觀點(diǎn)網(wǎng) 近期，地產(chǎn)中介生意開(kāi)始繁忙起來(lái)，售樓部也變得更加熱鬧。

廣州中原數(shù)據(jù)顯示，二月預(yù)計(jì)實(shí)際網(wǎng)簽量在5300-5500宗左右，實(shí)際環(huán)比增幅增加10-15%，成交勢(shì)頭表現(xiàn)出較強(qiáng)上揚(yáng)跡象。

(相關(guān)資料圖)

3月小陽(yáng)春或?qū)⒌絹?lái)，廣州20個(gè)新盤推新、6個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)，世紀(jì)金源·天河源筑、綠城江府海棠、中誠(chéng)璟瀧灣、中新紫荊府四個(gè)“暴雷盤”已煥然一新，集中降價(jià)準(zhǔn)備入市。

其中，世紀(jì)金源·天河源筑首推3和4棟，產(chǎn)品是建筑面積約90-135平方米三至四房，吹風(fēng)價(jià)8-9萬(wàn)元/平方米。

坎坷曲折

天河源筑的前身是陽(yáng)光城·當(dāng)代檀悅MOMΛ，但陽(yáng)光城是通過(guò)收購(gòu)該項(xiàng)目股權(quán)及債權(quán)，隨后再引入當(dāng)代置業(yè)。

從地塊出讓再到現(xiàn)在，天河源筑這個(gè)項(xiàng)目流經(jīng)多手。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目位于廣州天河區(qū)東莞莊，由兩宗住宅用地組成，土地使用權(quán)面積總計(jì)9.5萬(wàn)平方米。其中，天一地塊位于無(wú)線電模具廠內(nèi)，土地使用權(quán)面積3.9萬(wàn)平方米；福林地塊位于東莞莊地段，土地使用權(quán)面積5.6萬(wàn)平方米。

彼時(shí)，項(xiàng)目公司為漢國(guó)恒生，最早由恒生集團(tuán)以及境外子公司港匯集團(tuán)共同持有開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目土地使用證分別是2004年和2005年開(kāi)始。

但在開(kāi)發(fā)期間，恒生集團(tuán)及另一房企子公司廣州億豪房地產(chǎn)公司倒閉，深陷財(cái)務(wù)訴訟之中的母公司無(wú)暇顧及東莞莊項(xiàng)目。

2011年，天一地塊產(chǎn)權(quán)所屬的廣州市國(guó)企廣州聯(lián)電集團(tuán)申請(qǐng)查封項(xiàng)目部分地塊及凍結(jié)漢國(guó)恒生中恒生集團(tuán)持有的25%股權(quán)；剩余75%股權(quán)歸屬境外港匯集團(tuán)，因而并未被凍結(jié)。

行至2017年1月19日，陽(yáng)光城與Smooth Ever、漢國(guó)香港簽署股份買賣協(xié)議，以現(xiàn)金收購(gòu)Smooth Ever100%股權(quán)及債權(quán)，交易總對(duì)價(jià)31.81億港元。

同年9月16日，持有Smooth Ever100%股權(quán)的陽(yáng)光城粵港，被陽(yáng)光城以18.29億港元轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)予當(dāng)代置業(yè)，但陽(yáng)光城保留了開(kāi)發(fā)運(yùn)作的權(quán)利。

陽(yáng)光城對(duì)于此次合作表示，引入當(dāng)代置業(yè)是為了在科技性和舒適性方面滿足改善型住宅購(gòu)買者的需求，以綠色節(jié)能科技為新產(chǎn)品增加了溢價(jià)，提高未來(lái)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力。

之后的開(kāi)發(fā)建造似乎順風(fēng)順?biāo)?，直?021年，陽(yáng)光城·當(dāng)代檀悅MOMΛ被傳尚未拿到預(yù)售證情況下部分售賣。

后來(lái)，陽(yáng)光城陷入了債務(wù)困境，東莞莊項(xiàng)目也再次停滯。市場(chǎng)上充斥著陽(yáng)光城拿下當(dāng)代股權(quán)或當(dāng)代吞并陽(yáng)光城的各種消息，兩個(gè)股東爭(zhēng)權(quán)的事情此前就有傳聞。

2022年11月底，東莞莊項(xiàng)目被世紀(jì)金源接手的消息從中介端開(kāi)始發(fā)酵，但彼時(shí)沒(méi)有獲得陽(yáng)光城和當(dāng)代置業(yè)的證實(shí)。

2023年初始，在更換設(shè)計(jì)、重新包裝后，東莞莊項(xiàng)目確定案名為天河源筑，亦預(yù)示著該項(xiàng)目正式轉(zhuǎn)到世紀(jì)金源手上。

成色幾何

近20年坎坷曲折，東莞莊項(xiàng)目歷經(jīng)三手，作為世紀(jì)金源試水廣州的首作，天河源筑成色如何？

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，天河源筑占地面積9.60萬(wàn)平方米，建筑面積41.62萬(wàn)平方米，容積率4.72，綠化率31%，樓棟總數(shù)11棟，規(guī)劃戶數(shù)2093戶。

作為一個(gè)建筑面積超40萬(wàn)平方米的大體量項(xiàng)目，天河源筑位于五山板塊，周邊是華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)等院校和科研機(jī)構(gòu)，附近有華南快速干線和廣園東快速干線、北環(huán)高速公路。

天河源筑距離地鐵站燕塘和天河客運(yùn)站都將近兩公里，對(duì)于有地鐵通勤需求的購(gòu)房者并不便利。與此同時(shí)，天河源筑距離銀河烈士陵園不遠(yuǎn)。

雖然地鐵便利上有著硬傷，但2016年以來(lái)，天河北東莞莊宅地供應(yīng)幾乎為零，且新鴻基峻林收官后，天河北核心商圈新盤緊俏，因而市場(chǎng)對(duì)于該項(xiàng)目入市有著很大期望。

天河源筑存在著一定的稀缺性，附近都是二手小區(qū)，包括九洲海譽(yù)居、富力院士庭等。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，九洲海譽(yù)居掛牌戶型是83-193平方米二房至四房，均價(jià)8.43萬(wàn)元/平方米。最新月內(nèi)掛牌的4房152平方米戶型均價(jià)甚至達(dá)11萬(wàn)元/平方米，總計(jì)達(dá)1680萬(wàn)元。而富力院士庭二手掛牌均價(jià)約7.6萬(wàn)元/平方米，2007年建成，樓齡較高。

雖然天河源筑是近年建成，土地使用權(quán)卻是從2004年開(kāi)始計(jì)算的，對(duì)比周邊一手房存在一定劣勢(shì)。

距離較近的僑鑫保利匯景臺(tái)，在售產(chǎn)品有124-294平方米、總價(jià)約2000萬(wàn)元，與天河源筑的產(chǎn)品線并沒(méi)有明顯的直接競(jìng)爭(zhēng)。

戶型方面，天河源筑首推90-135平方米三房至四房單位，而且社區(qū)將植入AI、物聯(lián)網(wǎng)、3D、數(shù)據(jù)中臺(tái)等鏈接系統(tǒng)。

另?yè)?jù)廣州中原研究部統(tǒng)計(jì)，十年內(nèi)，天河成交均價(jià)從每平方米1.8萬(wàn)元飆升至約7萬(wàn)元，天河源筑吹風(fēng)價(jià)8-9萬(wàn)元/平方米，較彼時(shí)陽(yáng)光城操盤時(shí)吹風(fēng)價(jià)10萬(wàn)元有所降價(jià)。

世紀(jì)金源試水作是否能激起廣州樓市的水花，尚需等待后續(xù)推售情況進(jìn)行證明。

關(guān)鍵詞： 世紀(jì)金源 萬(wàn)平方米 土地使用權(quán)