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2022年上半年，北京老舊住宅(2000年以前建成)成交套數(shù)在全部二手住宅成交套數(shù)中占比跌破50%。其中，既有政策環(huán)境變化的推動，更有居住消費升級的客觀要求。

近年來，我國住房市場中需求群體結構及住房消費理念的變化，新市民、青年人對租房的態(tài)度已經(jīng)變得更為包容和開放，對居住品質(zhì)的要求明顯提升。如何更好發(fā)揮老舊住宅的價值，推動其由之前的以“購買性增值”為主向“使用性增值”為主轉變，是盤活存量房屋資源、解決好大城市住房問題的一個重要方面。

中國宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所研究員任榮榮認為，政策環(huán)境變化推動老舊住宅向提升使用價值回歸。隨著租購并舉住房制度的建立和基本公共服務均等化的加快推進，“房住不炒”逐步形成社會共識，老舊住宅將向提升使用價值回歸。

同時，居住消費升級對老舊住宅向使用性增值轉變提出客觀要求。自如研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超9成租客將獨立衛(wèi)浴、智能家居、房屋設計感作為租房時的重要考量，反映出租住意愿的提升或?qū)ψ庾∑焚|(zhì)的高要求。對于租房需求而言，交通的便捷性是首要影響因素，這也是之前部分城市出現(xiàn)公租房因位置偏遠而空置現(xiàn)象的重要原因。而老舊住宅的區(qū)位和面積特點使其具備滿足住房租賃需求的先天優(yōu)勢，對老舊住宅進行物理性能和功能結構等方面改造，將成為解決當前住房租賃市場供需結構性矛盾、有效滿足居住消費升級的重要渠道。

任榮榮建議，一方面，要進一步規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，完善法律法規(guī)體系保障住房租賃各方的合法權益，加快落實“租購同權”，完善長租房政策，突出長租房、保障性租賃住房在住房供應體系中的地位，推動住房向居住屬性回歸。另一方面，要加快培育和發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，鼓勵長租機構對老舊住宅進行標準化的裝修改造并進行出租運營，同時提供保潔、維修等租后服務，有效盤活整合存量房屋資源，增加高質(zhì)量租賃住房有效供給，更好對接租房群體的居住消費升級需求，保障房產(chǎn)使用性增值。此外，以專業(yè)化機構運營的長租房更便于政府管理和監(jiān)督，其規(guī)范經(jīng)營也會給個體出租人以示范作用，帶動整體住房租賃市場的規(guī)范化發(fā)展，推動形成多樣化的住房供給體系和租購并舉的住房消費新格局。

有效盤活老舊住宅，提升住房流通率和使用效率，既有利于推動房產(chǎn)使用性增值，也有利于更好滿足新市民、青年人的住房需求。

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