月三十強(qiáng)房企已交付房源總量約86萬(wàn)戶，其中碧桂園、恒大、融創(chuàng)交付排名TOP3，碧桂園累計(jì)交付超25萬(wàn)套，是第二名交付量的約2倍，差距懸殊，后序列房企交付量均差則在1萬(wàn)套左右。

據(jù)觀察，目前為保交付，各地正逐漸細(xì)化預(yù)售資金監(jiān)管，制定一城一策、一企一策、一項(xiàng)目一策的精細(xì)方案，創(chuàng)造騰挪空間。

資金管理正是房企的“第二把抓手”，對(duì)此頭部房企均已提前布局，例如碧桂園的資金安排早已細(xì)化到了項(xiàng)目，并且管理制度上，碧桂園的“大財(cái)務(wù)管理”精細(xì)到回款考核管理、資金管理、會(huì)計(jì)管理、稅務(wù)管理、法務(wù)管理等，保證公司能實(shí)現(xiàn)“有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，有利潤(rùn)的現(xiàn)金流”。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月-4月碧桂園的權(quán)益回款率已提升至95%，近六年回款率保持在90%以上，“以現(xiàn)金流為核心做回款考核”也使其現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額持續(xù)為正。萬(wàn)科、中海等穩(wěn)健企業(yè)的銷售回款率也均超過(guò)95%，無(wú)一例外都通過(guò)狠抓回款“搶閘”政策窗口期獲得更多保障，這也是房企“不躺平、保信心”的表現(xiàn)。

的確，房地產(chǎn)需要信心?！胺康禺a(chǎn)業(yè)并不是一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，它在中國(guó)仍然有必要、仍然有剛性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)健康發(fā)展。”如楊偉民所言，2022年大環(huán)境挑戰(zhàn)不斷，也并非沒(méi)有生機(jī)，政府拿出決心、企業(yè)保留信心，房地產(chǎn)終究能挺過(guò)艱難時(shí)期。

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