觀點網(wǎng) 似乎是聽見了來自需求端的呼喚，緊跟佛山之后，東莞宣布取消全域限購政策。

12月26日午間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，從通知印發(fā)之日開始，東莞市莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)暫停實行商品住房限購政策，且二手商品住房也暫停實行限售政策。

據(jù)悉，上述區(qū)域新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同（或房地產(chǎn)買賣合同）網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易，東莞市其他區(qū)域新建商品住房須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易。

(相關(guān)資料圖)

觀點新媒體了解到，東莞此次取消限購政策為大灣區(qū)“第二城”，此前的12月10日，佛山全域放開了限購。

2022年12月至今，國內(nèi)多個重點城市限購“松綁”，而東莞也在今年對限購限售政策實施了多次微調(diào)。

灣區(qū)第二城

今年12月10日，廣東佛山市住建局宣布對禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道區(qū)域暫停實施住房限購政策，但在上述街道購置新房需實行3年限售。政策調(diào)整過后，佛山將全面放開限購，

彼時，佛山成為大灣區(qū)第一個吃螃蟹的人。

在佛山放開限購之后，就有市場人士分析道，東莞或成為大灣區(qū)中下一個放開限購的城市。一方面是因為今年東莞緊跟樓市“松綁”的步伐，已密集出臺多項樓市調(diào)控政策；另一方面今年下半年，房地產(chǎn)救市利好頻出，除了在融資端支持行業(yè)外，信心重鑄及供應(yīng)端開放也十分關(guān)鍵。

觀點新媒體了解到，今年1-11月，東莞市累計簽約新房27319套，較去年下滑29.73%，共錄得簽約面積317.48萬平方米；二手房簽約17812套，同樣較同期下滑11.39%，累計簽約面積190.77萬平方米。

從分析數(shù)據(jù)可知，新房簽約在去年1月達到近兩年頂峰狀態(tài)，單月簽約新房7768套。新房和二手房在今年7月均迎來拐點，7月以后二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同比去年均有所增長，新房簽約方面也是在8、9月份錄得較大增速。

觀點新媒體了解到，簽約數(shù)據(jù)點時間為7月4日凌晨，東莞出臺樓市新政，除市區(qū)四個街道和松山湖高新區(qū)外，其他28鎮(zhèn)全部取消限購，從目前數(shù)據(jù)來看，的確在簽約數(shù)量上挽回了上半年的頹勢。

此次東莞全域放開限購后，簽約數(shù)據(jù)有概率將迎來新拐點，但具體可能要在明年一季度才會有所表現(xiàn)。

對于東莞在年終節(jié)點發(fā)布取消限購政策，戴德梁行研究院華南區(qū)研究部董事張曉端表示，主要是考慮到從金融十六條到近期經(jīng)濟工作會議，以及中央層面的發(fā)聲來看，保交樓、穩(wěn)樓市的方向明確清晰，同時這也是東莞在今年商品房成交量大幅下滑的背景下采取的救市舉措。就具體的效果而言，預(yù)計不會造成市場的快速反彈，但有利于市場信心的恢復(fù)。

回顧今年東莞對樓市新政的調(diào)整，從“4.29”對購房資格條件部分內(nèi)容作出調(diào)整，優(yōu)化人才購房政策、取消新入戶購房“雙半年”限制；到“5.14莞七條”的發(fā)布，對樓市進行多維度的“松綁”，再到“7.4解除28鎮(zhèn)限購及降低首代首付比例”，時隔一個月再出“8.26莞八條”對限購區(qū)首付下調(diào)。

政策不斷調(diào)整，東莞在當前市場“筑底”階段積極使用政策工具，持續(xù)優(yōu)化樓市限購政策。但在土地供應(yīng)端，今年東莞土拍“寒意”十足，成交面積較去年同期跌幅近5成，成交金額也同比下滑超3成。

市場的信心

東莞今年累計開展了4次土地集中供應(yīng)，共供應(yīng)土地26塊，成交20塊，其中底價成交14宗，占總成交地塊的70%。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，東莞全年土拍累計成交額為372.18億元，較去年下滑36.82%；成交面積為251.14萬平方米，較同期減少49.91%。

面對年初樓市低迷及疫情沖擊，房企拿地投資以謹慎為主。東莞首輪供地中，修改了土拍規(guī)則，涵蓋取消新房限價、取消無償配建安居房、下調(diào)保證金等規(guī)則，力求為房企讓利，提升拿地熱情。

從結(jié)果看，首輪供地僅有2宗地塊成交，6宗地塊采取了撤牌措施，成交情況仍然不理想。

在“5.14莞七條”中，為維穩(wěn)開發(fā)商，東莞出臺措施鼓勵房企增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，合理確定住宅用地商業(yè)配比，分期繳納土地價款的項目，繳納不低于50%的土地出讓金后，可辦理用地、規(guī)劃、施工許可證等行政審批手續(xù)，從而降低房企拿地門檻以及減輕資金壓力。

政策出臺后不久的第二輪及第三輪集中供地，熱度較首輪得到明顯回升。二批次供地的8宗地塊全部成交，且錄得2總共地塊成交觸頂；三批次7宗地塊全部成交，2宗觸頂及1宗溢價。在行業(yè)下行期中，政府從土地持續(xù)松綁層面，刺激房企拿地信心。

到了四批次，東莞僅掛牌3宗地塊，均以底價成交?？v觀全年土拍的整體市場表現(xiàn)沒達到去年同期，熱度趨冷。

“房企拿地的兩個前提一方面是市場預(yù)期是否夠好，一方面為口袋里資金是否充裕?！贝鞯铝盒醒芯吭簭垥远苏f道。

張曉端指出，東莞樓市整體活躍度及市場情緒并不樂觀，也就意味著需求端的存在疲軟局面。若尋求“疲軟”改善不僅在于解綁此前的嚴苛的樓市調(diào)控，還需要經(jīng)濟面提振的支持。

11月以來,房地產(chǎn)融資政策利好頻出,房地產(chǎn)市場恢復(fù)發(fā)展有望收獲較大的支持。但僅從射來“三支箭”改善房企生存壓力只是第一步，仍只是通過多渠道為優(yōu)質(zhì)房企輸血。

救房企的本質(zhì)是救市場以及救信心，只有市場需求端打開了，房企能夠通過回款恢復(fù)“造血”功能。

而繼佛山之后，東莞快速跟進全域限購放松，就是出于打開需求端的考量。

就目前地產(chǎn)投資趨于理性的趨勢，未來很長一段時間，外來投資買房仍會處于較為低迷狀態(tài)，東莞本次擇機取消限購政策，對刺激本地的樓市需求潛力及市場信心搭建均有重要意義。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 調(diào)控政策 較去年下滑