本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

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“盤(pán)活商住項(xiàng)目，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇有著極其重要的意義?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)表示。

商住房，即以商業(yè)或辦公等用途立項(xiàng)的用地被開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)成類住宅項(xiàng)目，以分割方式向居民單獨(dú)出售。與住宅項(xiàng)目擁有70年產(chǎn)權(quán)相比，商業(yè)或辦公改建房的產(chǎn)權(quán)一般是40年至50年，房?jī)r(jià)較住宅更加低廉，水電都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，也不能落戶。

2017年前，商住房因不限購(gòu)特性，備受購(gòu)房者青睞，房企紛紛重磅布局。2016年，商住房房?jī)r(jià)一度高達(dá)5萬(wàn)元/平方米，多家房企重倉(cāng)北京商辦項(xiàng)目。如旭輝控股依靠逆勢(shì)拿地+重倉(cāng)北京商辦項(xiàng)目，成功突破北京市場(chǎng)；2016年，旭輝控股北京公司首次突破百億規(guī)模。

2017年3月，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（下稱“326新政”），要求商辦類項(xiàng)目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆恍聢?bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；銷(xiāo)售對(duì)象不能為個(gè)人等。

“326新政”出臺(tái)，是為了解決違規(guī)改變房屋結(jié)構(gòu)和用途所帶來(lái)的安全隱患、過(guò)度炒作商住房變相拉高商業(yè)用房成本等問(wèn)題。此后，北京商住市場(chǎng)按下暫停鍵。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，“326”新政后的一個(gè)月里，北京商住房市場(chǎng)實(shí)際成交跌幅99.9%，新政前一年商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達(dá)94.6%。

布局商住的房地產(chǎn)企業(yè)，亦進(jìn)入冰凍期。根據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)統(tǒng)計(jì)，大量商辦項(xiàng)目“擱淺”或“滯銷(xiāo)”，長(zhǎng)期占用的沉淀資金近8000億元。

在黎乃超看來(lái)，當(dāng)前商住項(xiàng)目市場(chǎng)面臨著一系列問(wèn)題，如商住產(chǎn)品價(jià)格腰斬，開(kāi)發(fā)商易出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)資金問(wèn)題，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；部分客戶產(chǎn)權(quán)分割等訴求無(wú)法及時(shí)解決；商辦市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自金融機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目無(wú)法銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還銀行貸款等，易造成金融風(fēng)險(xiǎn)。

黎乃超認(rèn)為，“326新政”出臺(tái)是為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已變，2022年下半年開(kāi)始，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)多項(xiàng)政策提振市場(chǎng)信心，重啟商住市場(chǎng)符合當(dāng)前政策導(dǎo)向，但政策調(diào)整方式可以有所區(qū)分。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超 圖片來(lái)源：受訪者提供

時(shí)代周報(bào)：以現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來(lái)看，商住房使用群體是哪些？這是否符合商住房土地規(guī)劃的目的？

黎乃超：商住房適合創(chuàng)業(yè)者或者自由職業(yè)者購(gòu)買(mǎi)。如果辦公和居住是在不同的區(qū)域，這類人群的工作成本會(huì)增加，造成職住不平衡，也會(huì)加大交通壓力。商住形式可有效避免以上情況出現(xiàn)，樓下是辦公，樓上是居住，可避免通勤問(wèn)題，還可以隨時(shí)工作。同時(shí)，商住項(xiàng)目適合孵化創(chuàng)業(yè)公司，幾千塊錢(qián)租很小的辦公場(chǎng)所和解決住的問(wèn)題。公司發(fā)展壯大后，可搬到更大的辦公樓，騰出來(lái)的地方又可以孵化下一個(gè)創(chuàng)業(yè)公司，是很良性的發(fā)展模式。

時(shí)代周報(bào)：但根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，真正購(gòu)買(mǎi)商住的多為個(gè)人，而不是公司，這個(gè)原因是什么？

黎乃超：根據(jù)目前規(guī)定，以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)商住房要比以公司名義購(gòu)買(mǎi)商住房的各種稅費(fèi)便宜很多，因此絕大多數(shù)人都選擇以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)。

同時(shí)，在多元化職業(yè)發(fā)展的社會(huì)背景下，例如現(xiàn)在很多從事直播行業(yè)的年輕人，住處和工作室其實(shí)是一體的，他們同樣是GDP和稅收的貢獻(xiàn)者，但北京住宅房?jī)r(jià)很高，處于創(chuàng)業(yè)的年輕人無(wú)論是租還是買(mǎi)，成本都比較高， 而商住項(xiàng)目的配套既符合他們的需求，總成本又比較低。

如果北京放開(kāi)商住房“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，也可以在一定程度上提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，上述人群的剛性需求可以被釋放。同時(shí)，已出售的商辦項(xiàng)目可以再度進(jìn)行交易，有利于拉動(dòng)內(nèi)需。

時(shí)代周報(bào)：出臺(tái)“326政策”的背景是什么？

黎乃超：2017年之前，因?yàn)樽≌玫赜邢?，北京批的商業(yè)用地比較多，且位置大多比較偏遠(yuǎn)。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，無(wú)法吸引足夠的人群去辦公，所以開(kāi)發(fā)商想辦法將原本用于辦公的場(chǎng)所改成LOFt形式的公寓，連辦公帶住都解決了。這樣的產(chǎn)品出現(xiàn)后特別火熱。

不過(guò)，由于商辦和住宅的用途不一樣，消防安全標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，由此產(chǎn)生了很多安全隱患，也出現(xiàn)了一些亂象，“326新政”就是在這樣的背景下出臺(tái)的。

時(shí)代周報(bào)：據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)數(shù)據(jù)顯示，由于之前的擴(kuò)張，大量商辦項(xiàng)目“擱淺”或“滯銷(xiāo)”，長(zhǎng)期占用的沉淀資金近8000億元。對(duì)于盤(pán)活當(dāng)前存量商住市場(chǎng)，有無(wú)好的辦法？

黎乃超：2009年以來(lái)北京市共計(jì)成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬(wàn)平方米，其中，未售面積為4886萬(wàn)平方米，占規(guī)劃可售面積超65%，未售面積中有4172萬(wàn)平方米未上市，占規(guī)劃可售面積55.5%以上。

現(xiàn)存的商辦項(xiàng)目得不到合理利用，造成巨大的資源浪費(fèi)和資產(chǎn)閑置。在“326新政”后，企業(yè)面臨著“面粉比面包貴”的現(xiàn)狀：即在政策出臺(tái)之前拿地成本較高、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理資金沉淀周期長(zhǎng)，新政后項(xiàng)目銷(xiāo)售停滯，入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。

解決該問(wèn)題，可以考慮“區(qū)別對(duì)待”，即老項(xiàng)目依據(jù)老政策，新項(xiàng)目依據(jù)新政策。對(duì)于“326新政”出臺(tái)前，已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的商辦項(xiàng)目，無(wú)法改成辦公商業(yè)的，只要其土地出讓合同中未約定“不準(zhǔn)銷(xiāo)售給個(gè)人”等限制條件的，則允許個(gè)人購(gòu)買(mǎi)和貸款。

時(shí)代周報(bào)：放開(kāi)后是否還會(huì)出現(xiàn)之前的安全隱患，以及造成過(guò)度開(kāi)發(fā)？

黎乃超：這個(gè)問(wèn)題非常尖銳，所以說(shuō)，一定要在出臺(tái)政策時(shí)具體問(wèn)題具體分析，比如說(shuō)符合消防安全規(guī)范的，可以放開(kāi)限購(gòu)限貸等，不符合的堅(jiān)決打擊。

從大方向上看，盤(pán)活北京商住存量有七大好處：有利于平抑房?jī)r(jià)；有利于增加供給；有利于租售并舉；有利于活躍首都市場(chǎng)；有利于增加稅收；有利于盤(pán)活存量；有利于化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，釋放出大量閑置資金。

目前北京商辦項(xiàng)目售價(jià)不高，大概是2萬(wàn)元/平方米左右，僅是商品房平均價(jià)格的三分之一。如果啟動(dòng)北京的商住市場(chǎng)，與住宅形成結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)，將有效抑制北京的房?jī)r(jià)過(guò)度上漲。

時(shí)代周報(bào)：在您看來(lái)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是否可以提振樓市信心，使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段？

黎乃超：我認(rèn)為穩(wěn)定房?jī)r(jià)可以提振樓市信心。通常來(lái)說(shuō)，老百姓都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，就算是剛需，一時(shí)半會(huì)兒沒(méi)有置換需求，也不會(huì)購(gòu)進(jìn)入手即跌價(jià)的房子。

目前一二線城市的房?jī)r(jià)還算平穩(wěn)，有的城市房?jī)r(jià)甚至在上漲，但部分三四線及以下城市房?jī)r(jià)逐漸走跌，除了如結(jié)婚、生娃等部分剛需購(gòu)房者不看行情，更多人還是把錢(qián)揣在兜里，觀望樓市的走向。所以穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，或者說(shuō)讓房?jī)r(jià)有所回升，能給予一部分觀望者信心，使他們積極投向樓市，從而繼續(xù)帶動(dòng)樓市平穩(wěn)發(fā)展。

時(shí)代周報(bào)：商住市場(chǎng)目前面臨哪些難題？

黎乃超：在“326新政”出臺(tái)之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論是在拿地還是在規(guī)劃許可等環(huán)節(jié)，都是以當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)和政策要求為前提，企業(yè)也是在這樣的大環(huán)境下做出規(guī)劃和預(yù)期。新政出臺(tái)后，此前拿到的地受到波及。如一家房企，有一塊2015年拿的地，直到現(xiàn)在一直持有，尚未開(kāi)發(fā)，財(cái)務(wù)費(fèi)用已經(jīng)花掉了大幾個(gè)億，對(duì)于企業(yè)的資金安全造成了很大壓力，容易產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

目前，商住房去化周期長(zhǎng)，庫(kù)存累積，部分重倉(cāng)其中的房企回籠資金艱難。同時(shí)，商住項(xiàng)目還面臨著前期拿地成本較高、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理資金沉淀周期長(zhǎng)和入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛的問(wèn)題。

時(shí)代周報(bào)：如果商住政策局部或全部放開(kāi)，是否能夠化解金融風(fēng)險(xiǎn)？

黎乃超：如綠地、旭輝等房企在北京有大量商辦項(xiàng)目，它們?cè)谀眠@些商業(yè)用地、建設(shè)商辦項(xiàng)目的錢(qián)也不全都是自有現(xiàn)金，很大一部分來(lái)源于銀行貸款或其他融資渠道。目前，大量資金沉淀在商辦項(xiàng)目中，限購(gòu)限貸等于把銷(xiāo)售端的資金來(lái)源掐斷，沒(méi)有銷(xiāo)售回暖，房企則無(wú)法償還銀行貸款或其他欠款。

同時(shí)，8000億元的資金沉淀還伴有5%左右的利息，這樣日復(fù)一日下來(lái)，欠款只會(huì)越來(lái)越多，更加無(wú)法償還，由此可能會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō)，北京商辦政策可以逐步放開(kāi)，形成政策組合拳，比如可以先放開(kāi)限貸。

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